🏠 서울은 급등, 지방은 미분양 6만5천 가구 — 부동산 ‘한 지붕 두 시장’ 왜?

같은 나라 부동산인데 방향이 정반대입니다. 서울 아파트값은 최근에도 주간 상승폭을 키우며 오르는데, 지방에서는 다 지어놓고도 안 팔린 ‘악성 미분양’이 쌓여 있습니다. 국토교통부 5월 주택통계 기준 전국 미분양은 6만5,239가구인데, 이 중 지방이 4만6,638가구로 약 71%를 차지합니다. 오늘은 이 ‘한 지붕 두 시장’ 구조가 왜 생겼고, 정부가 어떤 카드를 만지작거리는지 정리합니다. 🏠

핵심 요약(TL;DR)

📌 5월 말 전국 미분양 6만5,239가구(전월 6만5,179가구 대비 +0.1%), 지방이 4만6,638가구로 대부분 차지
📌 다 짓고도 안 팔린 ‘준공 후 미분양’은 2만9,350가구, 그중 비수도권이 2만4,522가구로 83.6%
📌 서울·수도권은 오히려 매수세가 붙어 미분양이 늘고 집값이 오르는 반대 흐름으로, 지역 양극화가 심화
📌 정부는 7월 말 세제 개편안에 지방 준공 후 미분양 ‘1주택 특례’ 1년 연장 등을 담을 전망

📊 지금 숫자는 어떤가 — 전국 미분양 6만5천, 71%가 지방

5월 미분양의 핵심은 ‘총량은 제자리, 무게중심은 지방’이라는 점입니다. 국토교통부 5월 주택통계에 따르면 5월 말 전국 미분양 주택은 6만5,239가구로, 전월(6만5,179가구)보다 0.1% 늘어 사실상 제자리걸음을 했습니다.

지방 vs 수도권: 지방 미분양은 4만6,638가구로 전월보다 2.6% 줄었지만, 여전히 전국의 약 71%를 차지합니다. 반대로 수도권 미분양은 1만8,601가구로 7.5% 늘었습니다. 지방은 조금씩 소화되는 반면 수도권은 오히려 늘면서 방향이 엇갈렸습니다.
지역별 부담: 지방에서는 부산이 약 8,292가구, 충남이 약 8,213가구로 미분양 규모가 큰 편으로 집계됐습니다.
거래 위축: 5월 전국 주택 매매거래는 6만6,490건으로 전월보다 4.7% 줄어, 지방을 중심으로 수요 부진이 이어지고 있습니다.

🏚️ ‘악성 미분양’이 왜 문제인가 — 준공 후 미분양 2만9천 가구

가장 눈여겨볼 지표는 ‘준공 후 미분양’입니다. 이미 다 지어 입주가 가능한데도 주인을 못 찾은 물량이라 ‘악성 미분양’으로 불리며, 건설사 자금과 지역 경기에 직접 부담을 줍니다.

5월 준공 후 미분양은 2만9,350가구로 전월보다 0.5% 줄었습니다. 소폭 감소했지만 문제는 지역 쏠림입니다. 이 가운데 비수도권이 2만4,522가구로 전체의 83.6%를 차지합니다. 지방에서는 분양가를 낮추거나 할인해도 소화가 더딘 단지가 많다는 뜻입니다. 반면 수도권 준공 후 미분양은 4,828가구로 오히려 11.3% 늘어, 수도권 안에서도 입지에 따라 온도차가 벌어지고 있습니다.

🧱 왜 이렇게 갈렸나 — 서울 급등과 ‘준공 절벽’이 겹쳤다

양극화의 배경에는 수요 쏠림과 공급 시차가 함께 있습니다. 수요는 서울·수도권 핵심지로 몰리는데, 정작 앞으로 입주할 새 아파트는 급격히 줄고 있어 두 시장의 격차가 벌어졌습니다.

