7月23日、大統領主宰の不動産国民大討論会の結論は「保有税は強化するが、急いで3倍には引き上げない」でした。李在明大統領は保有税を強化する方向には同意しつつ、先進国並み（およそ3倍）まで引き上げることには「暴動に近い状況が起きるだろう」と一線を画し、代わりに超高額・多住宅・非居住住宅への差等課税とチョンセ（一括前払い賃貸保証金）融資規制の強化を示唆しました。政府は27日にハン・ソンスク国務総理の主宰で討論会をもう一度開き、7月末～8月初に税制改正案を発表する予定です。🏛️

TL;DR 📝

  • 李在明大統領は7・23大討論会で保有税の強化には同意しつつ「先進国並みの3倍引き上げは暴動」と発言 — 速度を調整し、超高額・多住宅・非居住への差等課税へ。
  • 27日午後4時、大韓商工会議所でハン・ソンスク首相主宰の追加討論会を開催、7月末～8月初に税制改正案を発表予定。
  • 背景は首都圏の「トリプル高騰」 — 今年ソウルのマンション売買価格は6.03%、チョンセは6.01%上昇し、城北区（+9.87%）・蘆原区（+7.13%）が牽引。

🗣️ 大統領は保有税について具体的に何を語ったか

李大統領は保有税を強化する必要性は認めつつ、引き上げ幅と速度には慎重な姿勢を示しました。7月23日、ソウル・汝矣島のKBS別館で専門家や一般国民など140人が参加し、約190分にわたって行われた不動産政策国民大討論会で、李大統領は「保有税を強化すべきだという点は、実際おおむね同意されている」としながらも、「どの範囲で、どの程度強化するか、どのような差をつけるかが重要だ」と述べました。

とりわけ注目されたのは、保有税を先進国並みに引き上げる案についての発言です。李大統領は「わが国の保有税を先進国並みに課すには3倍は上げなければならないが、そうすれば暴動に近い状況が起きるだろう」と、急激な引き上げにははっきりと一線を画しました。方向は強化のほうを維持しつつ、実現の速度は調整するという意味と見られます。

🎯 「トルトルハンハンチェ」はどうなるか — 差等課税の方向性

李大統領が示した課税原則は、「誰がいくらの家を、どんな目的で保有しているか」に応じた差等です。李大統領は「超高額住宅、多住宅、明白な投機目的の非居住住宅」に対して、通常より高い保有負担を課す方向を示唆しました。

ただ、「超高額」の基準線をどこに引くかは、討論会でも意見が大きく分かれました。時価10億ウォンから超高額とみるべきだという見方から、30億ウォンや50億ウォン以上とみる見解まで幅が広かったのです。実居住の1住宅であっても超高額なら追加の負担を課しうるという論理と、税負担が結局は借家人に転嫁されうるという懸念が、真っ向からぶつかりました。基準線をどう定めるかによって、いわゆる「トルトルハンハンチェ（しっかりした一軒）」需要への影響が大きく変わるだけに、この点が税制改正案の最大の変数です。

💳 チョンセ融資も締めるのか — 大統領が名指しした住宅価格上昇の一因

李大統領はチョンセ融資規制を強化する可能性もにじませました。李大統領は「チョンセを簡単に確保できるよう庶民を支援するとして、チョンセ融資をほぼ無制限に出してきた」とし、「チョンセがあまりに容易になれば、結局は住宅価格がすべて上がる。マンション価格が大きく上がった原因の一つだ」と指摘しました。

これは昨年の6・27、10・15対策へと続いた融資規制強化の基調の延長線上にあります。討論会でも、住宅取得資金の融資は塞ぎながら、すでに取得した不動産を一般担保融資に使えば規制を回避できるという指摘が出て、李大統領は事業者融資にも一定の限度設定が必要ではないかという趣旨で質問しました。ただ、青年・新婚夫婦など実需要者への規制まで一緒に締めることには反対の声も少なくなく、規制と支援をどう区分するかが課題として残ります。

🗓️ 27日にまた討論会、その次は税制改正案

政府は27日にもう一度討論会を開いて意見をさらに集約したうえで、対策を確定します。27日午後4時、ソウル・中区の大韓商工会議所で、ハン・ソンスク国務総理の主宰で不動産政策国民大討論会が改めて開かれます。先の大統領主宰の討論会で十分に扱えなかった論点を中心に、専門家の意見をさらに聞く場で、保有税の強化と租税抵抗、実居住・多住宅の差等課税、多住宅者の譲渡税重課と売り物件の「ロックイン」解消、新婚夫婦支援と「結婚ペナルティ」の改善、新規宅地供給策などが取り上げられる予定です。

最も早く輪郭が見えるのは、7月末～8月初に予定される税制改正案の発表です。あわせて供給・金融の分野でも、近く詳細な対策が出てくると見られます。先立って14～16日には、国土交通部（供給）・金融委員会（金融）・企画財政部（税制）など分野別の討論会が3日間開かれ、今回の大討論会は、その議論と不動産ホームページに寄せられた数千件の国民提案を総合して再議論する場でした。

📊 なぜ今これほど急ぐのか — 「トリプル高騰」という背景

政府が相次いで討論会を開く背景には、売買・チョンセ・月家賃が同時に跳ね上がる「トリプル高騰」があります。新築入居物量の減少と流動性の拡大、チョンセ品薄が重なり、今年に入ってソウルのマンション売買価格は6.03%、チョンセは6.01%上がりました。とりわけ城北区（+9.87%）、蘆原区（+7.13%）など比較的中・低価格の地域で住宅価格が大きく跳ね、庶民がマイホームを手に入れるのがそれだけ難しくなりました。

これまで政府は昨年の6・27、10・15対策で融資を締め、規制地域を広げましたが、市場を安定させるには力不足という評価を受けました。供給対策も並行されましたが、実際の入居までの時差が大きく、第3期新都市や主要事業地の各所で遅延・反対が続いています。キム・ヨンボム青瓦台政策室長は19日の放送で、トリプル高騰に関して「多くの国民に申し訳ない」とし、「不動産の需給などさまざまな条件が非常に容易でない状況だ」と述べました。

一方、今回の討論会の方式をめぐっては評価が分かれました。多様な意見を聞けたという好評とともに、大統領の発言比重が大きすぎたという指摘も出ました。野党側からは、支持者に囲まれて大統領が言いたいことだけを言った場だという批判も出ました。

🧭 総評

今回の大討論会は、新たな政策を確定した場というより、政府がどちらへ向かうかのシグナルを示した場に近いものでした。整理すると3点です。第一に、保有税は強化するが「3倍引き上げ」のような急激なやり方は避け、速度を調整します。第二に、超高額・多住宅・非居住住宅に負担を上乗せする差等課税へ向かうものの、「超高額」の基準線（10億・30億・50億）が最大の争点として残りました。第三に、チョンセ融資や事業者融資など規制の回避ルートを締める方向が併せて検討されます。

注目点は、27日の首相主宰討論会でどの論点が加わるか、そして7月末～8月初の税制改正案に超高額の基準と差等課税の幅が具体的にどう盛り込まれるかです。方向は定まったものの、数字はまだ空白のままだけに、実際の税負担と融資の条件がどう変わるかは、改正案が出てから確認できます。

※ 本稿は情報提供を目的としたものであり、投資助言ではありません。

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