🏠 부동산 대토론회 D-2 — 23일 테이블에 오르는 보유세·대출·공급

모레인 7월 23일, 이재명 대통령이 직접 주재하는 ‘부동산 국민 대토론회’가 생중계로 열립니다. 지난 14~16일 국토교통부·금융위원회·재정경제부가 각각 공급·금융·세제를 주제로 사흘 연속 토론회를 열었는데, 이번이 그 마무리 자리입니다. 여기서 나온 의견은 7월 말에서 8월 초 발표될 세제 개편안에 반영됩니다. 올해 부동산 정책의 방향이 이번 주에 정해지는 셈입니다. 🏠

TL;DR

7월 23일 대통령 주재 ‘부동산 국민 대토론회’ 개최. 보유세·거래세 개편, 대출 규제, 공급 방식이 모두 안건에 오릅니다.
김용범 청와대 정책실장은 세제 개편안을 “늦어도 8월 초”에 발표하겠다고 밝혔습니다.
공급 방식을 두고 오세훈 서울시장(“재개발·재건축은 필수 과제”)과 청와대(“만능키는 아니다”)가 공개적으로 부딪히고 있습니다.

74주 연속 오른 서울 집값

정부가 여론 수렴에 나선 배경에는 좀처럼 잡히지 않는 집값이 있습니다. 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 따르면 7월 둘째 주(13일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주와 같은 0.30% 올라 74주 연속 상승을 이어갔습니다. 전국은 0.11%, 서울 전세는 0.28% 상승했습니다. 부동산원은 일부 지역에서 관망세가 나타나지만 역세권·대단지·재건축 추진 단지를 중심으로 상승 거래가 이어지고 있다고 설명했습니다.

김용범 청와대 정책실장은 지난 10일 브리핑에서 “정부는 부동산 정책이 정부의 판단만으로 완성될 수 있다고 생각하지 않는다”며 토론회 취지를 밝혔습니다. 다만 “인기투표 하듯이 정책 결정을 할 순 없다”는 단서도 달았습니다.

사흘간 이어진 부처별 토론회

14일부터 16일까지 세 부처가 각각 하루씩 공개 토론회를 열었습니다.

14일 공급(국토교통부): 김윤덕 국토부 장관 주재로 오후 2시 30분에 열렸고, 전문가와 주택·금융업계, 일반 국민 등 약 60명이 참석했습니다. 주택 공급을 가로막는 현장의 애로를 듣는 자리였습니다.
15일 금융(금융위원회): 이억원 금융위원장 주재로 서울 중구 은행회관에서 열렸습니다. 전세대출 보증, 재건축 이주비, 총량 규제와 DSR 적용 범위가 쟁점이었습니다.
16일 세제(재정경제부): 구윤철 부총리가 종합부동산세 산정 기준, 초고가 주택의 범위, 장기보유특별공제 등을 쟁점으로 제시했습니다. 보유세를 손질해야 한다는 의견이 참석자들 사이에서 다수 나왔다고 합니다.

세제의 새 변수, ‘초고가 1주택’

관심이 가장 쏠리는 쪽은 보유세입니다. 이 대통령은 그동안 보유세 강화를 ‘최후의 수단’이라며 신중한 태도를 보여 왔지만, 최근 기류가 달라졌습니다. 지난 14일 국무회의에서 이 대통령은 “부동산 세제는 사실 조세를 부과하기 위한 형평성 있는 조세가 제일 중요한데 주택 분야에 있어서는 조세가 많이 왜곡·변형돼 있다”고 진단하면서, “실거주 1주택이라도 초고가 주택에는 통상적인 것보다 추가적인 보유 부담을 하는 게 좋겠다”고 말했습니다.

그동안 부동산 세제는 ‘주택 수’를 기준으로 다주택자를 겨냥해 왔습니다. 실거주 1주택이라도 가격이 높으면 더 물리겠다는 것은 결이 다른 발상입니다. 16일 세제 토론회에서 종부세 과세 기준을 주택 수 중심에서 주택 가액 중심으로 전환할지가 쟁점으로 오른 것도 같은 맥락입니다.

보유세와 거래세를 어떻게 맞물릴지도 문제입니다. 보유세를 올린다면 매물이 시장에 나오도록 양도세를 낮춰야 한다는 주장과, 실제 발생한 양도차익에는 별도로 세금을 매겨야 한다는 의견이 맞서고 있습니다. 일부 보도에서는 보유세를 강화하면서 양도세를 1년가량 유예해 매도를 유도한 뒤 단계적으로 양도세까지 강화하는 방안이 유력하게 거론된다고 전합니다. 다만 확정된 정부안은 아니고 관측 수준으로 보는 편이 정확합니다.

