政府が融資規制と税制改編を相次いで予告し、昨日のKB統計ではソウルの住宅価格の上昇幅が初めて鈍化しました。それでも消費者の住宅価格に対する期待心理は、むしろ4年10カ月ぶりの高水準まで上がりました。韓国銀行が28日に発表した7月の消費者動向調査で、住宅価格見通し指数（CSI）は前月比7ポイント上昇の127を記録しました。規制と心理が正反対に動くこの乖離が、7月末から8月初めに出る総合対策の最大の変数として浮上しています。🏠

要点（TL;DR）: 韓国銀行の7月の住宅価格見通しCSIは127と、前月比7ポイント上昇し、2021年9月（128）以来4年10カ月ぶりの高水準を記録しました。京畿地域は129と、約58カ月ぶりの高さでした。消費者心理指数（CCSI）も106.8と、3カ月連続で100を上回りました。融資・税制の規制が予告されるなかでも「住宅価格はさらに上がる」という期待が強まった形で、政府の総合対策・税制改編案は7月末〜8月初めの発表を控えています。

📈 住宅価格見通し指数はどれだけ上がったか

7月の住宅価格見通しCSIは127と、4年10カ月ぶりの高水準まで上がりました。韓国銀行が28日に発表した「2026年7月消費者動向調査」によると、この指数は前月比7ポイント上昇し、4カ月連続の上昇を続けました。新型コロナのパンデミック局面だった2021年9月（128）以来の高さです。

住宅価格見通しCSIは、1年後に住宅価格が今より上がるか下がるかについての消費者の回答を指数化した値です。基準線の100を超えると、「上がる」と見た人が「下がる」と見た人より多いことを意味します。127という数字は、上昇を見込む方向へ心理がかなり傾いていることを示します。

🗺️ なぜソウル・京畿が指数を押し上げたのか

今回の上昇は、ソウルと京畿など首都圏の売買・チョンセ（一括前払い賃貸）の強さが牽引しました。韓国銀行も、両地域を中心にマンションの売買・チョンセ価格の上昇が続いた点を指数上昇の背景に挙げました。特に京畿地域の住宅価格見通しCSIは129を記録し、2021年9月（130）以来、約58カ月ぶりの高さでした。

チョンセ価格も心理を刺激する要因です。ソウルのマンションのチョンセ需給指数は6月末時点で125.9まで上がり、2021年初め以来、約5年半ぶりの高水準でしたが、これはチョンセ物件がそれだけ希少になったという信号です。さらにヘラルド経済の報道によると、ソウルのマンションの平均チョンセ価格は史上初めて7億ウォンを超えました。売買とチョンセがともに上がる局面で、「今買わなければさらに上がる」という期待が強まった形です。

💳 規制は強まるのに、なぜ期待は膨らむのか

政府が規制を締めても期待心理が膨らむのは、供給不足への懸念と潤沢な流動性が規制の効果を相殺しているためです。今年に入り、総負債元利金返済比率（DSR）の適用範囲が拡大し、規制地域の住宅担保ローンの限度額も引き下げられるなど融資のハードルは上がりましたが、消費者は依然として住宅価格の上昇に重きを置いています。

景気全般への楽観も一因です。7月の消費者心理指数（CCSI）は前月比0.2ポイント上昇の106.8で、5月以降3カ月連続で基準線の100を上回りました。韓国銀行は、半導体を中心とする輸出・投資の好調と賃金上昇への期待が心理を支えたと説明しました。ただ政界では、張東赫（チャン・ドンヒョク）国民の力代表が28日、政府が供給不足と流動性拡大を自ら招いておきながら若者・庶民の融資だけを締めていると不動産政策を強く批判するなど、規制一辺倒への反論も強まっています。

📅 発表が迫る総合対策、何を見るべきか

焦点は、まもなく出る政府の対策がこの期待心理をどれだけ抑えられるかです。ク・ユンチョル副首相兼財政経済部長官はかねて不動産税制改編案を7月末ごろ発表すると述べており、総合対策と税制改編案は7月末から8月初めの間に公開される見通しです。保有税と取引税のバランスをどう取るかが核心的な争点として挙げられています。

心理が5年近い最高水準に達しただけに、対策の強度と方向によって下半期の市場の温度は大きく変わり得ます。規制が心理を折るのか、それとも昨日のKB統計が示した「一服」が一時的な現象にとどまるのかが、今後数週間の注目ポイントです。

総評

今回の調査は「政策と心理の乖離」を数字で示しています。融資・税制の規制が強まり、一部の統計で上昇幅の鈍化が表れたにもかかわらず、消費者の住宅価格への期待は4年10カ月ぶりの高水準まで上がりました。ソウル・京畿の売買・チョンセの同時的な強さに、供給不足への懸念、底堅い消費心理が重なった結果です。ただし見通し指数は実際の価格ではなく「心理」を示す先行的な指標であるだけに、7月末〜8月初めに発表される総合対策と、実際の取引・相場の流れをあわせて見ていく必要があります。

※ 本記事は情報提供を目的としており、投資助言ではありません。

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