🏠 [주간회고] 보유세가 흔든 한 주 — 대토론회부터 ‘3배 인상’ 발언까지, 세제개편 앞둔 부동산 7일 (7/20~7/26)

이번 주(7월 20~26일) 부동산의 흐름은 하나의 질문으로 좁혀졌습니다. “보유세를 얼마나, 어떻게 올릴 것인가.” 7월 23일 이재명 대통령이 직접 주재한 부동산 국민 대토론회에서, 대통령은 보유세 강화 방향에는 동의하면서도 “선진국 수준으로 매기려면 3배는 올려야 하는데 그러면 폭동과 비슷한 상황이 벌어질 것”이라며 급격한 인상에 선을 그었습니다. 방향은 강화, 속도는 조절. 이번 주 시장과 정책의 공기를 규정한 것도 이 한마디였습니다. 다음 고비는 27일 총리 주재 추가 토론회, 그리고 7월 말에서 8월 초로 예정된 세제 개편안입니다. 🏛️

📌 3줄 요약 (TL;DR)

이번 주 핵심은 7·23 대통령 부동산 대토론회 — 보유세 ‘강화 방향 + 속도 조절’, 초고가·다주택·비거주 차등 과세, 전세대출 규제 강화가 방향으로 제시됨
세제개편안 유력 카드는 종부세 공정시장가액비율 상향(현행 60%) — 국회예산정책처 추계로는 80% 적용 시 주택분 보유세가 약 8.7조 원에서 10조 원으로 늘어남
시장은 여전히 강세 — 서울 아파트 매매가 76주 연속 상승, 올해 들어 서울 매매 6.03%·전세 6.01% 오른 ‘트리플 강세’가 정책을 서두르게 한 배경

🗓️ 이번 주는 ‘정책이 만들어지는 과정’을 지켜본 한 주였다

이번 주 부동산은 새 대책이 나온 주가 아니었습니다. 대책의 방향이 공개적으로 그려진 주에 가까웠습니다. 지난주(7월 14~16일)에는 국토교통부(공급), 금융위원회(금융), 재정경제부(세제) 등 분야별 릴레이 토론회가 사흘간 이어졌고, 여기서 나온 논의와 부동산 홈페이지에 접수된 수천 건의 국민 제안을 한자리에 모은 것이 23일 대통령 주재 대토론회였습니다.

토론회는 7월 23일 서울 여의도 KBS 별관에서 전문가와 일반 국민 등 140명이 참석한 가운데 약 190분간 진행됐습니다. 공급·금융·세제 세 분야의 발제와 자유토론이 이어졌고, 대통령이 참석자들의 질문을 직접 받아 정부의 방향을 설명하는 형식이었습니다. 이 자리에서 이 대통령이 “오늘 이야기하다가 부족하면 총리가 그사이에 한 번 더 해봤으면 좋겠다”고 언급하면서 27일 토론회가 한 차례 더 잡혔습니다. 결국 이번 주는 부처별 토론회에서 대통령 대토론회로, 다시 다음 주 총리 토론회와 세제개편안 발표로 이어지는 정책 결정 과정의 한복판이었던 셈입니다.

🗣️ ‘보유세 3배’ 발언 — 방향은 강화, 속도는 조절

이번 주 가장 많이 오르내린 대목은 이재명 대통령의 보유세 발언이었습니다. 이 대통령은 “보유세를 강화해야 한다는 점은 대체로 동의한다”면서도, “어느 범위에서 어느 정도로 강화할지, 어떤 차등을 둘지가 중요하다”고 말했습니다. 특히 “우리나라 보유세를 선진국 수준으로 매기려면 3배는 올려야 하는데, 그러면 폭동과 비슷한 상황이 벌어질 것”이라며 급격한 인상에는 분명히 선을 그었습니다.

