🏠 규제는 동탄을 눌렀는데 서울 성북·구로가 뛴다 — 집값 상승 축이 이동 중, 23일 대토론회 D-4

7월 2주 서울 아파트값은 0.30% 올라 2주 연속 같은 상승률을 유지했습니다. 다만 숫자가 같다고 시장까지 같은 건 아닙니다. 강남 11개구는 오름폭이 줄고 강북 14개구는 커졌으며, 이달 규제지역으로 새로 묶인 동탄은 1.29%에서 0.73%로 꺾였습니다. 상승률의 절대값은 제자리인데 상승이 일어나는 ‘위치’가 옮겨가고 있습니다. 🏠

TL;DR

한국부동산원 7월 2주(13일 기준) 서울 아파트 매매가 0.30%로 전주와 동일, 전국은 0.11%.
강남 11개구 0.28%→0.26% 둔화, 강북 14개구 0.33%→0.35% 확대. 성북(0.49%)·구로(0.44%)가 상승률 1·2위.
규제 3인방 중 동탄(1.29%→0.73%)·구리(0.64%→0.31%)는 꺾였지만 기흥(0.56%→0.59%)은 오히려 확대. 오는 23일 대통령 부동산 국민 대토론회가 다음 분기점입니다.

서울은 왜 ‘같은 0.30%’인데 속은 달라졌나

같은 상승률 안에서 강남과 강북의 방향이 정반대로 갈렸습니다. 한국부동산원이 지난 16일 발표한 2026년 7월 2주(13일 기준) 주간 아파트가격 동향을 보면, 전국 매매가격지수는 0.11%, 전세가격지수도 0.11% 올랐습니다. 서울 매매가는 0.30%로 전주와 같았고, 지방은 0.01%로 역시 전주 수준에 머물렀습니다.

문제는 서울 안쪽입니다. 강북 14개구는 0.33%에서 0.35%로 오름폭을 키운 반면, 강남 11개구는 0.28%에서 0.26%로 줄었습니다. 자치구로 내려가면 성북구가 0.49%로 가장 높고 구로구 0.44%, 중구 0.40%, 강서구 0.38% 순입니다. 마포·노원·중랑구는 나란히 0.37%였습니다. 성북구는 정릉·하월곡동 대단지가, 구로구는 개봉·구로동 역세권이 오름세를 이끌었습니다.

반대로 강남구는 0.18%에서 0.16%로, 송파구는 0.34%에서 0.32%로 상승폭이 줄었습니다. 서초구는 0.11%로 전주와 같았습니다. 다만 용산구가 0.10%에서 0.19%로 오름폭을 키운 걸 보면 핵심지가 일제히 식은 것은 아닙니다.

파이낸셜뉴스 집계로는 서울 아파트값이 이번 주로 75주 연속 올랐고, 금천구는 0.32% 상승해 2018년 9월 3주(0.35%) 이후 406주, 약 7년 10개월 만에 가장 큰 주간 상승폭을 찍었습니다. 이 두 수치는 한 매체 집계라 다른 곳과 대조하지는 못했습니다.

상승 축이 외곽으로 옮겨간 이유는 무엇인가

시장의 동선을 바꾼 건 결국 대출 한도라는 해석이 나옵니다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “서울 중하위권은 정책대출이 가능한 6억원 안팎 아파트를 중심으로 실수요가 이어지고 있다”며 “서울 외곽의 강세가 성북 등 중위 지역의 갈아타기 수요로도 번지고 있다”고 설명했습니다.

6·27 대출 규제 이후 고가 구간의 자금 조달이 막히자, 정책대출과 규제 한도 안에서 살 수 있는 가격대로 수요가 옮겨갔다는 이야기입니다. 한국부동산원도 지역에 따라 매도·매수 관망세가 나타나는 가운데 역세권 대단지와 재건축 추진 단지를 중심으로 상승 거래가 이어진다고 분석했습니다. 거래가 활발해서 오르는 상승이라기보다, 살 수 있는 가격대가 좁아진 결과에 가깝습니다.

규제지역 3곳, 효과는 왜 엇갈렸나

같은 날 같은 규제를 받았는데 결과는 세 갈래로 나뉘었습니다. 정부는 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시를 7월 1일자로 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정했고, 7월 5일부터는 토지거래허가구역도 적용했습니다. 토허구역에서 집을 사려면 관할 지자체장의 허가를 받아야 하고 2년 실거주 의무가 붙어, 전세를 낀 갭투자는 사실상 막힙니다.

