🏠 서울 전세난이 안 잡히는 진짜 이유 — 착공 역대 최저, 정부는 ‘비아파트 9만호’로 승부수

서울 전세난이 좀처럼 잡히지 않는 핵심 이유는 결국 ‘집이 부족해서’입니다. 전셋값이 오른다는 사실보다 그 뒤에 놓인 공급 부족 구조를 봐야 합니다. 지난달 서울 아파트 전세가격지수는 월간 1.15% 올라 11년 1개월 만에 가장 큰 폭으로 뛰었습니다. 그 배경에는 올해 1~4월 서울 아파트 착공이 관련 통계 집계 이후 최저로 떨어진 구조적 공급 절벽이 있습니다. 정부는 단기 공급이 가능한 ‘비아파트’를 해법으로 꺼내 들었습니다. 🏗️

핵심 요약(TL;DR)

지난달 서울 아파트 전세가격지수(월간)는 1.15% 올라 2015년 4월 이후 11년 1개월 만에 최대폭이며, 주간 기준으로도 6월 넷째 주 0.35%로 12년 8개월 만에 가장 높았습니다.
근본 원인은 구조적 공급 부족입니다. 국토교통부에 따르면 올해 1~4월 서울 아파트 착공은 4,564가구로 2011년 관련 통계를 집계한 이래 같은 기간 기준 최저치입니다.
정부는 수도권 비아파트 공급 확대(공공 매입임대 9만 호, 도시형생활주택 규제 완화 등)로 대응하고 있고, 한국건설산업연구원은 올해 서울 전셋값이 연 5.0% 오를 것으로 전망합니다.

📈 지금 서울 전세, 얼마나 오르고 있나요?

서울 전셋값은 월간과 주간 지표 모두에서 12년 안팎 만에 가장 가파른 상승세를 보이고 있습니다. 한국부동산원 통계를 보면, 지난달 서울의 주택종합(아파트·연립·단독) 평균 전세가격지수는 전월 대비 0.91% 올랐습니다. 2008년 글로벌 금융위기 여파로 전세 대란이 일었던 2013년 10월(1.04%) 이후 12년 7개월 만에 가장 높은 상승률입니다.

아파트만 떼어 보면 오름폭은 더 큽니다. 지난달 서울 아파트 전세가격지수는 1.15% 올랐는데, 2015년 4월(1.25%) 이후 11년 1개월 만에 최대폭입니다. 주간 흐름도 마찬가지입니다. 6월 넷째 주(22일 기준) 서울 아파트 전셋값은 한 주 사이 0.35% 올라, 2013년 10월 셋째 주(0.35%) 이후 12년 8개월 만에 최고치를 기록했습니다.

앞으로 전망도 만만치 않습니다. 한국건설산업연구원은 서울 전셋값이 올해 연 5.0% 상승할 것으로 내다봤습니다. 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 시행 여파로 전셋값이 폭등했던 2021년(5.1%)과 비슷한 수준입니다.

🏗️ 왜 이렇게 오르나요? — 착공·입주 물량의 구조적 부족

전세난의 근본 원인은 신규 주택 공급이 수년째 줄어든 데 있습니다. 2020~2024년 프로젝트파이낸싱(PF) 부실과 고금리, 러시아·우크라이나 전쟁에 따른 공사비 급등이 겹치면서 착공 물량이 줄었고 이것이 시차를 두고 입주(준공) 물량 부족으로 이어졌습니다.

수치가 이를 뒷받침합니다. 국토교통부에 따르면 올해 1~4월 서울 아파트 착공 물량은 4,564가구로, 2011년 관련 통계를 집계한 이래 같은 기간 기준 최저치입니다. 지금 착공이 줄면 2~3년 뒤 입주 물량이 줄어드니, 전세 매물 부족은 당분간 구조적으로 이어질 가능성이 큽니다.

