이번 주 부동산 시장은 두 개의 기록과 하나의 변수로 요약됩니다. 서울 아파트값이 85주 연속 오르며 역대 최장 상승 기록과 어깨를 나란히 했지만, 주간 상승폭은 4주째 줄었습니다. 강남3구가 낙폭을 더 키운 반면, 서울 외곽과 경기 남부는 한 달 새 억 단위로 뛰는 단지가 나올 만큼 뜨거웠습니다. 이 모든 흐름 위에 놓인 최대 변수가 바로 ‘금리’입니다. 한국은행이 8월에 이어 10월에도 올릴 수 있다는 전망이 힘을 얻으면서 시장의 방향은 숫자보다 금통위의 선택에 더 크게 달리게 됐습니다. 🏦

TL;DR

  • 9월 셋째 주(조사기준일 9/21) 서울 아파트 매매가 +0.13%(전주 +0.16%) — 4주 연속 둔화, 85주 연속 상승으로 역대 최장 기록과 동률.
  • 강남 -0.42%·서초 -0.37%·송파 -0.14%로 강남3구 낙폭 확대, 반면 서대문 +0.44%·수원 영통 +1.09% 등 외곽·경기 남부는 강세.
  • 한은 기준금리 3.00%, 5대 은행 주담대 변동 4.35~6.29%·고정 4.89~6.89% — 10~11월 추가 인상 전망이 최대 변수로 부상.

서울 85주 연속 상승, 그러나 4주째 둔화 📊

한국부동산원이 9월 24일 발표한 ‘9월 셋째 주 주간 아파트 가격 동향(조사기준일 9월 21일)’에 따르면, 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.13% 올랐습니다. 이로써 서울은 지난해 2월 첫째 주 이후 85주 연속 상승을 기록했는데, 문재인 정부 시절 세워진 역대 최장 상승 기록과 동률입니다.

주목할 부분은 상승의 속도입니다. 상승폭은 8월 다섯째 주 0.22%에서 9월 첫째 주 0.20%, 둘째 주 0.16%, 셋째 주 0.13%로 4주 연속 낮아졌습니다. 오래 올랐다는 사실과 오름세가 식고 있다는 사실이 한 주에 함께 나타난 셈입니다.

조사기준일 서울 매매 변동률
8월 31일 +0.22%
9월 7일 +0.20%
9월 14일 +0.16%
9월 21일 +0.13%

강남은 더 내리고, 외곽·경기는 더 오른다 🧭

둔화를 이끈 곳은 지난주에 이어 강남3구입니다. 강남구는 0.42% 내려 서울에서 낙폭이 가장 컸고, 서초구는 0.37%, 송파구는 0.14% 하락했습니다. 세 곳 모두 전주보다 낙폭을 키웠고 강남·서초는 7주 연속, 송파는 3주 연속 마이너스입니다. 반면 강동구는 0.15% 올라 같은 ‘강남권’이라도 결이 달랐습니다.

지역 9월 3주 매매 변동률 흐름
서울 전체 +0.13% 4주 연속 둔화
강남구 -0.42% 7주 연속 하락, 낙폭 확대
서초구 -0.37% 7주 연속 하락, 낙폭 확대
송파구 -0.14% 3주 연속 하락
강동구 +0.15% 상승

값이 오른 곳은 대체로 강남 밖이었습니다. 서대문구가 0.44%로 서울에서 가장 많이 올랐고, 동대문구와 성북구가 각각 0.39%, 노원구 0.37%, 중랑구 0.36%로 강북권이 상승을 이끌었습니다. 경기도는 0.18% 올라 2주 연속 상승폭을 키웠는데, 특히 수원 영통구가 1.09%로 전국에서 가장 많이 뛰었고 수원 권선구(0.66%), 용인 기흥구(0.48%)가 뒤를 이었습니다. 한국경제 보도에 따르면 서대문구 홍제동의 한 단지는 한 달 새 1억 6천만 원가량 오른 거래가 나오기도 했습니다.

이런 양극화의 배경으로 시장에서는 전세 물건 감소와 공급 부족을 꼽습니다. 세금 부담이 큰 고가 단지에서 급매물이 먼저 나오는 사이, 상대적으로 부담이 덜하고 실수요가 두터운 중저가 지역과 경기 남부로 자금이 옮겨가고 있다는 설명입니다. 실제로 인천은 0.01%, 지방은 2주 연속 보합(0.00%)에 머물러 전국 평균은 0.09%였고 오름세는 수도권 중저가로 뚜렷하게 쏠렸습니다.

