전월세 계약을 맺었다면 보증금 6,000만원 또는 월세 30만원을 넘는 순간 신고 의무가 생깁니다. 계약일로부터 30일 안에 신고하지 않으면 2025년 6월 1일 이후 계약분부터 과태료가 부과됩니다. 이제는 해도 되고 안 해도 되는 절차가 아닙니다. 🏠

핵심 요약 (TL;DR)

  • 대상은 보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과 주택 임대차 계약이며, 둘 중 하나만 넘어도 신고해야 합니다.
  • 계약 체결일로부터 30일 이내에 관할 주민센터나 부동산거래관리시스템(RTMS)에서 신고합니다. 4년간의 계도기간이 2025년 5월 31일 종료되어 6월 1일 이후 계약분부터 과태료가 붙습니다.
  • 계약서를 함께 제출하면 확정일자가 자동 부여되어, 임차인은 별도 절차 없이 우선변제권의 기준일을 확보할 수 있습니다.

📋 전월세 신고제란

주택 임대차 계약 신고제, 흔히 전월세 신고제라 부르는 이 제도는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 근거합니다. 일정 규모 이상의 임대차 계약 내용을 지방자치단체에 신고하도록 해 임대차 시장의 실거래 정보를 투명하게 축적하려는 취지입니다. 그동안 매매 거래는 실거래가 신고 제도로 정보가 쌓였지만, 전세·월세는 확정일자를 받지 않으면 공식 통계에 잡히지 않는 사각지대가 있었습니다.

2021년 6월 1일 제도가 시행됐으나, 정부는 국민 혼란을 줄이기 위해 신고 의무만 부과하고 과태료는 매기지 않는 계도기간을 뒀습니다. 처음 2년으로 정한 계도기간이 두 차례 연장되며 4년간 이어졌고, 2025년 5월 31일 끝났습니다. 이제 신고를 미루면 금전적 불이익이 따르는 만큼, 권고가 아니라 지켜야 할 의무가 됐습니다.

🗺️ 신고 대상 — 지역과 금액 요건

신고 대상은 지역과 금액 두 가지 조건을 모두 따져야 합니다. 대상 지역에 있는 주택이면서, 금액 기준을 넘어야 신고 의무가 생깁니다.

구분 신고 대상 신고 제외
지역 수도권 전역(서울·경기·인천), 광역시, 세종시, 제주시, 도(道)의 시(市) 지역 도(道) 지역의 군(郡)
금액 보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과 두 기준 모두 이하인 계약
계약 신규·갱신 계약, 계약금액이 바뀐 갱신 금액 변동 없는 묵시적 갱신·재계약

금액 요건은 ‘또는’ 조건이라는 점이 중요합니다. 보증금이 5,000만원이라도 월세가 35만원이면 신고 대상이고, 반대로 월세 없이 보증금만 1억원인 전세도 당연히 대상입니다. 계약 금액에 변동이 없는 단순 갱신이나 묵시적 갱신은 신고하지 않아도 됩니다.

⏱️ 신고 기한과 방법

신고 기한은 계약 체결일로부터 30일 이내입니다. 신고 의무는 임대인과 임차인 모두에게 있지만, 두 사람이 각각 신고할 필요는 없습니다. 한쪽이 임대차계약서를 제출하며 신고하면 공동으로 신고한 것으로 봅니다.

신고 방법은 두 가지입니다. 하나는 임대 주택 소재지 관할 행정복지센터(주민센터)를 직접 찾아가는 방법이고, 다른 하나는 부동산거래관리시스템(RTMS, rtms.molit.go.kr)에 접속해 온라인으로 처리하는 방법입니다. 온라인 신고는 공동인증서 등으로 본인 확인을 거친 뒤 계약서를 첨부하면 되는데, 주민센터에 가기 어려운 임차인이라면 이쪽이 훨씬 편합니다.

⚠️ 계도기간 종료와 과태료

가장 크게 달라진 부분은 과태료입니다. 2025년 6월 1일 이후 체결된 계약부터 신고 의무를 어기면 과태료가 부과됩니다.

위반 유형 과태료 기준
미신고·지연 신고 2만원 ~ 30만원
거짓 신고 100만원 이하

지연·미신고 과태료는 원래 최대 100만원이었으나, 2025년 4월 29일 공포·시행된 시행령 개정으로 상한이 30만원으로 낮아졌습니다. 계약 금액이 크거나 지연 기간이 길수록 금액이 올라가는 구조이며, 사실과 다르게 꾸며 신고한 거짓 신고는 별도로 100만원 이하가 적용됩니다. 계도기간이 끝난 만큼, 계약 후 한 달이라는 기한을 넘기지 않도록 달력에 표시해 두는 편이 안전합니다.

🔑 확정일자 자동 부여 — 임차인에게 유리한 이유

전월세 신고제가 단순한 행정 의무에 그치지 않는 이유가 여기 있습니다. 임대차 신고를 하면서 계약서를 제출하면 「주택임대차보호법」에 따른 확정일자가 부여된 것으로 봅니다. 신고 한 번으로 확정일자를 따로 받으러 가는 수고를 더는 셈입니다.

확정일자는 임차인의 우선변제권과 직결됩니다. 전입신고로 대항력을 갖추고 확정일자로 순위를 확보해 두면, 임대한 집이 경매로 넘어가더라도 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있습니다. 보증금을 지키는 안전장치인 것입니다. 신고를 미루면 이 기준일 확보도 그만큼 늦어지니, 임차인이라면 과태료를 떠나서라도 서둘러 신고하는 편이 이익입니다.

🧭 실전 적용 예시

서울에서 보증금 2,000만원·월세 45만원 반전세 계약을 맺은 경우를 보겠습니다. 지역은 수도권이고 월세가 30만원을 넘으므로 신고 대상입니다. 계약일이 9월 21일이라면 10월 21일까지 신고해야 합니다. 임차인이 RTMS에서 계약서를 첨부해 신고하면, 임대인은 별도로 신고하지 않아도 되고 임차인은 확정일자까지 자동으로 확보합니다. 반대로 강원도의 군 지역에 있는 같은 조건의 집이라면 신고 대상 지역이 아니므로 의무가 없지만, 이 경우에도 확정일자는 주민센터에서 별도로 받아 두는 편이 보증금 보호에 유리합니다.

총평

전월세 신고제는 계도기간이 끝나면서 이제 실질적인 의무로 자리 잡았습니다. 대상 금액과 지역만 확인하면 신고 여부 판단은 어렵지 않고, 온라인 신고로 30일 기한만 지키면 과태료 걱정은 없습니다. 무엇보다 신고 한 번으로 확정일자가 자동 부여된다는 점은 임차인에게 실질적인 혜택입니다. 번거로운 행정 절차라기보다 내 보증금을 지키는 장치로 이해하고 계약 직후에 처리해 두는 것을 권합니다.

※ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 조언이 아닙니다.

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