6·27 대출 규제 이후 서울에서 정책대출로 살 만한 6억 원 이하 아파트는 사실상 사라졌습니다. 디딤돌·버팀목 대출 한도는 오히려 줄었는데, 그사이 서울 아파트 매매중위가는 12억 5,500만 원까지 뛰었습니다. 무주택 청년과 신혼부부가 정책대출만으로 서울에 집을 마련하기란 그만큼 어려워진 셈입니다. 실제로 최근 1년간 두 대출의 실행액은 각각 37.4%, 52.3% 급감했습니다. 오늘 오전 브리핑에서는 ‘주거 사다리’로 불리던 정책대출이 어쩌다 현실과 이렇게 멀어졌는지 짚어 봅니다. 🏠

핵심 요약(TL;DR)

• 6·27 규제로 디딤돌 대출 한도는 신혼 4억 → 3억 2,000만 원, 생애최초·청년은 3억 → 2억 4,000만 원으로 줄었습니다.
• 정책대출로 살 수 있는 주택가격 상한은 일반 디딤돌·생애최초가 5억 원, 신혼·다자녀가 6억 원인데, 지난달 KB 서울 아파트 매매중위가는 12억 5,500만 원이었습니다.
• 2025년 7월~2026년 5월 디딤돌 실행액은 15조 5,411억 원으로 1년 전보다 37.4%, 버팀목은 52.3% 줄었습니다.

🏦 정책대출 한도는 왜 줄었나 — 6·27 규제의 내용

디딤돌·버팀목 대출 한도는 지난해 6·27 대출 규제로 일제히 축소됐습니다. 주택 구입 자금인 디딤돌 대출부터 보면, 신혼부부는 4억 원에서 3억 2,000만 원으로, 신생아 가구는 5억 원에서 4억 원으로, 생애최초·청년은 3억 원에서 2억 4,000만 원으로, 일반은 2억 5,000만 원에서 2억 원으로 낮아졌습니다. 대출이 가능한 주택가격 상한도 일반 디딤돌과 생애최초는 5억 원, 신혼·다자녀는 6억 원, 신생아는 9억 원에 묶여 있습니다. 전월세 자금을 빌려주는 버팀목 대출 역시 수도권 전세보증금 상한이 일반·청년 3억 원, 신혼·다자녀 4억 원, 신생아 5억 원으로, 규제 이후 최대 6,000만 원가량 쪼그라들었습니다.

📈 집값은 얼마나 벌어졌나 — 서울 매매중위가 12억 5,500만 원

한도가 묶여 있는 동안 서울 집값은 정책대출 상한을 훌쩍 넘어섰습니다. KB부동산 기준 지난달 서울 아파트 매매중위가격은 12억 5,500만 원으로, 일반 디딤돌 상한(5억 원)의 두 배를 웃돕니다. 디딤돌 대출은 2014년 출시 당시만 해도 주택가격 상한이 6억 원이었지만, 2017년부터는 오히려 5억 원으로 내려갔습니다. 반면 같은 기간 서울 아파트 매매중위가는 4억 7,400만 원에서 12억 5,500만 원으로 세 배 가까이 뛰었습니다. 상한선은 제자리이거나 낮아진 사이 집값만 오르다 보니, “시세 6억 원 이하 아파트가 서울에는 거의 없다”는 지적이 나올 만큼 정책대출 대상 주택 자체가 사라진 셈입니다. 전세도 사정은 다르지 않습니다. 지난달 KB 서울 아파트 전세중위가격은 6억 1,333만 원으로, 버팀목 대출 수도권 상한(일반 3억 원)을 크게 웃돕니다.

📉 실행액은 얼마나 줄었나 — 디딤돌 37%·버팀목 52% 급감

한도 축소와 집값 상승이 겹치자 정책대출 실행액은 1년 새 큰 폭으로 줄었습니다. 주택도시보증공사(HUG)의 주택도시기금 수요자 대출 통계를 보면, 2025년 7월부터 2026년 5월까지 디딤돌 대출 실행액은 15조 5,411억 원으로 직전 1년(24조 8,349억 원)보다 37.4% 감소했습니다. 같은 기간 버팀목 대출 실행액은 18조 3,088억 원에서 8조 7,343억 원으로 52.3% 줄어 반 토막이 났습니다. 서울시의 청년·신혼부부 주거지원 상품인 ‘미리내집’도 여파를 피하지 못했습니다. 6·27 대책 발표 전 4차 모집에서 평균 64.3대 1이던 청약 경쟁률이 발표 후 39.7대 1로 낮아졌는데, 버팀목 대출 한도가 줄면서 이용자가 빠진 영향으로 풀이됩니다.

🧭 앞으로 무엇을 봐야 하나 — 정책대출 현실화 논의

전문가들은 정책대출을 집값 현실에 맞게 손질하고 내 집 마련 문턱 자체를 낮춰야 한다고 지적합니다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “정책 상품들이 집값 상승을 못 따라가고 있는 형국”이라며 상한·한도의 현실화가 필요하다고 강조했습니다. 심형석 법무법인 조율 수석전문위원은 초기 비용을 낮춘 방식으로 토지임대부·이익공유형·지분적립형 주택 등을 대안으로 제시했습니다. 다만 정책대출 한도를 다시 늘리는 일은 가계부채 관리라는 규제 취지와 정면으로 부딪칩니다. 정부가 2026년 주택구입·전세자금 융자 예산을 약 10조 원으로, 지난해(14조 572억 원)보다 4조 원가량 줄여 잡은 만큼, 한도 확대와 부채 관리 사이에서 어떤 균형점을 찾을지가 하반기 주거정책의 핵심 쟁점이 될 전망입니다.

🧾 총평

지금 상황은 ‘한도는 제자리, 집값은 저 멀리’라는 한 줄로 요약됩니다. 6·27 규제로 디딤돌·버팀목 한도가 줄어드는 사이 서울 아파트 매매중위가는 12억 5,500만 원까지 올랐고, 정책대출로 살 수 있는 6억 원 이하 아파트는 서울에서 사실상 자취를 감췄습니다. 그 결과 디딤돌 실행액은 37.4%, 버팀목은 52.3% 급감했습니다. 앞으로 눈여겨볼 지점은 세 가지입니다. 정부가 정책대출 상한·한도를 집값 현실에 맞춰 손질할지, 가계부채 관리 기조와의 충돌을 어떻게 조율할지, 그리고 토지임대부·지분적립형 같은 대안 공급이 실제로 늘어날지입니다. 무주택 실수요자의 ‘주거 사다리’가 규제와 집값 사이에서 어느 쪽으로 기우는지, 그 흐름을 지켜보는 것이 하반기 부동산 정책을 읽는 출발점이 될 것입니다.

※ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 조언이 아닙니다.

출처

• 서울 6억 아파트 ‘멸종’인데…정책대출은 5~6억 이하 집만 가능 (이데일리)
• 신혼부부·신생아 대출도 조인다…디딤돌·버팀목 최대 1억 축소 [6·27 부동산대책] (서울경제)
• ‘한도 줄고 집값 뛰고’…디딤돌·버팀목대출 18조 줄었다 (헤럴드경제)
• 6·27 부동산 정책에 “내집 마련꿈 악화”…디딤돌·버팀목 1년새 14조원↓ (뉴시스)
• 한국부동산원 주간 아파트 가격동향