부동산 계약에서 가장 먼저 떼어 봐야 할 서류가 등기부등본입니다. 공식 이름은 등기사항전부증명서이고, 그 집의 주인이 누구인지, 빚이 얼마나 걸려 있는지, 경매로 넘어갈 위험은 없는지가 모두 여기에 적혀 있습니다. 등기부등본은 표제부·갑구·을구 세 부분으로 나뉘는데, 계약 전 점검의 핵심은 두 가지입니다. 소유자가 계약 상대와 같은지, 그리고 내 보증금보다 앞선 빚이 얼마인지입니다. 🏠

핵심 요약 (TL;DR)

  • 등기부등본(등기사항전부증명서)은 표제부(부동산의 표시), 갑구(소유권), 을구(소유권 이외의 권리) 세 부분으로 구성됩니다.
  • 갑구에서는 소유자 일치와 압류·가압류·가등기·경매 기록을, 을구에서는 선순위 근저당권의 채권최고액을 확인하는 것이 가장 중요합니다.
  • 발급은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 가능하며, 수수료는 열람 700원·발급 1,000원입니다.

등기부등본이란 — 부동산의 신분증 💡

등기부등본은 부동산의 권리관계를 국가가 장부에 기록해 공개하는 서류입니다. 사람에게 신분증과 가족관계증명서가 있다면, 부동산에는 등기부등본이 그 역할을 합니다.

종류는 대상에 따라 토지·건물·집합건물 세 가지로 나뉩니다. 단독주택은 토지와 건물 등기부가 따로 있고, 아파트·오피스텔처럼 한 건물에 여러 세대가 있는 집합건물은 하나의 집합건물 등기부로 관리됩니다. 누구나 대법원 인터넷등기소에서 소유자의 동의 없이 열람·발급할 수 있다는 점도 특징입니다. 내가 살 집, 전세로 들어갈 집의 등기부는 계약 전에 반드시 직접 떼어 봐야 합니다.

세 부분 구조 — 표제부·갑구·을구 📊

등기부는 아래 세 칸으로 나뉘고, 각 칸이 보여 주는 정보가 다릅니다.

구분 담기는 내용 꼭 볼 것
표제부 소재지·면적·지목·구조·용도 등 부동산의 표시 계약서의 주소·면적과 일치하는지
갑구 소유권에 관한 사항(소유자·이전·압류·경매 등) 소유자 일치, 압류·가압류·가등기 유무
을구 소유권 이외의 권리(근저당권·전세권 등) 선순위 근저당권의 채권최고액

표제부는 집을 특정하고, 갑구는 “누구 집인가”를, 을구는 “그 집에 어떤 빚과 권리가 얹혀 있는가”를 답한다고 보면 이해가 쉽습니다.

표제부 — 부동산의 표시 🏠

표제부에는 부동산의 소재지, 면적, 토지의 지목, 건물의 구조와 용도 같은 기본 정보가 적힙니다. 집합건물이라면 1동 건물 전체를 설명하는 표제부와 내가 계약할 세대(전유부분)를 설명하는 표제부가 함께 나옵니다.

여기서 할 일은 단순합니다. 계약서에 적힌 주소와 면적이 표제부와 정확히 같은지 대조하면 됩니다. 간혹 같은 지번에 비슷한 호수가 있어 다른 집의 등기부를 떼는 실수가 생기므로, 동·호수까지 맞는지 확인해야 합니다.

갑구 — 소유권에 관한 사항 📋

갑구는 소유권에 관한 모든 기록이 모이는 칸입니다. 현재 소유자가 누구이고 그 집을 매매·상속·증여 중 무엇으로 취득했는지, 과거 소유자는 누구였는지가 시간순으로 쌓입니다.

계약할 때는 계약 상대방이 갑구의 현재 소유자와 동일인인지부터 확인해야 합니다. 대리인이 나왔다면 위임장과 인감을 함께 점검합니다. 또한 아래 기록이 있으면 위험 신호로 받아들여야 합니다.

기재 항목 의미
소유권이전 현재·과거 소유자와 취득 원인(매매·상속·증여)
가압류·압류 채권자가 소유자의 처분을 막아 둔 상태
가처분 소유권을 둘러싼 분쟁이 진행 중일 가능성
가등기 장차 소유권을 넘겨받으려는 예약, 본등기 시 뒤 권리가 밀릴 수 있음
강제경매개시결정 이미 경매 절차에 들어간 상태

압류·가압류·가처분·경매 기록이 살아 있는 집은 계약을 피하는 편이 안전합니다. 소유권 자체가 흔들릴 수 있기 때문입니다.

