서울 아파트 시장에서 매매 거래량이 전세 거래량을 4년 만에 앞질렀습니다. 서울부동산정보광장 집계(계약일 기준·신고분)로 5월 매매가 약 8,600~8,700건, 전세가 약 8,300건을 기록해, 월간 매매량이 전세를 넘어선 것은 부동산 과열기였던 2020년 6월 이후 처음입니다. 전세를 못 구한 실수요가 아예 집을 사는 쪽으로 옮겨가고, 남은 임대차는 월세와 재계약으로 쏠리는 구조 변화가 뚜렷합니다.

핵심 요약(TL;DR)

• 📌 5월 서울 아파트 매매 거래량(약 8,600~8,700건)이 전세(약 8,300건)를 4년 만에 추월했습니다.
• 📌 월세 비중은 3~5월 3개월 연속 50%대, 신규·재계약 전세보증금 격차는 반년 새 2배로 벌어졌습니다.
• 📌 정부는 7월 말 ‘실거주 중심’ 세제 개편과 공급 확대를 담은 부동산 종합대책을 예고했습니다.

🏘️ 무슨 일이 일어났나 — 매매가 전세를 넘어섰다

핵심은 ‘전세 대신 매매’로 수요가 옮겨간 것입니다. 서울부동산정보광장 집계 기준 5월 서울 아파트 매매 거래량은 약 8,600~8,700건(집계 시점·매체별로 8,616건·8,691건 등)으로, 전세 거래량(약 8,265~8,324건)을 앞섰습니다. 서울에서 월간 매매량이 전세 거래를 넘어선 것은 2020년 6월 이후 약 4년 만입니다. 거래량 통계는 계약 신고분이라 이후 정정될 수 있지만, 두 흐름이 역전됐다는 방향성만큼은 여러 매체가 같게 전합니다.

매수는 중저가·외곽 지역에 몰렸습니다. 자치구별로는 노원구가 1,206건으로 가장 많았고, 구로구(842건)·강서구(756건)·송파구(678건)·성북구(635건)가 뒤를 이었습니다. 전세를 구하기 어려워진 실수요층이 상대적으로 부담이 덜한 지역의 매매로 눈을 돌린 셈입니다.

💸 왜 전세를 떠나 매매·월세로 가나

전세 매물이 마르고 월세가 사실상 절반을 차지하게 된 것이 배경입니다. 서울 아파트 월세 비중은 5월 49.9%로 사실상 절반에 이르렀고, 3월 50.4%·4월 50.2%에 이어 3개월 연속 50%대를 기록했습니다. 1~5월 누적으로는 51.3% 수준으로, 1년 전(44.0%)보다 7%포인트 넘게 뛰었습니다. 월세 가격도 1~5월 3.37% 오르며 통계 작성 이후 역대 최고치를 이어가고 있습니다.

전세의 자리를 월세가 메우는 데는 몇 가지 요인이 겹쳤습니다. 전세대출 규제와 전세사기 여파로 보증금을 크게 묶어두기를 꺼리는 세입자가 늘었고, 집주인은 실거주 요건과 세 부담 속에서 월세 전환을 점점 더 선호합니다. 여기에 전세 매물 자체가 줄면서, 전세를 구하지 못한 수요가 매매나 월세로 흩어지는 것입니다.

📑 남은 전세도 ‘재계약 쏠림’ — 신규·재계약 보증금 격차 2배

전세를 유지하는 세입자도 새로 구하기보다 눌러앉는 쪽을 택합니다. 서울 전세 재계약 비중은 1월 47.4%에서 6월 55.0%로 올라 4월 이후 신규 계약 비중(같은 기간 52.6%→45.0%)을 넘어섰습니다. 신규 계약에 필요한 보증금 부담이 커진 데다 이사비·중개보수 같은 부대비용까지 감안하면 재계약이 유리하다고 판단하는 세입자가 늘었기 때문입니다.

