이번 주(10월 둘째 주) 서울 아파트값은 0.16% 올라 88주 연속 상승을 기록했습니다. 2주 연속 오름폭이 커졌는데, 강남3구가 10주째 내리는 와중에도 그동안 하락하던 용산이 상승으로 돌아섰고 강북과 경기 남부가 상승폭을 끌어올렸습니다. 다음 주 10월 22일 금통위는 매파적 동결이 우세합니다. 📈

📌 TL;DR

  • 서울 매매 +0.16%(전주 +0.12%), 88주 연속 상승으로 역대 최장 기록 경신. 오름폭은 2주 연속 확대.
  • 강남 -0.35%·서초 -0.27%·송파 -0.21%로 10주째 하락, 반면 용산 +0.03% 상승 전환. 강북·경기 남부가 상승 주도.
  • 기준금리 3.00% 유지, 10월 22일 금통위는 동결 우세(다만 11월 추가 인상 관측). 토지거래허가구역 연말 만료가 쟁점.

🏢 서울: 강남은 내리는데 상승폭은 더 커졌다

한국부동산원이 10월 15일 발표한 10월 둘째 주(조사기준일 10월 12일) 주간 아파트가격 동향을 보면, 서울 아파트 매매가격은 0.16% 올랐습니다. 전주(0.12%)보다 오름폭이 커지면서 2주 연속 상승폭이 확대됐고, 이로써 서울은 88주 연속 상승으로 역대 최장 상승 기록을 다시 경신했습니다.

지난주와 마찬가지로 상승의 구조가 눈에 띕니다. 상승장을 이끌어 온 강남권은 여전히 마이너스인데, 서울 전체 오름폭은 오히려 커졌습니다. 강남구는 0.35% 내려 10주 연속 하락했고 서초구도 0.27% 내려 역시 10주째 하락세입니다. 송파구는 0.21% 내렸습니다. 다만 지난 2주간 하락했던 용산구가 0.03%로 상승 전환한 점이 이번 주 달라진 대목입니다.

지역 이번 주 지난주 흐름
서울 전체 +0.16% +0.12% 2주 연속 확대
강남구 -0.35% -0.34% 10주 연속 하락
서초구 -0.27% -0.27% 10주 연속 하락
송파구 -0.21% -0.19% 하락 지속
용산구 +0.03% -0.01% 상승 전환

강남3구가 비운 자리는 이번에도 강북 중저가 지역이 메웠습니다. 중랑구가 0.42%로 서울에서 가장 많이 올랐고, 성북구 0.41%, 서대문구 0.40%, 도봉구 0.39%, 노원구 0.37%가 뒤를 이었습니다. 고가 지역이 세제·대출 규제와 가격 부담에 쉬어가는 사이, 덜 오른 지역으로 수요가 옮겨가는 차별화 장세가 몇 주째 이어지고 있습니다.

🗺️ 경기·인천: 분당·수원이 끌어올린 수도권

수도권 전체 매매가격은 0.20% 올랐습니다. 경기가 0.26%(전주 0.18%)로 오름폭을 크게 키웠고, 인천은 0.03%로 완만한 상승에 그쳤습니다. 전국은 0.10% 올랐는데, 지방은 0.01%, 5대 광역시는 보합(0.00%) 수준이라 사실상 수도권이 전국 상승을 혼자 끌고 가는 셈입니다.

경기에서는 남부 핵심지의 상승세가 특히 두드러졌습니다. 성남 분당구가 0.79%로 가장 많이 올랐고, 군포시 0.72%, 수원 영통구 0.69%, 화성 동탄구 0.66%, 광명시 0.62%, 의왕시 0.60% 등 교통·학군 선호가 높은 지역에 매수세가 몰렸습니다. 서울 고가지가 주춤한 사이, 상대적으로 저평가됐다고 보는 수도권 핵심지로 수요가 번지고 있습니다.

전세시장도 상승폭을 키웠습니다. 서울 전세는 0.18%로 전주(0.16%)보다 올랐고, 경기 0.19%(전주 0.14%), 수도권 0.18%, 인천 0.14%, 전국 0.11% 상승했습니다. 매매는 지역마다 엇갈리는 반면 전세는 전반적으로 더 가팔라졌다는 점은 눈여겨볼 만합니다. 전세가 꾸준히 오른다는 건 그만큼 실거주 수요가 받쳐준다는 뜻이니, 전세와 매매가 함께 오르는 지역인지 매매만 조정받는 지역인지 구분해서 봐야 합니다.

🏦 금리: 기준금리 3.00%, 10·22 금통위 매파적 동결 우세

금융 환경의 최대 변수는 다음 주로 다가온 금융통화위원회입니다. 기준금리는 7월과 8월 두 차례 인상(연 3.00%) 이후 유지되고 있는데, 10월 22일 회의에서는 동결 전망이 우세합니다. 두 차례 인상의 효과를 지켜보는 단계라는 게 주된 이유입니다. 다만 집값과 가계대출 부담이 여전해 ‘매파적 동결’, 즉 추가 인상 여지를 열어두는 쪽으로 기우는 분위기입니다.

