7月のソウルのマンション売買価格は1カ月で1.05%上昇しましたが、上げ幅は6月(1.07%)より0.02ポイント縮まり、初めて鈍化のサインを示しました。住宅価格の方向を測るソウルの売買見通し指数も3カ月ぶりに下落しました。融資規制、税制改編の議論、そして一連の討論会が重なった3週間が、市場心理を少しずつ揺らし始めた格好です。とはいえ江北圏や京畿・東灘は依然として力強く上昇しており、「鈍化」と呼ぶには早いというサインも残っています。本日午後、韓昇洙(ハン・スンス)国務総理が主宰する討論会を最後に一連の討論会が締めくくられ、今週から総合対策・税制改編案の発表が目前に迫っています。🏠

TL;DR: 7月のソウルのマンション売買価格は前月比1.05%上昇し、6月(1.07%)より上げ幅が0.02ポイント縮小、ソウルの売買見通し指数も124へ1.3ポイント下がり3カ月ぶりに反落しました。ただし上昇の軸は依然として江北圏(中浪2.08%・江北2.01%)と京畿・東灘(6.25%、過去最高)にあり、全面的な冷え込みではありません。本日午後4時の首相主宰討論会で一連の討論会が締めくくられ、総合対策・税制改編案は7月末〜8月初めに発表される見込みです。

📉 ソウルの住宅価格、どれだけ鈍化したか?

上昇は続いたものの、上げ幅が初めてわずかに折れました。KB不動産が7月26日に発表した「7月全国住宅価格動向」によると、調査基準日7月13日時点でソウルのマンション売買価格は前月比1.05%上昇しました。依然として高い水準ですが、6月(1.07%)と比べると0.02ポイント縮小した数値です。

数字そのものは小さくても、方向が重要です。6・27融資規制(首都圏の住宅担保ローン6億ウォン上限)に続き、7月14〜16日の省庁別リレー討論会、7月23日の大統領主宰・国民大討論会、そして間もなく出る税制改編案まで、規制・政策の圧力が3週間以上続いた状況です。この鈍化が政策効果の入り口なのか、それとも季節的な一息なのかに関心が集まっています。

🗺️ どこが上がったか — 上昇の軸は依然として江北・西南部

全面的な冷え込みではなく、むしろ中低価格帯が密集する地域が市場を押し上げました。自治区別では中浪区(2.08%)と江北区(2.01%)が2%超上昇し、城北区(1.85%)・蘆原区(1.60%)・江西区(1.59%)・西大門区(1.54%)・東大門区(1.44%)が続きました。6億ウォン前後の政策ローンを活用できる中低価格帯のマンションが多い地域が、引き続き上昇をけん引しています。

この点は統計にも表れています。価格上位20%と下位20%のマンションの格差を示す五分位倍率は、ソウルで6.4となり5カ月連続で低下しました。KB不動産は、中低価格帯の地域のマンション価格が相対的により上がった結果と説明しています。一方、時価総額上位50団地を指数化したKB先導マンション50指数は99.2で前月比0.38%上昇し、6月(0.14%)より上げ幅が拡大しました。高額大型団地も2カ月連続の上昇で、中低価格帯と高額帯が並んで価格を押し上げた構図です。

🚀 京畿・東灘はなぜ単独で6%急騰したのか

首都圏規制の「風船効果」が特定地域へ集中する流れは、今月も続きました。7月の京畿のマンション価格は0.87%上昇し、前月(0.65%)よりむしろ上げ幅が拡大しました。とりわけ華城・東灘区は1カ月で6.25%跳ね上がり、全国最高の上昇率を記録しました。6月(4.16%)に続く過去最高水準の上げ幅です。

東灘だけでなく、水原・霊通区(3.06%)・光明(2.52%)・九里(2.29%)・龍仁・水枝区(1.94%)・河南(1.74%)・城南・中院区(1.70%)なども強含みでした。これまでマイナスだった仁川も前月の-0.09%から7月は0.04%へ上昇転換しました。全国のマンション売買価格は0.41%上昇し、2カ月連続の上昇となりました。ソウルがやや足踏みする間に、上昇の熱気が京畿南部や首都圏外縁へ広がっています。

📊 チョンセも上げ幅縮小、見通し指数まで反落

売買だけでなく、チョンセ(伝貰)や心理指標でも鈍化のサインが同時に出ました。7月のソウルのマンションのチョンセ価格は前月比1.34%上昇しましたが、6月(1.43%)よりは上げ幅が小幅に縮みました。それでも江東区(2.45%)・城北区(2.37%)・中浪区(2.25%)・衿川区(2.19%)・江北区(2.14%)などでは上げ幅が依然として大きく、チョンセ難そのものが解消されたわけではありません。

心理も少し冷えました。ソウルの売買見通し指数は124で前月より1.3ポイント下がりました。この指数は3カ月連続で上がった後、7月に入って小幅に下落しました。全国の売買見通し指数も107.8へ0.2ポイント低下しました。指数が100を超えると「上がる」との回答が多いことを意味するため、依然として上昇期待が優勢ではあるものの、その勢いは一段落した格好です。参考までに、ソウル・江南圏11区のマンションの中位売買価格は16億2500万ウォン、中位チョンセ価格は7億833万ウォンと集計されました。

🏛️ 本日の首相討論会で一連の討論会が締めくくり — 総合対策は秒読み

相場が一息つく間に、政策は最終段階に入りました。本日(7月27日)午後4時、ソウル中区の大韓商工会議所で、韓昇洙国務総理主宰の「不動産政策・国民大討論会」が開かれます。7月23日の李在明大統領主宰の討論会に続き、時間の制約で十分に扱えなかった意見をさらに集める場です。総理の冒頭発言に続いて専門家の発題と自由討論の形式で進められ、市場安定・税制・供給などの主要課題をめぐって意見が交わされる予定です。

この討論会を最後に、7月14〜16日の省庁別(供給・金融・税制)から続いた一連の討論会が締めくくられます。政府はここで出た提案を検討して補完対策をまとめ、7月末〜8月初めに総合対策と税制改編案を発表する予定です。税制面では、総合不動産税の課税基準を「住宅数」から「住宅価額」へ移す案や、公正市場価額比率(現行60%)を施行令で段階的に引き上げる方式などが取り沙汰されています。ただし税率・時期・超高額の基準線はまだ確定した政府案がなく、発表前までは方向性としてのみ見るべきです。

🧭 総評

今回のKB統計の核心は、上昇は続いたものの、上げ幅と心理が同時に一歩後退したという点です。ソウルの売買上昇率が1.07%から1.05%へ縮まり、チョンセの上げ幅も小さくなり、売買見通し指数まで3カ月ぶりに折れました。規制・税制・討論会が重なった3週間が、市場心理に少しずつ反映され始めたと見られます。

ただし「冷え込み」と断じるには早いです。江北圏の中低価格帯地域や京畿・東灘(6.25%)はむしろより過熱し、仁川も上昇転換しました。上昇のエネルギーが消えたというより、ソウルの内外を移ろっている局面に近いといえます。結局、今週出る総合対策と税制改編案の強度と範囲が、この微かな鈍化をトレンドとして固めるのか、それとも再び勢いづくのかを分ける分水嶺になる見通しです。本日の首相討論会から出るメッセージ、そして総合不動産税の課税基準の転換と公正市場価額比率の調整が実際にどこまで進むのかを、あわせて見守ることをお勧めします。

※ 本記事は情報提供を目的としたものであり、投資助言ではありません。

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