그 결과 신규 계약과 재계약의 보증금 격차가 크게 벌어졌습니다. 전용 59㎡의 신규·재계약 보증금 차이는 1월 3,500만원에서 6월 7,750만원으로 반년 만에 두 배 넘게 확대됐습니다. 같은 기간 신규 계약 보증금은 5억원에서 5억4,750만원으로 오른 반면, 재계약은 4억6,500만원에서 4억7,000만원으로 오르는 데 그쳤습니다. 전용 84㎡의 격차는 1월 4,375만원에서 6월 8,000만원으로 더 크게 벌어졌습니다. 새로 전셋집을 구하는 세입자일수록 부담이 가파르게 커지는 구조입니다.

🗺️ 경기로 번지는 압박과 7월 말 종합대책

전세 상승 압박은 서울을 넘어 경기권으로 번지고 있습니다. 올해 들어 화성 동탄구 아파트 전세가격은 8.03%, 용인 기흥구는 6.21%, 구리는 5.08% 오른 것으로 집계됐습니다. 최근 규제지역으로 새로 지정된 곳에서도 전셋값 오름세가 이어지며, 서울에서 밀려난 수요가 경기 남부로 이동하고 있습니다.

시장의 다음 분수령은 7월 말로 예고된 부동산 종합대책입니다. 정부는 실거주 목적 1주택자는 보호하되 비거주·투기 목적 보유에는 세 부담을 높이는 ‘실거주 중심’ 세제 개편을 예고했고, 종합부동산세 강화와 양도소득세 장기보유특별공제 조정 등이 거론되고 있습니다. 공급 측면에서는 수도권 비아파트 약 4만1,000가구 공급 계획을 토대로 도심 도시형생활주택·오피스텔 확대를 검토하고 있습니다. 다만 세율·적용 시점 등 구체안은 아직 확정되지 않아, 발표 전까지는 방향성 수준으로 보는 편이 안전합니다.

🧭 총평

서울 임대차 시장은 ‘전세 중심’에서 ‘매매·월세 병행’으로 무게중심이 옮겨가는 국면입니다. 5월 매매 거래량의 전세 추월은 단발성 통계라기보다, 전세 매물난·월세화·재계약 쏠림이 함께 만들어낸 구조 변화의 신호에 가깝습니다. 다만 거래량 통계는 신고분이라 확정치와 차이가 날 수 있고, 매수세가 중저가·외곽에 집중된 만큼 지역·평형별 온도 차도 큽니다.

짚어볼 포인트는 세 가지입니다. 첫째, 월세 비중과 신규 전세보증금이 계속 오르면 실수요의 매매 전환은 더 이어질 수 있습니다. 둘째, 7월 말 종합대책의 세제·공급 강도가 이 흐름을 눌러줄지, 아니면 매물을 더 묶어 전세난을 키울지가 관건입니다. 셋째, 서울에서 경기로 번지는 전세 압박이 수도권 전반의 가격에 미칠 파급도 지켜봐야 합니다.

※ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 조언이 아닙니다.

출처

• “월세 낼 바엔 영끌”… 서울 아파트 매매가 전세 거래 덮쳤다, 4년 만의 ‘대반전’ — 더퍼블릭
• “전세 못 구해 집 산다”…서울 실수요자 매수 전환 확산 — 이투데이
• “전세 사라질 것” 매달 310만원 낸다…서울 아파트 월세, 3개월 연속 절반 — 파이낸셜뉴스
• “8000만원 더 낸다고?” 서울 전세 새로 구할 때, 재계약 보증금과 격차 더 커졌다 — 헤럴드경제
• 서울 아파트 84㎡ 전세 신규-재계약 보증금 격차 8천만원 — 파이낸셜뉴스
• 이재명 정부, 7월 ‘부동산 종합대책’ 예고… ‘실거주 중심’ 세제·공급 개편 초점 — 뉴스비전e