明後日の7月23日、李在明大統領が自ら主宰する「国民不動産大討論会」が生中継で開かれます。14〜16日に国土交通部・金融委員会・財政経済部がそれぞれ供給・金融・税制をテーマに三日連続で討論会を開きましたが、今回はその締めくくりの場です。ここで出た意見は、7月末から8月初めに発表される税制改編案に反映されます。今年の不動産政策の方向が、事実上この一週間で決まることになります。🏠

TL;DR

  • 7月23日、大統領主宰の「国民不動産大討論会」を開催。保有税・取引税の改編、融資規制、供給方式がすべて議題に上ります。
  • 金龍範（キム・ヨンボム）大統領府政策室長は、税制改編案を「遅くとも8月初め」に発表すると明らかにしました。
  • 供給方式をめぐり、呉世勲（オ・セフン）ソウル市長（「再開発・再建築は必須の課題」）と大統領府（「万能の鍵ではない」）が公然と対立しています。

74週連続で上がったソウルの住宅価格

政府が世論の集約に乗り出した背景には、なかなか収まらない住宅価格があります。韓国不動産院の週間マンション価格動向によると、7月第2週（13日基準）のソウルのマンション売買価格は前週と同じ0.30%上昇し、74週連続の上昇となりました。全国は0.11%、ソウルのチョンセ（保証金型賃貸）は0.28%の上昇です。不動産院は、一部地域では様子見の姿勢が見られるものの、駅近・大規模団地・再建築推進団地を中心に値上がり取引が続いていると説明しました。

金龍範政策室長は10日のブリーフィングで、「政府は不動産政策が政府の判断だけで完成できるとは考えていない」と討論会の趣旨を述べました。ただし「人気投票のように政策決定をするわけにはいかない」という但し書きも添えています。

三日間続いた省庁別の討論会

14日から16日まで、三つの省庁がそれぞれ一日ずつ公開討論会を開きました。

  • 14日 供給（国土交通部）: 金潤徳（キム・ユンドク）国土交通部長官の主宰で午後2時30分に開かれ、専門家、住宅・金融業界、一般国民など約60人が参加しました。住宅供給を阻む現場の課題を聴く場でした。
  • 15日 金融（金融委員会）: 李億原（イ・オクウォン）金融委員長の主宰で、ソウル中区の銀行会館で開かれました。チョンセ融資の保証、再建築の移転費、総量規制とDSRの適用範囲が争点でした。
  • 16日 税制（財政経済部）: 具潤哲（ク・ユンチョル）副首相が、総合不動産税の算定基準、超高価住宅の範囲、長期保有特別控除などを争点として提示しました。保有税に手を入れるべきだという意見が参加者から多く出たとされます。

税制の新たな変数、「超高価の1住宅」

最も関心が集まっているのは保有税です。李大統領はこれまで保有税の強化を「最後の手段」として慎重な姿勢を見せてきましたが、最近になって空気が変わりました。14日の国務会議で李大統領は、「不動産税制は本来、課税のための公平性ある租税が最も重要なのに、住宅分野では租税が大きく歪曲・変形されている」と診断したうえで、「実居住の1住宅であっても、超高価住宅には通常より追加的な保有負担をするのがよい」と述べました。

これまでの不動産税制は「住宅数」を基準に多住宅所有者を狙ってきました。実居住の1住宅でも価格が高ければより多く課すというのは、性質の異なる発想です。16日の税制討論会で、総合不動産税の課税基準を住宅数中心から住宅価額中心へ転換するかが争点に上ったのも同じ文脈です。

保有税と取引税をどう噛み合わせるかも問題です。保有税を上げるなら物件が市場に出るよう譲渡所得税を下げるべきだという主張と、実際に発生した譲渡差益には別途課税すべきだという意見が対立しています。一部の報道では、保有税を強化しつつ譲渡所得税を1年ほど猶予して売却を促し、その後段階的に譲渡所得税も強化する案が有力だと伝えています。ただし確定した政府案ではなく、観測の水準と見るのが正確です。

融資規制、実需要者には緩和されるのか

国民意見掲示板に最も多く寄せられたテーマは、税制ではなく金融でした。ニュースピムの報道によると、20日午後5時基準で不動産政策提案掲示板には2,500件あまりの意見が寄せられ、このうち半数近い1,100件あまりが金融関連でした。集計時点によって件数は変わりえます。

内容はおおむね規制緩和の要望です。実居住者への融資規制の緩和、非規制地域や人口減少地域での融資拡大、移転費融資、画一的な残金融資規制の撤廃といった要求が多く見られました。特に住宅を持たない層や入居を控えた分譲対象者は、集団融資・残金融資を総量規制の例外として認めるよう求めています。市場安定の基調を保ちながら、融資の敷居に阻まれた実需要者をどう見分けるかが今回の討論会の課題です。

供給方式をめぐる政府とソウル市の温度差

議論が最も緊迫しそうなのは供給方式です。政府とソウル市の見方の違いは、すでに公然と表面化しています。

呉世勲ソウル市長は20日、フェイスブックに「再開発・再建築は中核的な供給手段であり必須の課題」と書きました。「ソウルはもはや空き地が残っている都市ではない」としたうえで、整備事業を投機の象徴のように見る視線が政府に残っていると批判しました。

一方、金龍範政策室長は19日のKBS「日曜診断」に出演し、「再開発・再建築が万能の鍵ではない」と述べました。再開発・再建築は理論上、入居まで最低3〜5年かかります。短期的にはむしろ供給が縮小しかねず、設計が少しでも誤れば投機需要を煽りうるという理由です。

両者は住宅供給政策を議論する会合の日程を調整中ですが、23日の大討論会に呉市長は招待されなかったと伝えられています。ソウル市は先に開かれた省庁別討論会には傍聴者として参加し、要望事項を伝えました。

政府は昨年9月、2030年までに首都圏に135万戸を供給する方策を打ち出しています。年平均27万戸の着工で直近3年の実績の約1.7倍にあたり、LHが造成した公共宅地を民間に売却せずLHが直接施行する方式へ転換する内容が柱でした。

23日に確認したい三つのこと

注目すべき点は三つです。

第一に、保有税強化の水準と対象です。多住宅所有者に加えて「超高価の1住宅」まで含めるのか、基準線をいくらに設定するのかを見る必要があります。線がどこに引かれるかによって、影響を受ける世帯数は大きく変わります。

第二に、保有税と譲渡所得税をどの順序で動かすかです。保有税だけ上げて譲渡所得税をそのままにすれば物件が塩漬けになり、譲渡所得税を下げれば税収と公平性の論争がついてきます。政府がどの組み合わせを選ぶかが、そのまま市場へのシグナルになります。

第三に、実需要者への融資規制の例外を認めるかどうかです。意見の半数近くが金融に集まっただけに、ここでどのようなガイドラインが出るかは、目前に残金支払いを控えた人にとって最も体感の大きい部分です。

ただし、金室長が「人気投票のように政策決定をするわけにはいかない」と述べたことに加え、政府の政策構想がすでに仕上げの段階だという観測もあります。討論会で確認された民意が最終案にどこまで反映されるかは見守る必要があります。確定した内容は、7月末から8月初めに発表される税制改編案で確認できます。

※ 本記事は情報提供を目的としたものであり、投資助言ではありません。

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