말하자면 보유세를 올리는 쪽으로 가되 한꺼번에 크게 올리지는 않겠다는 뜻입니다. 과세 원칙으로는 ‘초고가 주택, 다주택, 명백한 투기 목적의 비거주 주택’에 통상적인 수준보다 무거운 부담을 지우는 차등 과세를 시사했습니다. 다만 ‘초고가’의 기준선을 어디에 긋느냐를 두고는 토론회에서도 의견이 크게 갈렸습니다. 시가 10억 원부터 봐야 한다는 시각이 있는가 하면, 30억 원이나 50억 원 이상은 돼야 한다는 견해도 나왔습니다. 이 선이 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 수요에 미칠 영향을 좌우하는 만큼, 세제개편안의 핵심 변수로 남았습니다. 관련 내용은 대통령이 던진 ‘보유세 3배’ 발언의 진짜 뜻과 대토론회 개막 정리에서 자세히 다뤘습니다.

이 대통령은 전세대출 규제를 강화할 가능성도 내비쳤습니다. “전세가 너무 쉬워지면 결국 집값이 다 오른다”며 전세대출을 아파트값 상승 원인 중 하나로 지목했는데, 지난해 6·27, 10·15 대책으로 이어져 온 대출 규제 강화 기조의 연장선으로 읽힙니다.

🧮 세제개편안의 유력 카드 — 공정시장가액비율은 얼마나 오를까

방향이 정해졌으니, 다음 관심은 자연스럽게 숫자로 옮겨갑니다. 세제개편안에서 가장 유력하게 거론되는 카드는 종합부동산세의 공정시장가액비율 상향입니다. 이 비율은 공시가격에 곱해 종부세 과세표준을 정하는데, 국회 입법 없이 시행령 개정만으로 조정할 수 있습니다. 그만큼 정부로서는 부담이 덜한 수단으로 꼽힙니다. 2009년 도입 이후 2018년까지 80% 수준을 유지하다가 문재인 정부에서 95%까지 올랐고, 윤석열 정부가 60%로 낮춘 뒤 지금까지 이어져 왔습니다.

숫자를 보면 부담의 크기가 어느 정도 가늠됩니다. 국회예산정책처가 이종욱 국민의힘 의원 의뢰로 분석한 자료를 보면, 2026년 주택분 보유세는 현행 60%를 적용할 때 약 8조6995억 원으로 추산됩니다. 이를 80%로 올리면 10조658억 원이 되어 약 15.7%(1조3663억 원) 늘고, 95%까지 올리면 10조7726억 원으로 약 23.8% 불어나는 것으로 나타났습니다. 납세자 한 사람당 평균 주택분 종부세로 환산하면, 현행 324만 원에서 80% 적용 시 624만 원으로 약 1.9배, 95% 적용 시 780만 원으로 약 2.4배가 됩니다. 다만 이는 특정 가정을 전제로 한 추계일 뿐, 아직 확정된 정부안은 아닙니다. 실제 개편안에서 인상 폭과 적용 대상이 어떻게 정해질지는 발표를 지켜봐야 합니다.

양도소득세 쪽에서는 ‘보유 기간’보다 ‘실거주 기간’에 혜택을 몰아주는 방향의 개편이 거론됩니다. 중저가 실거주 1주택의 부담은 유지하거나 일부 덜어주고, 초고가나 비거주 주택에는 과세를 강화하는 차등 기조가 큰 틀입니다.

📊 시장은 여전히 강세 — ‘트리플 강세’와 76주 연속 상승

정부가 잇따라 토론회를 여는 배경에는 매매와 전세, 월세가 함께 뛰는 ‘트리플 강세’가 있습니다. 신축 입주 물량이 줄고 유동성이 풀린 데다 전세 품귀까지 겹치면서, 올해 들어 서울 아파트 매매가격은 6.03%, 전셋값은 6.01% 올랐습니다. 특히 성북구(9.87%), 노원구(7.13%)처럼 비교적 중저가로 꼽히던 지역의 상승이 두드러졌고, 그만큼 실수요자가 내 집을 마련하기는 더 어려워졌다는 지적이 이어졌습니다.

