전세를 구하러 나선 사람이라면 요즘 체감하는 그대로입니다. 서울 아파트 전세수급지수는 6월 마지막 주 기준 126.7로, 임대차 2법 시행 직후 전세난이 극심했던 2021년 1월 이후 약 5년 반 만에 가장 높습니다. 매물은 줄고 찾는 사람은 그대로인 상황이 굳어지고 있습니다. 오는 7월 31일이면 임대차 2법이 시행 6년을 맞습니다. 🏠

TL;DR

• 한국부동산원 서울 아파트 전세수급지수 126.7(6월 29일 기준). 2021년 1월 셋째 주(122.8) 이후 최고 수준.
• 서울 아파트 전세 매물 2만 406건으로 6개월 전(2만 3060건) 대비 11.6% 감소.
• 7월 전국 아파트 입주 물량은 1만 5646가구(부동산R114 집계)로 동월 기준 10년 내 최저. 수도권은 7개월 연속 월 1만 가구를 밑돌았습니다.

전세수급지수 126.7은 무슨 뜻인가

수요와 공급의 균형이 5년 반 만에 가장 크게 기울었습니다. 전세수급지수는 한국부동산원이 중개업소 설문 등을 토대로 전세 수요와 공급 비중을 점수화한 지표입니다. 기준선인 100을 넘어 200에 가까울수록 집을 내놓는 사람보다 구하려는 사람이 많다는 뜻입니다.

이데일리 보도에 따르면 6월 다섯째 주(29일 기준) 서울 아파트 전세수급지수는 126.7을 기록했습니다. 직전 고점은 임대차 2법 시행 여파로 전세 물건이 말라붙었던 2021년 1월 셋째 주의 122.8이었습니다. 약 5년 6개월 만에 그 수치를 넘어섰습니다.

지수가 이 정도까지 오르면 세입자는 선택지를 고르는 게 아니라 나온 물건을 잡는 쪽으로 움직입니다. 조건을 따질 여유가 줄어들면 호가가 그대로 계약가가 되는 일이 잦아집니다.

매물은 실제로 얼마나 줄었나

반년 만에 서울 아파트 전세 매물이 10건 중 1건 넘게 사라졌습니다. 이데일리 집계 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만 406건으로, 6개월 전 2만 3060건보다 2654건(11.6%) 줄었습니다. 2만 건이라는 심리적 선이 눈앞입니다.

감소가 고르게 일어난 것도 아닙니다. 현장에서는 역세권과 학군지, 신축 단지처럼 선호도가 높은 곳일수록 매물 부족이 더 심하다고 말합니다. 실수요가 몰리는 지역일수록 대기 줄이 길어지는 것입니다.

일부 온라인 자료에는 ‘1년 새 35% 감소’, ‘특정 지역 70% 급감’ 같은 수치도 돌아다닙니다만, 기관 통계로 교차 확인되지 않아 이 글에서는 인용하지 않았습니다.

임대차 2법 6년, 무엇이 달라졌나

계약갱신청구권과 전월세상한제는 2020년 7월 31일 시행됐습니다. 세입자가 최초 2년 계약 뒤 1회에 한해 2년 갱신을 요구할 수 있고, 갱신 시 임대료 인상률은 5% 이내로 제한하는 것이 뼈대입니다. 이론상 한 집에서 최소 4년 거주가 보장됩니다.

거주 안정이라는 목적은 분명했지만, 부작용 지적도 6년 내내 따라붙었습니다. 갱신 계약과 신규 계약의 전세금 차이가 벌어지는 ‘이중가격’ 문제, 그리고 기존 세입자가 눌러앉으면서 시장에 새로 나오는 물건이 줄어드는 문제입니다. 같은 단지에서 계약 시점에 따라 전셋값이 여러 갈래로 갈리는 상황이 이어졌습니다.

이 때문에 제도 개편 논의도 꾸준했습니다. 보완 후 장기적으로 폐지를 검토하자는 견해가 전문가들 사이에서 나오는가 하면, 세입자 보호 장치를 흔들어서는 안 된다는 반론도 만만치 않습니다. 다만 현재 시점에서 정부가 확정한 개편안은 없습니다. 인터넷에 도는 ‘3+3년 확대’ 같은 이야기는 공신력 있는 근거를 찾지 못했으니 정부 발표 전까지는 확정된 사실로 받아들이지 않는 편이 좋겠습니다.

6·27 대책은 전세 시장에 어떤 영향을 줬나

대출 규제가 매매를 겨냥했는데 전세 공급이 함께 줄었습니다. 2025년 6·27 가계부채 대책은 수도권 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하고, 생애최초 구입자 LTV를 80%에서 70%로 낮췄으며, 대출을 받아 집을 사면 6개월 안에 전입하도록 의무를 붙였습니다. 소유권 이전 조건부 전세자금대출도 막혔습니다.