수요와 공급이 어긋나는 다른 요인도 있습니다. 올해 다주택자들이 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 보유 주택을 팔고, 재개발·재건축 이주 수요까지 겹치면서 임대 매물이 품귀 현상을 빚고 있습니다. 이재명 대통령은 지난 6월 8일 취임 1주년 기자회견에서 “2022~2024년 3년 동안 공급이 확 줄었다”며 전세 물량 부족을 공급 감소의 결과로 진단하고, 투기의 악순환을 끊고 공급을 늘리는 것이 해법이라고 밝혔습니다.

🏘️ 정부 해법은? — 수도권 ‘비아파트’ 공급 확대

정부는 단기간에 공급이 가능한 비아파트를 전세난 대응 카드로 꺼내 들었습니다. 아파트는 착공부터 입주까지 3~5년이 걸리지만, 빌라·도시형생활주택·오피스텔 같은 비아파트는 통상 6개월에서 1년이면 지을 수 있어 단기 공급 확대에 유리합니다.

정부는 지난달 두 차례에 걸쳐 대책을 내놨습니다. 우선 내년까지 수도권에 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 주도하는 매입임대주택 9만 호를 공급하고, 이 중 6만 6,000호를 서울·경기 등 규제지역에 집중 투입합니다. 민간 공급을 늘리기 위해 도시형생활주택 규제도 한시적으로 완화합니다. 세대수·층수 기준과 주차장 설치 기준을 낮춰, 내년까지 4만 1,000호, 2030년까지 총 11만 호 공급을 목표로 제시했습니다.

여기에 도심 내 공실 상가와 오피스를 원룸·오피스텔로 용도 전환해 2030년까지 3만 3,000호 이상을 공급하고, 지식산업센터의 오피스텔 전환도 한시 허용하는 등 비주택 리모델링을 병행합니다.

🔎 이 대책, 전세난을 잡을 수 있을까요?

전문가들은 공급 신호 효과는 인정하면서도 ‘속도’와 ‘선호도’라는 두 가지 벽을 지적합니다. 정부가 지난해 9·7 대책과 올해 1·29 대책으로 공급 계획을 제시했지만, 속도를 높여도 일러야 내년 이후에나 착공이 가능해 당장의 공급 부족을 풀기는 쉽지 않다는 평가가 나옵니다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 전월세 문제를 대체할 비아파트 공급에 좀 더 속도를 내야 한다고 지적했습니다. 권대중 한성대 석좌교수는 매물 부족으로 전월세 시장 불안이 쉽게 해소되기 어렵다며, 가격과 임대차 시장을 동시에 관리하는 정교한 정책이 필요하다고 강조했습니다. 양지영 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 비아파트가 사회초년생·신혼부부의 ‘주거 사다리’ 역할을 한다고 평가하면서도, 아파트 선호와 비아파트 기피 현상을 넘어서려면 주거 여건 개선이 뒤따라야 한다고 짚었습니다.

총평

지금 서울 전세난은 단기 급등이 아니라, 수년간 쌓인 공급 절벽이 표면으로 드러난 결과에 가깝습니다. 전셋값은 월간·주간 모두 12년 안팎 만에 최고 상승률을 기록했고, 그 뿌리에는 올해 1~4월 착공 4,564가구라는 역대 최저 공급이 있습니다. 정부의 비아파트 카드는 아파트보다 빠르게 공급 신호를 준다는 점에서 방향은 맞지만, 실제 주거 안정으로 이어질지는 별개의 문제입니다.

하반기에 짚어볼 포인트는 세 가지입니다. 첫째, 7월 말로 예고된 정부 부동산 종합대책이 공급 속도와 실행력을 얼마나 구체적으로 담아내는지입니다. 둘째, 비아파트에 대한 실수요자의 선호가 실제로 얼마나 따라오는지입니다. 셋째, 기준금리 방향이 전세·매매 수요에 어떤 영향을 주는지입니다. 공급이 체감되기까지는 시차가 있는 만큼, 지표와 정책을 함께 지켜볼 필요가 있습니다.

※ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 조언이 아닙니다.

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