주간 통계도 이 흐름을 뒷받침합니다. 한국부동산원 집계로 서울 아파트 매매가격은 지난해 2월 이후 76주 연속 오르고 있습니다. 7월 3주 기준으로 전국 매매가격은 0.09%, 전세가격은 0.11% 올랐습니다. 서울 매매 상승폭은 전주 0.30%에서 0.27%로 조금 줄었지만, 성북·노원·중랑 등 강북권과 구로·영등포·금천 등 중저가 지역을 중심으로 오름세가 계속됐습니다. 전세 시장의 긴장도 여전합니다. 이번 주 초에 정리했듯 서울 아파트 전세수급지수는 약 5년 6개월 만에 가장 높은 수준으로 올랐고, 전세 매물은 2만 건 안팎까지 줄었습니다(전세 수급난 정리). 정부가 지난해 6·27, 10·15 대책으로 대출을 조이고 규제지역을 넓혔지만 시장을 안정시키기엔 역부족이었다는 평가가, 이번 세제 카드로 이어진 셈입니다.

🔭 다음 주 전망 — 27일 총리 토론회, 7말8초 세제개편안, 임대차 2법 6주년

다음 주는 이번 주에 그려진 방향이 실제 숫자로 바뀌기 시작하는 시기입니다. 짚어둘 일정은 크게 세 가지입니다.

첫째, 27일(월) 오후 4시 서울 중구 대한상공회의소에서 한성숙 국무총리 주재로 부동산 정책 국민 대토론회가 다시 열립니다. 앞선 대통령 주재 토론회에서 미처 다루지 못한 쟁점이 주로 오를 것으로 보입니다. 보유세 강화와 조세 저항, 실거주·다주택 차등 과세, 양도세 중과와 매물 잠김, 신혼부부 지원과 ‘결혼 페널티’ 개선, 신규 택지 공급 등이 후보입니다(D-2 쟁점 정리).

둘째, 가장 먼저 윤곽이 드러날 일정은 7월 말에서 8월 초로 예정된 세제 개편안 발표입니다. 공정시장가액비율을 얼마나 올릴지, 초고가 기준선을 어디에 둘지, 차등 과세를 어떻게 설계할지가 여기서 관건입니다. 공급과 금융 분야에서도 조만간 세부 대책이 뒤따를 것으로 보입니다.

셋째, 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제)이 7월 31일로 시행 만 6년을 맞습니다. 갱신 계약과 신규 계약의 ‘이중 가격’, 전세 매물 감소 같은 부작용을 두고 손질 논의가 다시 불붙을 수 있습니다. 전세 시장 안정 대책과 맞물려 눈여겨볼 대목입니다.

🧭 총평

이번 주를 한 문장으로 줄이면 ‘방향은 잡혔지만 숫자는 아직 비어 있다’가 됩니다. 보유세는 강화하되 급격한 인상은 피하고, 초고가와 다주택, 비거주 주택에 부담을 더 지우며, 전세대출 같은 우회 통로를 조인다. 큰 그림은 이렇게 분명해졌습니다. 다만 초고가 기준선이 10억인지 30억인지 50억인지, 공정시장가액비율을 얼마나 올릴지 같은 핵심 숫자는 여전히 비어 있습니다.

그래서 다음 주가 중요합니다. 27일 총리 토론회에서 쟁점이 어떻게 정리되는지, 7월 말에서 8월 초 세제개편안에 차등 과세의 폭과 기준이 어떻게 담기는지에 따라 실제 세 부담과 대출 여건이 달라지기 때문입니다. 시장은 76주 연속 상승으로 여전히 뜨겁고, 정책은 그 열기를 식히려 애쓰는 중입니다. 방향과 숫자 사이의 간극이 다음 주에 어떻게 메워지느냐가 하반기 부동산 흐름을 가르는 첫 분기점이 될 것입니다.

※ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 조언이 아닙니다.

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