🏠 [週次レビュー] 保有税が揺さぶった一週間 — 大討論会から「3倍引き上げ」発言まで、税制改正を控えた不動産7日間（7/20〜7/26）

今週（7月20〜26日）の韓国不動産の流れは、一つの問いに絞り込まれました。「保有税をどれだけ、どのように引き上げるのか」。7月23日、李在明大統領が自ら主宰した不動産国民大討論会で、大統領は保有税強化の方向には同意しつつ、「先進国水準で課税するには3倍は上げなければならないが、そうすれば暴動に近い状況が起きる」と述べ、急激な引き上げに一線を引きました。方向は強化、ペースは調整。今週の市場と政策の空気を規定したのも、この一言でした。次の山場は、27日の首相主宰による追加討論会、そして7月末〜8月初旬に予定される税制改正案です。🏛️

📌 3行まとめ（TL;DR）

今週の核心は7・23大統領不動産大討論会 — 保有税「強化の方向＋ペース調整」、超高額・多住宅・非居住への差等課税、全貰ローン規制強化が方向として提示された
税制改正案の有力カードは総合不動産税の公正市場価額比率の引き上げ（現行60%） — 国会予算政策処の試算では、80%適用で住宅分保有税が約8.7兆ウォンから約10兆ウォンへ増加
市場は依然として強含み — ソウルのマンション売買価格は76週連続上昇、今年に入りソウル売買+6.03%・全貰+6.01%の「トリプル高」が政策を急がせる背景

🗓️ 今週は「政策がつくられる過程」を見守った一週間だった

今週の不動産は、新たな対策が出た週ではありませんでした。対策の方向が公の場で描かれた週に近いものでした。先週（7月14〜16日）には国土交通部（供給）、金融委員会（金融）、財政経済部（税制）など分野別のリレー討論会が3日間続き、そこで出た議論と、不動産ホームページに寄せられた数千件の国民提案を一つにまとめたのが、23日の大統領主宰大討論会でした。

討論会は7月23日、ソウル汝矣島のKBS別館で、専門家や一般国民など140人が出席し、約190分にわたって行われました。供給・金融・税制の3分野の発題と自由討論が続き、大統領が出席者の質問を直接受けて政府の方向を説明する形式でした。この場で李大統領が「今日話して足りなければ、その間に首相がもう一度やってみてほしい」と述べたことで、27日にもう一度討論会が設けられました。結局、今週は分野別討論会から大統領大討論会へ、さらに来週の首相討論会と税制改正案の発表へと続く、政策決定プロセスの真ん中に位置していたことになります。

🗣️「保有税3倍」発言 — 方向は強化、ペースは調整

今週最も話題になったのは、李在明大統領の保有税をめぐる発言でした。李大統領は「保有税を強化すべきだという点にはおおむね同意する」としながらも、「どの範囲で、どの程度強化するか、どんな差等を設けるかが重要だ」と述べました。とりわけ「わが国の保有税を先進国水準で課税するには3倍は上げなければならないが、そうすれば暴動に近い状況が起きる」として、急激な引き上げにははっきりと一線を引きました。

言い換えれば、保有税を引き上げる方向へ進むものの、一度に大きくは上げないという意味です。課税原則としては、「超高額住宅、多住宅、明白な投機目的の非居住住宅」に通常より重い負担を課す差等課税を示唆しました。ただ「超高額」の基準線をどこに引くかをめぐっては、討論会でも意見が大きく分かれました。時価10億ウォンから見るべきだという見方がある一方、30億ウォンや50億ウォン以上でなければという意見も出ました。この線がいわゆる「しっかりした一軒」需要に及ぼす影響を左右するだけに、税制改正案の核心的な変数として残りました。関連する内容は大統領が投げかけた「保有税3倍」発言の本当の意味と大討論会開幕まとめで詳しく扱いました。

李大統領は全貰ローン規制を強化する可能性もにじませました。「全貰があまりに簡単になれば、結局は住宅価格がすべて上がる」として全貰ローンをマンション価格上昇の一因に挙げたもので、昨年の6・27、10・15対策へと続いてきたローン規制強化の流れの延長線として読み取れます。

🧮 改正案の有力カード — 公正市場価額比率はどこまで上がるか

方向が定まった以上、次の関心は自然と数字へ移ります。税制改正案で最も有力に取り沙汰されるカードは、総合不動産税の公正市場価額比率の引き上げです。この比率は公示価格に掛けて総合不動産税の課税標準を定めるもので、国会の立法なしに施行令の改正だけで調整できます。その分、政府にとっては負担の少ない手段とされています。2009年の導入以降2018年まで80%水準を維持し、文在寅政権で95%まで上がった後、尹錫悦政権が60%に引き下げ、現在まで続いています。

