이번 주 부동산 시장을 한 줄로 요약하면 이렇습니다. 8월 3일 나온 2026 세제개편안이 고가·다주택 보유세를 무겁게 하는 방향을 분명히 하면서, 서울 집값은 강북이 끌어올리고 강남이 숨을 고르는 구도로 갈렸습니다. 세금과 집값, 금리 세 갈래를 한자리에 모았습니다. 🏦

TL;DR

  • 정부는 8월 3일 2026 세제개편안을 발표해, 종합부동산세 과세 기준을 ‘주택 수’에서 ‘주택 가액’ 중심으로 바꾸고 양도소득세 장기보유특별공제를 ‘보유’에서 ‘거주’ 중심으로 손질했습니다.
  • 한국부동산원 8월 첫째 주(8월 3일 기준) 조사에서 서울 아파트 매매가격은 0.26% 올라 상승세가 이어졌지만, 강남·서초 등 고가 지역은 오름폭이 크게 줄었습니다.
  • 기준금리는 2.75%로 유지 중이고, 다음 금융통화위원회는 8월 27일입니다. 개편안은 아직 입법예고 단계로, 국회 논의를 거쳐야 확정됩니다.

🗂️ 이번 주 핵심 — 8월 3일 세제개편안

이번 주 시장을 가른 건 정부가 8월 3일 발표한 2026 세제개편안이었습니다. 부동산 쪽 줄기는 크게 둘입니다. 종합부동산세를 주택 수가 아니라 주택 가액을 기준으로 매기고, 양도세 장기보유특별공제의 무게중심을 오래 가진 쪽에서 실제 거주한 쪽으로 옮기는 것입니다.

정부가 내세운 방향은 ‘과세 정상화’입니다. 값비싼 집과 실제로 살지 않는 집에는 세 부담을 키우고, 시가 20억 원 이하 한 채를 실거주하는 사람은 오히려 부담을 덜어주는 구조입니다. 다만 아직 확정된 법이 아니라 예고 단계라는 점은 짚어둬야 합니다. 8월 4~20일 입법예고, 8월 27일 차관회의, 9월 1일 국무회의를 거쳐 9월 초 정기국회에 제출되는데, 그 국회 문턱에서 내용이 바뀔 수 있습니다.

🏠 종부세 — ‘주택 수’에서 ‘주택 가액’으로

종부세 개편의 핵심은 과세 잣대를 ‘몇 채를 가졌나’에서 ‘얼마짜리 집을 가졌나’로 옮긴 데 있습니다. 지금은 다주택자에게 더 높은 세율을 물리지만, 2028년부터는 주택 수별 세율 체계를 없애고 공시가격을 반영한 과세표준(가액) 구간에 따라 단일하게 적용합니다.

과세표준 구간별 세율은 이렇게 달라집니다. 수치는 개편안 기준이라 국회 논의에서 바뀔 수 있습니다.

과세표준(주택분) 현행 내년 2028년~
6억~12억 원 1.0% 1.3% 1.3%
12억~25억 원 1.3% 1.5% 2.0%
25억~50억 원 — — 3.0%
50억~94억 원 — — 4.0%
94억 원 초과 — — 5.0%

여기에 세금을 매기는 밑판인 공정시장가액비율도 오릅니다. 1주택자와 지방 다주택자는 60%에서 70%로, 3주택 이상 보유자는 2028년까지 80%로 올라갑니다. 세율과 밑판이 같이 오르니, 고가·다주택 구간에서 체감하는 부담은 세율 상승폭보다 더 크게 다가올 수 있습니다.

반대로 시가 20억 원 이하를 실거주하는 1주택자는 종부세가 면제되고, 32억 원 이하 구간도 부담이 조금 줄어든다고 합니다. 다만 자료에 따라서는 시가 60억 원대 초고가 1주택을 실거주할 때 연간 종부세가 1,000만 원 안팎 늘어나는 경우도 제시됐습니다. 같은 1주택이라도 집값 구간에 따라 방향이 엇갈리는 셈입니다.

📉 양도세 — 오래 가진 것보다 실제로 산 것

양도소득세에서는 장기보유특별공제(장특공제)의 성격이 바뀝니다. 지금은 오래 보유할수록 공제를 키워주지만, 개편안은 실제 거주 기간에 무게를 둡니다.

1주택자의 연령별 공제는 그대로 두되, 보유공제는 거주공제로 바뀝니다. 2027년에는 기존 보유공제의 절반과 거주공제 중 더 유리한 쪽을 적용하고, 2028년부터는 거주공제를 적용합니다. 공제 한도도 2028년 20억 원, 2029년 10억 원으로 단계적으로 낮아지고, 2029년부터는 보유공제가 아예 사라져 거주공제만 최대 80%까지 인정됩니다. 결국 오래 갖고만 있고 살지는 않은 집은 팔 때 공제를 거의 못 받게 된다는 뜻입니다.