전세는 다시 상승폭 확대 🔑

매매가 식는 사이 전세는 오히려 온도를 높였습니다. 서울 전셋값은 0.19% 올라 4주 만에 상승폭을 키웠고, 경기(0.15%)·인천(0.13%)도 나란히 올랐습니다. 서울 전세는 올해 들어서만 누적 8.00% 상승했습니다. 전세 물건이 줄어드는 흐름이 이어지는 한, 전세 가격은 매매가를 아래에서 떠받치는 힘으로 작용하기 쉽습니다. 가을 이사철을 앞둔 실수요자라면 전세 매물 감소와 갱신 여부를 함께 살펴야 하는 이유입니다.

최대 변수는 금리 — 10월 금통위에 쏠린 눈 💵

이번 주 시장이 가장 예민하게 반응한 대목은 금리입니다. 한국은행 기준금리는 8월 인상으로 3.00%까지 올라선 상태입니다. 시장에서는 8월에 이어 10월(예정된 금융통화위원회는 10월 22일), 나아가 11월까지 3연속 인상 가능성까지 거론됩니다. 미국 연방준비제도가 긴축으로 방향을 튼 점도 한은의 부담을 키우는 요인입니다.

대출 금리는 이미 반응하고 있습니다. 9월 22일 기준 5대 은행의 주택담보대출 금리는 변동형이 연 4.35~6.29%, 고정형(혼합형)이 연 4.89~6.89%로 집계됐습니다. 지난해 말과 비교하면 최대 1%포인트 가까이 오른 수준입니다.

구분 현재 수준 비고
한은 기준금리 3.00% 8월 인상 후 유지, 10월 추가 인상론
주담대 변동형(5대銀) 4.35~6.29% 9/22 기준
주담대 고정형(5대銀) 4.89~6.89% 9/22 기준, 작년 말 대비 최대 +1%p

금리가 오르면 대출 이자 부담이 커지고 구매력은 약해집니다. 다만 전문가들은 공급 부족과 전세 물건 감소라는 구조적 요인이 풀리지 않는 한 상승 흐름 자체가 쉽게 꺾이지는 않을 것으로 봅니다. 금리는 오름세의 속도를 늦추는 제동장치일 뿐, 방향을 완전히 되돌리는 힘까지는 아직 아니라는 시각입니다. 실수요자 입장에서는 ‘금리가 곧 내려갈 것’이라는 기대를 접고 상방 위험을 전제로 대출 계획을 보수적으로 짜는 편이 안전한 국면입니다.

실전 체크포인트 🧮

지금처럼 지역별로 흐름이 갈릴 때는 세 가지를 함께 봐야 합니다. 첫째, 매수 대상 지역이 ‘조정 국면의 강남권’인지 ‘실수요가 받치는 중저가·경기권’인지 성격을 구분하는 일입니다. 둘째, 대출을 낀다면 변동형과 고정형의 금리차, 그리고 10월 금통위 이후의 금리 경로를 함께 계산해야 합니다. 예컨대 3억 원을 30년 원리금균등으로 빌릴 때 금리가 4.5%면 월 상환액은 약 152만 원이지만, 5.5%로 오르면 약 170만 원으로 매달 18만 원 안팎 늘어납니다. 셋째, 전세를 낀 매수라면 갱신 시점과 전세가 흐름까지 함께 따져 보증금 반환 리스크를 줄여야 합니다.

총평

이번 주는 ‘오래 오른 시장’과 ‘식어가는 속도’, 그리고 ‘되돌아온 금리 부담’이 한자리에 모인 한 주였습니다. 서울은 역대 최장 상승 기록과 동률을 이뤘지만 상승폭은 4주째 줄었고 강남이 밀리는 사이 외곽과 경기 남부가 그 자리를 메웠습니다. 여기에 10월 추가 인상 전망까지 겹치면서 시장의 방향은 이제 시세표보다 금통위의 선택에 더 크게 좌우될 참입니다. 무리한 추격 매수보다는 지역의 성격과 금리 상방 위험을 함께 계산하는 신중한 접근이 필요한 시점입니다.

※ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 조언이 아닙니다.

출처