数字を見ると負担の大きさがある程度うかがえます。国会予算政策処が李鍾郁「国民の力」議員の依頼で分析した資料によれば、2026年の住宅分保有税は現行の60%適用時で約8兆6995億ウォンと推計されます。これを80%に上げると10兆658億ウォンとなり約15.7%（1兆3663億ウォン）増え、95%まで上げると10兆7726億ウォンで約23.8%膨らむとされました。納税者1人あたりの平均住宅分総合不動産税に換算すると、現行の324万ウォンから80%適用時に624万ウォンへ約1.9倍、95%適用時に780万ウォンへ約2.4倍になります。ただしこれは特定の仮定を前提とした試算にすぎず、まだ確定した政府案ではありません。実際の改正案で引き上げ幅と適用対象がどう定まるかは、発表を見守る必要があります。

譲渡所得税では、「保有期間」より「実居住期間」に恩恵を集める方向の改正が取り沙汰されます。中低価格の実居住1住宅の負担は維持するか一部軽減し、超高額や非居住住宅には課税を強化する差等の基調が大きな枠組みです。

📊 市場は依然強含み — 「トリプル高」と76週連続上昇

政府が相次いで討論会を開く背景には、売買・全貰・月貰の価格がそろって上がる「トリプル高」があります。新築入居物量の減少と流動性の拡大、全貰の品薄が重なり、今年に入ってソウルのマンション売買価格は6.03%、全貰は6.01%上昇しました。とりわけ城北区（9.87%）、蘆原区（7.13%）のように比較的中低価格とされてきた地域の上昇が目立ち、その分、実需要者がマイホームを手に入れるのはより難しくなったとの指摘が続きました。

週間統計もこの流れを裏づけます。韓国不動産院の集計で、ソウルのマンション売買価格は昨年2月以降76週連続で上昇しています。7月第3週基準で全国の売買価格は0.09%、全貰価格は0.11%上がりました。ソウルの売買上昇幅は前週の0.30%から0.27%へやや縮小しましたが、城北・蘆原・中浪など江北圏と、九老・永登浦・衿川など中低価格地域を中心に上昇が続きました。全貰市場の緊張も依然として残ります。今週初めに整理したとおり、ソウルのマンション全貰需給指数は約5年6か月ぶりの高水準まで上がり、全貰の売り物件は2万件前後まで減りました（全貰需給難まとめ）。政府が昨年の6・27、10・15対策でローンを絞り、規制地域を広げたものの、市場を安定させるには力不足だったという評価が、今回の税制カードへとつながった格好です。

🔭 来週の見通し — 27日の首相討論会、7月末〜8月初旬の税制改正案、賃貸借2法6周年

来週は、今週描かれた方向が実際の数字へと変わり始める時期です。押さえておくべき日程は大きく三つです。

第一に、27日（月）午後4時、ソウル中区の大韓商工会議所で、韓悳洙国務総理主宰の不動産政策国民大討論会が再び開かれます。先の大統領主宰討論会で十分に扱えなかった論点が中心になる見込みです。保有税強化と租税抵抗、実居住・多住宅の差等課税、譲渡税重課と売り物件の目詰まり、新婚夫婦支援と「結婚ペナルティ」の改善、新規宅地供給などが候補です（D-2論点まとめ）。

第二に、最も早く輪郭が見えるのは、7月末〜8月初旬に予定される税制改正案の発表です。公正市場価額比率をどこまで上げるか、超高額の基準線をどこに置くか、差等課税をどう設計するかが、ここでの焦点になります。供給と金融の分野でも、まもなく詳細な対策が続くとみられます。

第三に、賃貸借2法（契約更新請求権・全月貰上限制）が7月31日で施行満6年を迎えます。更新契約と新規契約の「二重価格」、全貰の売り物件減少といった副作用をめぐり、手直しの議論が再び熱を帯びる可能性があり、全貰市場の安定策と絡めて注視すべき点です。

🧭 総評

今週を一文で縮めれば、「方向は定まったが、数字はまだ空欄」になります。保有税は強化しつつ急激な引き上げは避け、超高額・多住宅・非居住住宅に負担をより課し、全貰ローンのような迂回路を絞る。大枠はこうして明確になりました。ただ、超高額の基準線が10億か30億か50億か、公正市場価額比率をどこまで上げるかといった核心の数字は、依然として空いたままです。

だからこそ来週が重要です。27日の首相討論会で論点がどう整理されるか、7月末〜8月初旬の税制改正案に差等課税の幅と基準がどう盛り込まれるかによって、実際の税負担とローン環境が変わるからです。市場は76週連続上昇で依然として熱く、政策はその熱を冷まそうと努めています。方向と数字の間の隔たりが来週どう埋められるかが、下半期の不動産の流れを分ける最初の分岐点になるでしょう。

※ 本記事は情報提供を目的としたものであり、投資助言ではありません。

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