대출 규제, 실수요자는 풀어줄까

국민 의견 게시판에서 가장 많이 올라온 주제는 세제가 아니라 금융이었습니다. 뉴스핌 보도에 따르면 20일 오후 5시 기준 부동산 정책 제안 게시판에 2,500여 건의 의견이 올라왔고, 이 가운데 절반에 가까운 1,100여 건이 금융 관련이었습니다. 집계 시점에 따라 건수는 달라질 수 있습니다.

내용은 대체로 규제 완화 요청입니다. 실거주자 대출 규제 완화, 비규제 지역과 인구 소멸 지역의 대출 확대, 이주비 대출, 획일적인 잔금 대출 규제 철폐 같은 요구가 많았습니다. 특히 무주택자와 입주를 앞둔 분양 대상자들은 집단대출·잔금대출을 총량 규제에서 예외로 인정해 달라고 요구합니다. 시장 안정 기조를 유지하면서 대출 문턱에 막힌 실수요자를 어떻게 구분해 낼지가 이번 토론회의 과제입니다.

공급 방식을 둘러싼 정부와 서울시의 시각차

논의가 가장 팽팽해질 곳은 공급 방식으로 보입니다. 정부와 서울시의 시각차가 이미 공개적으로 드러났습니다.

오세훈 서울시장은 20일 페이스북에 “재개발·재건축은 핵심 공급수단이자 필수 과제”라고 적었습니다. “서울은 더 이상 빈 땅이 남아 있는 도시가 아니다”라며, 정비사업을 투기의 상징처럼 보는 시각이 정부에 남아 있다고 비판했습니다.

반면 김용범 정책실장은 19일 KBS ‘일요진단’에 나와 “재개발·재건축이 만능키는 아니다”라고 했습니다. 재개발·재건축은 이론상 입주까지 최소 3~5년이 걸립니다. 단기적으로는 공급이 오히려 위축될 수 있고, 설계가 조금만 잘못되면 투기 수요를 부추길 수 있다는 이유입니다.

두 사람은 주택 공급 정책을 논의하는 회동 일정을 조율 중이지만, 정작 23일 대토론회에 오 시장은 초청받지 못한 것으로 알려졌습니다. 서울시는 앞서 열린 부처별 토론회에는 방청객으로 참석해 건의사항을 전달했습니다.

정부는 지난해 9월 2030년까지 수도권에 135만 호를 공급하겠다는 방안을 내놓은 바 있습니다. 연평균 27만 호 착공으로 최근 3년 실적의 약 1.7배 수준이며, LH가 조성한 공공택지는 민간에 매각하지 않고 LH가 직접 시행하는 방식으로 전환하는 내용이 핵심이었습니다.

23일에 확인할 세 가지

눈여겨볼 지점은 세 가지입니다.

첫째, 보유세 강화의 수위와 대상입니다. 다주택자에 더해 ‘초고가 1주택’까지 넣을지, 기준선을 얼마로 잡을지를 봐야 합니다. 선이 어디에 그어지느냐에 따라 영향받는 가구 수가 크게 달라집니다.

둘째, 보유세와 양도세를 어떤 순서로 움직일지입니다. 보유세만 올리고 양도세를 그대로 두면 매물이 잠기고, 양도세를 낮추면 세수와 형평성 논란이 따라옵니다. 정부가 어떤 조합을 택하느냐가 곧 시장에 보내는 신호입니다.

셋째, 실수요자 대출 규제의 예외 인정 여부입니다. 의견의 절반 가까이가 금융에 몰린 만큼, 여기서 어떤 가이드라인이 나오느냐는 당장 잔금을 앞둔 사람에게 가장 체감이 큽니다.

다만 김 실장이 “인기투표 하듯이 정책 결정을 할 순 없다”고 한 데다, 정부의 정책 구상이 이미 마무리 단계라는 관측도 있습니다. 토론회에서 확인된 민심이 최종안에 얼마나 반영될지는 지켜봐야 합니다. 확정된 내용은 7월 말에서 8월 초 발표될 세제 개편안에서 확인할 수 있습니다.

※ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 조언이 아닙니다.

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