서울·수도권 쏠림: 한국부동산원 기준 서울 아파트 매매가격은 최근에도 주간 상승폭을 키우며 오름세를 이어가고 있습니다. 규제 지역 지정에도 역세권·대단지 등 선호 단지로 매수세가 집중되고 있습니다.
준공 절벽: 5월 전국 주택 준공은 1만2,913가구로 1년 전보다 51.0% 급감했습니다. 수도권은 66.9%, 지방은 26.3% 줄었습니다. 새로 입주하는 물량이 줄면 기존 선호 지역의 희소성이 부각돼 가격을 밀어 올리는 요인이 됩니다.
지방의 공급 과잉 후유증: 지방은 과거 분양이 몰렸던 물량이 준공 시점에 도달하면서, 수요가 따라주지 못한 곳을 중심으로 미분양이 남는 구조입니다.

즉 서울은 ‘살 사람은 많은데 새 물건이 귀한’ 시장, 지방은 ‘지어둔 물건은 있는데 살 사람이 적은’ 시장으로 갈린 셈입니다.

🏛️ 정부는 어떻게 대응하나 — 7월 말 세제 개편과 지방 특례 연장

정부 대응은 ‘수도권은 조이고, 지방은 떠받치는’ 두 갈래로 짜이고 있습니다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 이달 말 부동산 세제 개편안을 내놓겠다고 밝혔습니다. 이재명 대통령도 이달 23일 부동산 관련 토론회를 예고한 상태입니다.

수도권·다주택 겨냥(검토 단계): 세제 개편은 ‘집은 사는(buying) 것이 아니라 사는(living) 곳’이라는 실거주 중심 원칙 아래 논의되고 있습니다. 종합부동산세는 세율 인상보다 공정시장가액비율(현행 60%)을 시행령으로 단계적으로 올리는 방식이, 양도소득세 장기보유특별공제는 ‘보유 기간’에서 ‘실거주 기간’ 중심으로 재편하는 방안이 거론됩니다. 다만 아직 확정·시행된 내용은 아닙니다.
지방 미분양 떠받치기: 정부는 비수도권 준공 후 미분양주택 취득자에 대한 양도세·종부세 특례의 적용 기한을 현행 2026년 말에서 2027년 말로 1년 연장하는 방안을 세법개정안에 담을 전망입니다. 현행 특례는 1세대 1주택자가 수도권 밖의 전용 85㎡ 이하·취득가액 7억 원 이하 준공 후 미분양주택을 추가로 사도 기존 주택을 1세대 1주택으로 인정해주는 제도로, 기존 주택 매도 시 양도가액 12억 원까지 비과세와 장특공제 최대 80% 등이 유지됩니다. 인구감소지역 세컨드홈 특례도 함께 연장하는 방향입니다.
공급 보완: 앞서 발표한 수도권 비아파트 약 4만1,000가구 공급 계획을 토대로, 도심 자투리 땅을 활용한 도시형 생활주택·오피스텔 공급을 늘려 단기 공급 불안을 달래겠다는 구상입니다.

✍️ 총평 — 한 나라 두 시장, 정책도 두 갈래로

지금 부동산 시장은 ‘전국 평균’이라는 말이 무색할 만큼 지역별로 갈라져 있습니다. 서울·수도권 핵심지는 준공 절벽 속 매수 쏠림으로 오르고, 지방은 준공 후 미분양이 쌓이며 좀처럼 온기가 돌지 않습니다.

앞으로 눈여겨볼 대목은 세 가지입니다. 첫째, 7월 말 발표될 세제 개편안이 종부세 공정시장가액비율과 장특공제를 실제로 어떻게 손질하느냐입니다. 둘째, 지방 준공 후 미분양 특례 연장이 악성 미분양을 실제로 얼마나 줄이느냐입니다. 셋째, 준공 절벽이 2~3년 뒤 공급으로 이어지는 시차 속에서 수도권 수급이 어떻게 재편되느냐입니다. 같은 부동산이라도 사는 지역에 따라 체감이 정반대인 만큼, 전국 단일 지표보다 지역별 흐름을 나눠 보는 시각이 필요한 국면입니다.

※ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 조언이 아닙니다.

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