🏠 [주간회고] 대출은 조이는데 서울은 왜 계속 오를까 — 지방 미분양 6.5만·7/16 금통위·7/23 대토론회(7/6~7/12) + 다음주 전망

이번 주(7월 6일~12일) 부동산 시장의 키워드는 ‘엇갈림’이었습니다. 은행들이 대출 문턱을 빠르게 높이는데도 서울 아파트값은 오름세를 이어갔고, 반대로 지방에서는 미분양이 6만 가구를 넘어 쌓였습니다. 규제로 돈줄을 조이는 쪽과 값이 뛰거나 재고가 남는 쪽이 한 나라 안에서 동시에 나타났습니다. 오늘은 그 한 주를 대출·공급·양극화 세 축으로 정리하고, 금리와 정책이 한꺼번에 걸린 다음 주를 짚어 보겠습니다. 🏠

핵심 요약(TL;DR)

KB국민은행이 7월 10일부터 주택구입 주담대 최대 한도를 6억→3억 원으로 반토막, 비규제지역까지 일괄 적용하며 은행권 확산 조짐

6·27 규제로 디딤돌·버팀목 정책대출 실행액이 1년 새 37~52% 급감 — 집값이 정책대출 한도를 앞질러 ‘서울 6억 이하 아파트’가 사실상 소멸

5월 전국 미분양 6만5,239가구(지방이 4만6,638가구·약 71%), ‘악성’으로 불리는 준공 후 미분양은 2만9,350가구로 서울 급등과 지방 재고 누적이 공존

다음 주 관전 포인트: 7/14~16 부처별 공개토론회(공급·금융·세제), 7/16 한은 금통위(2.50%→2.75% 인상 유력), 7/23 대통령 부동산 대토론회, 7월 말~8월 초 세제개편안

🏦 이번 주 최대 변수 — KB가 쏘아 올린 ‘대출 조이기’

이번 주 부동산 시장을 가장 크게 흔든 건 집값 지표가 아니라 은행 창구였습니다. KB국민은행이 7월 10일부터 주택 구입용 주택담보대출의 최대 한도를 기존 6억 원에서 3억 원으로 절반 줄였습니다. 그동안 한도가 따로 없던 비규제지역까지 3억 원으로 일괄 적용한 점이 특히 파장을 키웠습니다. 당국 규제(15억 이하 6억·15~25억 4억·25억 초과 2억)보다 은행 스스로 더 강한 빗장을 건 것입니다.

배경에는 급증한 가계빚이 있습니다. 6월 말 예금은행 가계대출 잔액은 1,189조4,000억 원으로 한 달 새 7조6,000억 원 늘어, 가계대출이 폭증했던 2024년 8월 이후 1년 10개월 만에 가장 큰 증가폭을 기록했습니다. 수도권 거래가 늘고 분양 중도금·잔금 수요가 붙으면서 은행권이 먼저 속도 조절에 나선 모양새입니다. KB의 조치는 ‘총량 초과’가 아니라 예방적 조치라는 게 은행 측 설명이지만, 실수요자에게 미치는 충격은 작지 않습니다.

문제는 이 움직임이 KB 한 곳에 그치지 않는다는 점입니다. 신한은행은 이달 들어 일주일 만에 대출모집인을 통한 신규 접수 한도를 소진해 관련 대출을 일시 중단했고, 하나은행도 다음 달 실행분부터 모집인 채널의 주담대 접수를 멈췄습니다. 은행권 전반으로 한도 축소가 번질 수 있다는 관측이 나오는 이유입니다. (자세한 내용은 KB 주담대 6억→3억 반토막에 정리했습니다.)

🪜 정책대출도 막혔다 — ‘서울 6억 이하 아파트’가 사라진 이유

민간 대출만 조인 게 아닙니다. 서민·실수요자의 사다리 역할을 하던 정책대출도 이번 주 도마에 올랐습니다. 집값이 정책대출로 감당할 수 있는 선을 넘어서면서, 그 돈으로 살 수 있는 아파트 자체가 서울에서 사실상 사라졌다는 게 문제의 핵심입니다.

6·27 대출 규제로 디딤돌·버팀목 대출 한도가 줄어든 사이 KB 기준 지난달 서울 아파트 매매 중위가격은 12억5,500만 원까지 올랐습니다. 디딤돌 대출이 처음 나온 2014년 당시 주택가격 상한이 6억 원이었는데, 그 사이 서울 매매 중위가는 4억7,400만 원에서 12억5,500만 원으로 약 3배가 됐습니다. 정책대출이 겨눈 ‘6억 원 이하 아파트’가 서울에서는 거의 자취를 감췄습니다.

숫자로도 위축이 뚜렷합니다. HUG 통계 기준 2025년 7월~2026년 5월 디딤돌 실행액은 15조5,411억 원으로 직전 1년(24조8,349억 원)보다 37.4% 줄었고, 버팀목은 8조7,343억 원으로 52.3% 급감했습니다. 실수요자가 쓸 수 있는 정책 자금이 1년 새 반 토막 가까이 난 것입니다. (관련 글: 서울 6억 이하 아파트의 소멸)

🌗 서울은 급등, 지방은 미분양 6.5만 — ‘한 지붕 두 시장’

이번 주 통계가 드러낸 또 다른 얼굴은 지역 양극화입니다. 서울과 수도권 인기지역은 값이 뛰는데, 지방에서는 팔리지 않은 집이 쌓이는 정반대 현상이 동시에 나타났습니다.