직전까지 5주 연속 1%대 상승을 이어가던 화성 동탄구는 1.29%에서 0.73%로 크게 꺾였고, 구리시도 0.64%에서 0.31%로 절반 아래가 됐습니다. 반면 용인 기흥구는 0.56%에서 0.59%로 오름폭이 오히려 커졌습니다.

남 연구원은 동탄과 수원 영통구의 오름폭이 줄어든 배경으로 단기 급등 부담을 꼽으면서, 상대적으로 가격이 낮은 아파트가 밀집한 기흥구로 수요가 옮겨가 상승폭이 커지고 있다고 봤습니다. 평택 지제역·화성 병점 등 인접 비규제지역에서 저가 매물을 찾는 움직임도 일부 잡히지만, 풍선효과가 과거와 같은 강도로 이어질지는 더 지켜봐야 한다는 단서를 달았습니다. 확산을 말하기엔 아직 이릅니다.

경기 전체는 0.23%에서 0.21%로, 수도권은 0.22%에서 0.21%로 상승폭이 조금 줄었습니다. 같은 경기권 안에서도 수원 영통구가 1.19%에서 0.64%로 내려온 반면 광명시는 0.44%에서 0.59%로 커졌고, 이천시(-0.16%)와 평택시(-0.01%)는 하락세를 이어갔습니다. 인천은 0.03%에 그쳤습니다. 지역마다 온도차가 확연합니다.

전세는 오름폭이 꺾였는데, 왜 안심하기 이른가

전세는 오름폭이 둔해졌는데도 마음이 놓이지 않습니다. 매매가 센 지역이 전세도 세기 때문입니다. 서울 아파트 전셋값은 0.31%에서 0.28%로 줄었고, 수도권도 0.20%에서 0.19%로 낮아졌습니다. 경기는 0.16%, 인천은 0.07%였습니다.

그런데 자치구별로 보면 성북구가 0.49%로 전세에서도 1위였고, 강동구 0.44%, 송파·노원구 각 0.41%, 도봉·금천구 각 0.40% 순이었습니다. 매매가 오르는 곳에서 전세도 같이 오르면 실수요자는 사든 빌리든 부담이 동시에 커집니다. 파이낸셜뉴스에 따르면 강동구는 2017년 7월 5주(0.45%) 이후 464주, 약 8년 11개월 만에 최대 오름폭을 보였습니다.

다음 분기점은 언제인가

오는 23일 대통령이 주재하는 부동산 국민 대토론회가 이번 흐름을 정책으로 받아내는 자리입니다. 정부는 7월 14일부터 16일까지 국토교통부(공급)·금융위원회(금융)·재정경제부(세제) 순으로 부처별 공개토론회를 열었고, 여기서 나온 의견을 23일 대토론회에서 종합할 계획입니다. 보유세와 거래세를 포함한 세제 전반도 논의 대상에 올라 있습니다.

세제 개편안은 법정 일정상 7월 말에서 8월 초 사이에 나와야 합니다. 23일 논의 내용을 최종안에 반영할 시간은 있다는 것이 정부 설명입니다. 다만 어떤 세목을 어느 수준으로 손볼지가 아직 정해지지 않았으니, 구체적인 세율이나 시행 시점을 전제로 계산기를 두드리기에는 이릅니다.

총평 📌

이번 주 통계가 던지는 질문은 ‘오르느냐 마느냐’가 아니라 ‘어디가 오르느냐’입니다. 서울 전체 상승률은 0.30%에서 멈춰 선 듯 보이지만, 그 안에서 강남은 식고 강북·서남권은 데워지고 있습니다. 규제지역 지정도 동탄과 구리에서는 통했고 기흥에서는 통하지 않았습니다. 규제가 수요를 없앤 게 아니라 옮겨놓은 셈입니다.

남은 관전 포인트는 이렇습니다. 대출 한도가 매수 가능 가격대를 정하는 구조가 이어지는 한 상승 축은 계속 움직일 수 있습니다. 매매와 전세가 한 지역에서 같이 오르면 실수요자의 선택지는 그만큼 좁아집니다. 그리고 23일 대토론회와 7월 말~8월 초 세제 개편안이 나오기 전까지는 관망세가 통계에 계속 섞여 들어올 공산이 큽니다. 주간 지표 한두 개로 방향을 단정하기보다, 거래량이 따라붙는지를 함께 보는 편이 안전합니다.

※ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 조언이 아닙니다.

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