전입 의무가 붙는 순간 ‘전세를 끼고 사두는’ 갭투자는 사실상 성립하지 않습니다. 갭투자가 막히면 투기 수요는 줄지만, 그 집이 전세로 나올 가능성도 함께 사라집니다. 매매 규제였지만 결과적으로 전세 물량의 한 축을 줄인 셈입니다.

입주 물량은 왜 걱정거리인가

새로 지어 들어가는 집이 줄면 전세 공급도 함께 줄어듭니다. 부동산R114 집계에 따르면 2026년 7월 전국 아파트 입주 물량은 28개 단지 1만 5646가구로, 지난해 7월(2만 3478가구)보다 약 33% 적고 동월 기준 10년 내 가장 적은 수준입니다. 수도권 9787가구, 지방 5859가구로 나뉩니다.

수도권 상황은 더 팍팍합니다. 올해 월별 입주 물량은 1월 8199가구, 2월 7737가구, 3월 9798가구, 4월 8771가구, 5월 5434가구, 6월 7904가구로 일곱 달 연속 1만 가구를 밑돌았습니다. 입주장이 열리면 전세 물건이 한꺼번에 쏟아지며 가격을 눌러주는데, 지금은 그 완충 장치가 작동하지 않습니다.

다만 집계 기관마다 기준이 달라 7월 물량을 두고 ‘증가 전환’으로 본 보도도 있습니다. 임대 포함 여부와 단지 집계 방식 차이로 보이므로, 여기서는 부동산R114 기준임을 명시해 둡니다.

전셋값은 지금 어느 정도인가

오름폭 자체는 살짝 줄었지만 방향은 그대로 위입니다. 한국부동산원의 7월 2주(13일 기준) 주간 아파트가격 동향을 보면 서울 아파트 전셋값은 0.28% 올라 전주(0.31%)보다 오름폭이 줄었습니다. 수도권은 0.19%, 전국은 0.11%였습니다.

지역별로는 성북구가 0.49%로 가장 높았고 강동구 0.44%, 노원구와 송파구가 각각 0.41%, 도봉구 0.40%, 중랑구 0.35% 순이었습니다. 상승은 강북권과 서남권이 이끌고 있습니다. 한국부동산원은 정주 여건이 양호한 역세권과 학군지 중심으로 임차 수요가 이어지며 상승 거래가 체결되고 있다고 설명했습니다.

주간 상승률이 한두 번 둔해졌다고 해서 수급이 풀렸다고 보기는 어렵습니다. 지수와 매물 건수가 같은 방향을 가리키고 있기 때문입니다.

총평 📌

지금의 전세난은 원인이 하나가 아닙니다. 임대차 2법이 만든 장기 거주 구조, 6·27 대책의 전입 의무가 걷어낸 갭투자 물량, 그리고 10년 내 최저 수준인 입주 물량이 같은 시기에 겹쳤습니다. 어느 하나만 손봐서는 지수가 내려오기 어렵습니다.

짚어볼 지점은 세 가지입니다. 첫째, 전세수급지수가 2021년 수준을 넘어섰다는 것은 가격보다 ‘구할 수 있느냐’가 먼저 걸린 국면이라는 뜻입니다. 둘째, 매매가 강한 지역과 전세가 강한 지역이 성북·노원·도봉 등에서 겹치고 있어 실수요자의 부담이 양쪽에서 커집니다. 셋째, 입주 물량이 언제 회복되느냐가 중기 변수입니다. 계약 시점을 잡을 때는 주간 지표 하나보다 해당 지역의 입주 예정 단지와 매물 추이를 함께 확인하시는 편이 안전합니다.

※ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 조언이 아닙니다.

출처

• 다주택자 규제에 공급 감소까지…서울 전세 매물 반년새 12% ‘뚝’ (이데일리)
• 한국부동산원 주간 아파트가격 동향
• 서울 아파트값 0.30% 상승 유지…전세는 0.28%로 오름폭 축소 (NSP통신)
• 7월 아파트 입주 물량 10년래 최저…”전세시장 수급 불안 우려” (건설이코노미뉴스)
• 7월 전국 아파트 입주 1.5만가구…10년 내 최저 수준 (이투데이)
• 6·27 부동산 대책 (위키백과)
• 6·27 가계부채 대책 이후 주택시장 전망 (KB의 생각)
• 서울 전세난 장기화…임대차 2법 개편론 다시 고개 (한국부동산뉴스)
• 이달 말 임대차2법 시행 4년…전셋값 더 오른다고? (한국경제)