국토교통부 5월 주택통계를 보면 전국 미분양은 6만5,239가구로, 이 가운데 지방이 4만6,638가구(약 71%)를 차지했습니다. 특히 다 지어놓고도 팔리지 않아 ‘악성’으로 분류되는 준공 후 미분양은 2만9,350가구였고, 그중 83.6%인 2만4,522가구가 비수도권에 몰려 있었습니다. 부산(8,292가구)과 충남(8,213가구) 같은 지역에 재고가 집중됐습니다.

같은 시기 서울은 정반대였습니다. 대출을 조여도 인기지역 수요가 이어지며 오름세가 유지됐고, 앞선 주에는 서울 아파트 매매 거래량이 4년 만에 전세 거래량을 앞지르는 ‘전세 낼 바엔 산다’는 흐름까지 나타났습니다. 돈줄은 막히는데 살 사람은 몰리는 서울과, 값을 내려도 매수가 붙지 않는 지방이 서로 반대 방향으로 갈라졌습니다. (관련 글: 서울 급등·지방 미분양 양극화, 매매가 전세를 앞지른 서울)

🧱 근본 원인은 ‘공급절벽’ — 입주는 늘어도 연간은 13년 만 최저

대출을 조여도 서울값이 버티는 배경에는 결국 공급 부족이 자리합니다. 이번 주 확인된 입주 물량 통계가 그 역설을 잘 보여줍니다. 하반기 물량이 상반기보다 늘어나긴 해도, 연간 기준으로 보면 여전히 역대 최저 수준으로 부족합니다.

2026년 서울 아파트 입주는 상반기 6,145가구에서 하반기 1만2,330가구로 약 2배 늘어납니다. 그러나 연간으로 보면 1만8,475가구에 그쳐, 2025년(3만2,703가구)의 56.5% 수준으로 반 토막입니다. 전국도 18만3,124가구로 1년 전보다 22.5% 줄어 2013년 이후 13년 만에 가장 적습니다. 착공 감소가 2~3년 시차를 두고 입주로 이어지는 만큼, 2027년 이후 공급 부족 우려는 더 커지는 구조입니다. (관련 글: 하반기 입주는 2배, 그래도 공급절벽)

수요를 누르는 규제와 부족한 공급이 맞물리면, 규제의 효과는 인기지역에서 오래가지 못하고 오히려 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림을 부추기기 쉽습니다. 이번 주 시장이 대출 조이기에도 크게 꺾이지 않은 데에는 이런 구조적 배경이 깔려 있습니다.

🔭 다음 주(7/13~19) 무엇을 봐야 하나?

다음 주는 금리와 부동산 정책이 한꺼번에 걸린 ‘정책 슈퍼 위크’입니다. 이번 주가 시장 지표의 엇갈림을 확인한 주였다면, 다음 주부터는 정부와 한국은행이 방향을 제시하기 시작합니다.

먼저 7월 14일부터 16일까지 부처별 공개토론회가 이어집니다. 국토교통부(공급)·금융위원회(금융)·재정경제부(세제)가 각각 하루씩 전문가와 국민 의견을 듣는 자리로, 이달 말 나올 종합대책의 밑그림이 여기서 드러날 가능성이 큽니다.

이어 7월 16일(목)에는 한국은행 금융통화위원회가 열립니다. 시장 전문가들은 기준금리를 현 연 2.50%에서 2.75%로 0.25%포인트 올릴 것으로 보고 있고, 일부 설문에서는 이번 인상을 사실상 만장일치로 전망했습니다. 6월 소비자물가가 3.2%로 목표(2%)를 크게 웃돈 데다 성장세 개선과 고환율 부담이 겹친 결과입니다. 금리가 오르면 대출 조이기와 맞물려 이자 부담이 커지는 만큼, 부동산 수요에도 적지 않은 변수입니다.

그리고 7월 23일(목)에는 이재명 대통령이 직접 참석하는 부동산 대토론회가 예정돼 있습니다. 공급·금융·세제를 아우르는 자리로, 앞선 부처별 토론회에서 모인 의견을 종합해 정책 방향을 가늠하게 됩니다. 보유세·거래세 등 세제 개편도 논의 대상으로 거론됩니다. 세제 개편안은 법정 일정상 7월 말~8월 초에 마련돼야 해, 대토론회 결과가 최종안에 반영될 여지가 있습니다.

🧭 총평 — 조이기와 버티기가 맞선 주, 정책이 답할 주

이번 주는 부동산 시장이 얼마나 여러 갈래로 갈라져 있는지를 그대로 보여줬습니다. 은행은 대출을 조이고 정책대출까지 위축됐지만 서울 인기지역은 버텼고, 지방에는 미분양이 쌓였습니다. 수요를 누르는 규제와 이를 떠받치는 공급 부족이 팽팽히 맞선 국면이라고 정리할 수 있겠습니다.

다음 주는 그 팽팽함에 정부와 한국은행이 방향을 제시하는 첫 주입니다. 금리 인상, 부처별 토론회, 대통령 대토론회, 그리고 이달 말 세제개편안까지 정책 이벤트가 촘촘히 걸려 있어, 7월 중순은 하반기 부동산 흐름을 가르는 분기점이 될 가능성이 큽니다. 특히 세제·공급·금융 세 갈래 대책이 서로 어떻게 맞물리는지, 그리고 지역 양극화를 실제로 좁힐 수 있는 카드가 나오는지를 차분히 지켜볼 필요가 있습니다.

※ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 조언이 아닙니다.

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