📊 서울 아파트값 — 강북이 끌고 강남이 주춤

세금이 흔든 심리는 곧바로 가격에 드러났습니다. 한국부동산원 8월 첫째 주(8월 3일 기준) 조사에서 전국 아파트 매매가격은 0.09%, 전세가격은 0.11% 올랐습니다. 서울 매매가격은 0.26%로 전주(0.25%)보다 오름폭을 조금 키우며 상승세를 이어갔습니다. 연속 상승 주수는 집계 기준에 따라 77주 또는 78주로 조금씩 다르게 잡힙니다.

눈에 띄는 건 지역별 온도차입니다. 강북 14개 구 평균 상승률(0.36%)이 강남 11개 구(0.17%)의 두 배를 넘었습니다.

구분 이번 주 상승률
서울 전체 0.26%
강북 14개 구 평균 0.36%
강남 11개 구 평균 0.17%
강남구 0.01%
서초구 0.02%
송파구 0.15%

강북에서는 신당·황학동 대단지를 낀 중구가 0.54%로 가장 많이 올랐고, 중랑(0.52%)·성북(0.49%)·노원(0.46%)·서대문(0.43%)이 뒤를 이었습니다. 반면 고가 단지가 몰린 강남구는 0.01%, 서초구는 0.02%에 그쳐 사실상 보합에 가까웠습니다. 개편안이 초고가·비거주 주택을 겨냥하다 보니, 세 부담이 커질 지역부터 매수세가 관망으로 돌아섰다는 해석이 나옵니다.

💵 전세·금리 — 전세 오름세, 기준금리 2.75% 유지

전세시장은 여전히 단단합니다. 서울 아파트 전세가격은 이번 주에도 0.25% 안팎으로 올랐고, 임차 수요가 꾸준히 받쳐줍니다. 일부 집계에서는 7월 서울 아파트 평균 전셋값이 처음으로 7억 원을 넘었다는 조사도 나왔습니다.

금리 쪽은 큰 변화 없이 흘러갑니다. 기준금리는 7월 16일 2.75%로 올라선 뒤 그대로고, 다음 금융통화위원회가 8월 27일로 잡혀 있어 이번 주에는 통화정책 쪽 새 변수가 없었습니다. 변동형 주택담보대출의 기준인 코픽스(신규취급액)는 직전 공시에서 3.05%로 3%대에 올라서 있어, 대출 이자 부담이 쉽게 내려가긴 어려운 환경입니다.

지표 현재 수준
기준금리 2.75% (7월 16일 인상, 다음 회의 8월 27일)
코픽스(신규취급액) 3.05%
DSR 규제 은행 40% / 비은행 50%

🧮 실전 적용 — 지금 무엇을 점검해야 하나

고가·다주택 보유자라면 과세표준과 공정시장가액비율 상승이 겹치는 2028년 전후의 예상 세액을 미리 따져볼 필요가 있습니다. 특히 실거주하지 않는 주택은 종부세와 양도세 양쪽에서 부담이 커지는 쪽이라, 그대로 보유할지 처분할지 거주로 돌릴지 미리 계산해 두는 편이 안전합니다.

실수요 1주택자라면 얘기가 다릅니다. 시가 20억 원 이하를 실거주한다면 종부세 면제 대상에 들 수 있어 부담이 줄지만, 장특공제가 거주 중심으로 바뀌는 만큼 실제 거주 기간을 채워두는 것이 나중에 팔 때 공제를 지키는 관건입니다. 매수를 계획 중이라면 강남과 강북의 온도차, 대출 금리(코픽스 3%대)를 같이 놓고, 원리금 상환액이 소득 대비 감당할 만한지 DSR 기준으로 먼저 확인하는 게 순서입니다.

총평

이번 주 시장의 중심은 단연 세제개편안이었습니다. 종부세를 가액 기준으로, 양도세 공제를 거주 기준으로 옮긴 이번 개편은 ‘비싼 집·안 사는 집’에 무게를 싣는 색이 뚜렷합니다. 그 신호는 곧바로 강남·서초의 관망세로 나타났고, 상대적으로 부담이 덜한 강북은 오름세를 이어갔습니다. 다만 개편안은 아직 입법예고 단계라 국회 논의가 남아 있고, 기준금리 결정(8월 27일)과 코픽스 흐름이 다음 변수로 대기 중입니다. 확정된 세액이 아니라 예고된 방향인 만큼, 자신의 보유·거주 상황에 맞춰 셈법을 미리 정리해 두는 일이 이번 주가 남긴 과제입니다.

※ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 조언이 아닙니다.

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