실제로 금융시장에서는 이번에 쉬어가더라도 11월 26일 회의에서 3.25%로 인상할 것이라는 관측이 적지 않습니다. 모건스탠리는 10월 동결 후 11월 인상을 전망했고, 국내 증권가에서도 최종금리를 3.25~3.50% 수준으로 보는 시각이 많습니다. 신현송 한국은행 총재는 10월 12일 국정감사에서 “미국보다 먼저 올려 시간을 벌었다”는 취지로 선제 인상의 효과를 설명하기도 했습니다.

물가는 한 박자 안정됐습니다. 9월 소비자물가 상승률은 2.9%로 8월(3.1%)보다 낮아졌고, 근원물가도 2.8%로 8월(3.4%)보다 내렸습니다. 다만 여전히 한국은행 목표치(2%)를 웃도는 수준이어서, 물가가 완전히 잡혔다고 보기는 이릅니다. 미국 연방준비제도가 9월에 기준금리 상단을 4.00%(3.75~4.00%)까지 올려 둔 터라, 한·미 금리차와 환율 흐름도 한은의 셈법을 복잡하게 만드는 변수입니다.

🏛️ 정책: 토지거래허가구역 연말 만료가 쟁점

이번 주 정책 쪽에서는 토지거래허가구역(토허구역)의 연장 여부가 화두로 떠올랐습니다. 지난해 10·15 대책으로 지정된 서울 25개 자치구와 경기 12개 지역의 토허구역이 올해 12월 31일 만료를 앞두고 있기 때문입니다. 올해 7월 5일 추가된 화성 동탄·용인 기흥·구리는 2027년 12월 31일까지 유지됩니다. 정부는 연장 여부를 아직 확정하지 않았지만 가능성은 열어둔 상태입니다.

토허구역은 주택을 사면 원칙적으로 2년 이상 실거주해야 하는 규제여서, 갭투자를 막는 효과가 있는 반면 임대 매물을 줄여 전월세 부담을 키운다는 지적도 함께 나옵니다. 또 서울 규제가 강해질수록 인근 비규제 지역으로 수요가 옮겨가는 ‘풍선효과’ 우려도 제기됩니다. 홍지선 국토교통부 장관은 규제지역 추가 지정에 대해 집값 상승세와 청약 경쟁 상황을 함께 봐야 한다며 “결정적으로 말할 상황은 아니다”라고 밝혔습니다. 한편 6억 원 이하 주택이 몰린 지역은 토허구역을 부분적으로 풀어 실거주 매수세 일부를 임대로 돌리자는 제안도 전문가 사이에서 나오고 있습니다.

🧭 이번 주 시장을 읽는 세 가지 포인트

먼저, 서울 상승의 축이 중저가·외곽으로 넘어갔습니다. 강남3구가 10주째 내려도 서울 전체가 오르는 구조는, 상승 동력이 고가 지역에서 강북 중저가와 경기 남부로 이동했다는 신호입니다. 내 집 마련을 고민한다면 강남권 조정보다 중저가 밀집지의 움직임을 더 눈여겨볼 만합니다. 다만 이들 지역의 가파른 상승은 가격 부담도 빠르게 커진다는 뜻이니, 추격 매수보다 실거주 가치와 자금 계획을 먼저 따지는 편이 안전합니다.

다음으로, 용산의 상승 전환입니다. 강남3구가 하락을 이어가는 가운데 용산만 방향을 바꿨는데, 추세 전환인지 일시적 반등인지는 한두 주 더 지켜봐야 분명해집니다.

마지막으로, 10월 22일 금통위가 이달 최대 분기점입니다. 동결이 우세하긴 하지만 ‘매파적 동결’인 만큼 11월 추가 인상 가능성이 함께 거론됩니다. 대출을 계획 중이라면 금통위 결과와 그 이후의 금리 방향성을 확인한 뒤 움직이는 게 안전합니다.

총평

이번 주 시장은 ‘강남은 쉬고 나머지가 오르는’ 차별화 장세가 더 뚜렷해졌습니다. 서울은 88주 연속 상승으로 역대 최장 기록을 이어갔고, 상승의 중심은 강북과 경기 남부로 옮겨갔습니다. 금리는 기준금리 3.00% 유지가 유력하지만 ‘매파적 동결’이라는 꼬리표가 붙어 있고, 토지거래허가구역 연장과 추가 규제 여부라는 정책 변수도 연말을 향해 쌓이고 있습니다. 당분간은 지역별로 엇갈리는 흐름과 10월 22일 금통위 결과, 그리고 연말 규제 향방을 함께 지켜보는 신중한 접근이 필요해 보입니다.

※ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 조언이 아닙니다.

참고 자료