갑구에 ‘신탁’이 적혀 있는 경우도 주의해야 합니다. 신탁등기가 되어 있으면 소유권이 신탁회사(수탁자)로 넘어가 있는 상태라, 등기부상 소유자와 실제 거주하는 집주인이 다를 수 있습니다. 이때는 신탁원부를 확인해 임대차 계약을 맺을 권한이 누구에게 있는지 따져야 하며, 이를 놓치고 원래 집주인하고만 계약하면 보증금을 보호받지 못할 수 있습니다. 최근 전세사기에서 자주 등장한 유형입니다.

을구 — 소유권 이외의 권리 🏦

을구에는 소유권을 제외한 권리가 기재됩니다. 전세 세입자에게 가장 중요한 칸입니다.

권리 내용
(근)저당권 대출의 담보, 채권최고액·채무자·근저당권자가 표시됨
전세권 전세금을 담보로 등기부에 올린 물권(전입·확정일자와는 별개)
지상권 남의 토지에 건물 등을 소유할 수 있는 권리
임차권등기 임차인이 대항력·우선변제권을 지키려고 올린 등기

핵심은 근저당권의 채권최고액입니다. 채권최고액은 집주인이 대출을 갚지 못했을 때 은행이 이 집에서 우선 회수할 수 있는 한도로, 실제 대출 원금보다 높게 적힙니다. 보통 원금의 110~130% 수준으로 설정되는데(은행·상품에 따라 다름), 거꾸로 읽으면 채권최고액을 1.1~1.3으로 나눈 값이 대략의 실제 대출금입니다. 이 채권최고액이 크면 그만큼 선순위 빚이 많다는 뜻이므로, 전세보증금이 뒤로 밀릴 위험이 커집니다. 예를 들어 채권최고액이 1억 2,000만 원으로 적혀 있다면 실제 대출 원금은 대략 1억 원 안팎이라고 보면 됩니다. 전세로 들어가려는 집이라면 이 선순위 금액과 내 보증금의 합계가 집값에 비해 어느 정도인지를 반드시 가늠해 봐야 합니다.

발급·열람 방법과 수수료 💻

등기부등본은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 24시간 발급할 수 있습니다. 공인인증 없이도 열람이 가능하며, 열람과 발급은 쓰임이 다릅니다.

구분 인터넷 수수료 쓰임
열람 700원 화면으로 확인, 제출용 효력은 없음
발급(출력) 1,000원 관인이 찍힌 출력본, 기관 제출용

발급 시 ‘말소사항 포함’을 선택하면 과거에 설정됐다가 지워진 근저당·가압류·경매 기록까지 볼 수 있습니다. 현재 권리만 깔끔해 보여도 과거에 분쟁이 잦았던 집인지 가늠하려면 말소사항까지 확인하는 편이 좋습니다.

계약 전 확인 순서 — 이것만은 체크 ✅

등기부를 손에 쥐면 다음 순서로 읽어 내려가면 됩니다.

  1. 표제부에서 주소·면적이 계약서와 같은지 대조합니다.
  2. 갑구에서 소유자가 계약 상대와 같은지, 압류·가압류·가등기·경매 기록이 없는지 봅니다.
  3. 을구에서 선순위 근저당권의 채권최고액을 확인합니다.
  4. 깡통전세 점검: 선순위 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 집의 시세에 근접하거나 넘으면, 경매 시 보증금을 온전히 돌려받기 어렵습니다.

경매로 넘어가면 가장 먼저 설정된 (근)저당권·압류 등이 이른바 ‘말소기준권리’가 되고, 그보다 늦은 권리와 후순위 임차권은 대부분 소멸합니다. 그래서 세입자는 전입신고와 확정일자로 확보한 내 순위가 선순위 근저당보다 앞서는지가 관건입니다. 등기부는 계약 당일에도 다시 떼어, 잔금 직전 새로 설정된 근저당이 없는지 마지막으로 확인하는 것이 안전합니다.

총평 🧭

등기부등본은 부동산 거래에서 가장 적은 비용으로 가장 큰 위험을 걸러 주는 서류입니다. 단돈 몇백 원이면 떼어 볼 수 있지만, 이를 건너뛰었다가 선순위 근저당이나 압류를 놓치면 보증금 전액이 걸립니다. 표제부로 집을 특정하고, 갑구로 주인을 확인하고, 을구로 빚을 따지는 세 단계만 몸에 익혀도 전세사기와 깡통전세의 상당 부분을 미리 피할 수 있습니다. 계약서에 도장을 찍기 전, 그리고 잔금을 치르기 직전 두 번 떼어 보는 습관을 권합니다.

※ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 조언이 아닙니다.

참고 자료