7月第2週のソウルのマンション価格は0.30%上昇し、2週連続で同じ上昇率となりました。ただ、数字が同じでも市場まで同じわけではありません。江南11区は伸びが鈍り江北14区は拡大、今月新たに規制地域に指定された東灘は1.29%から0.73%へ大きく減速しました。上昇率そのものは横ばいでも、上昇が起きている「場所」が移っています。🏠

TL;DR

  • 韓国不動産院の7月第2週（13日基準）調査で、ソウルのマンション売買価格は前週と同じ0.30%上昇、全国は0.11%上昇。
  • 江南11区は0.28%→0.26%に鈍化する一方、江北14区は0.33%→0.35%に拡大。城北（0.49%）・九老（0.44%）が上昇率1・2位。
  • 新規規制3地域のうち東灘（1.29%→0.73%）・九里（0.64%→0.31%）は減速したものの、器興（0.56%→0.59%）はむしろ拡大。23日の大統領主宰・不動産国民大討論会が次の分岐点です。

同じ0.30%なのに中身が変わったのはなぜか

同一の上昇率の中で、江南と江北が正反対の方向に分かれました。韓国不動産院が16日に発表した2026年7月第2週（13日基準）の週間マンション価格動向によると、全国の売買価格指数は0.11%、チョンセ価格指数も0.11%上昇しました。ソウルの売買価格は前週と同じ0.30%、地方は0.01%で前週の水準にとどまりました。

注目すべきはソウルの内側です。江北14区が0.33%から0.35%へ伸びを広げた一方、江南11区は0.28%から0.26%へ縮小しました。自治区別では城北区が0.49%で最も高く、九老区0.44%、中区0.40%、江西区0.38%と続きます。麻浦・蘆原・中浪区はいずれも0.37%でした。城北区は貞陵・下月谷洞の大規模団地が、九老区は開峰・九老洞の駅近物件が上昇を牽引しました。

反対に江南区は0.18%から0.16%へ、松坡区は0.34%から0.32%へ伸びが縮みました。瑞草区は0.11%で前週と同水準です。ただ龍山区が0.10%から0.19%へ拡大したことを踏まえると、中心部が一斉に冷えたわけではありません。

ファイナンシャルニュースの集計では、ソウルのマンション価格は今週で75週連続の上昇となり、衿川区は0.32%上昇して2018年9月第3週（0.35%）以来406週、約7年10か月ぶりの週間最大上昇幅を記録しました。この2つの数値は一媒体の集計であり、他社との突き合わせはできていません。

上昇の軸が郊外へ移ったのはなぜか

需要の地図を描き替えたのは、結局のところ融資枠だという見方が出ています。ウリ銀行不動産研究所のナム・ヒョクウ研究委員は「ソウルの中下位圏では政策融資が使える6億ウォン前後のマンションを中心に実需要が続いている」とし、「ソウル郊外の強さが城北など中位地域の住み替え需要にも広がっている」と説明しました。

6・27融資規制以降、高価格帯の資金調達が塞がれた結果、政策融資と規制枠の範囲で購入できる価格帯へ需要が移ったということです。韓国不動産院も、地域によって売り手・買い手の様子見が見られる一方、駅近の大規模団地や再建築推進団地を中心に上昇取引が続いていると分析しています。取引が活発だから上がるというより、買える価格帯が狭まった結果に近い姿です。

規制地域3か所、効果が分かれたのはなぜか

同じ日に同じ規制を受けながら、結果は三者三様に分かれました。政府は華城東灘区・龍仁器興区・九里市を7月1日付で投機過熱地区および調整対象地域に指定し、7月5日からは土地取引許可区域も適用しました。許可区域では住宅購入時に管轄自治体長の許可が必要となり、2年間の実居住義務が課されるため、チョンセを利用したギャップ投資は事実上封じられます。

直前まで5週連続で1%台の上昇を続けていた華城東灘区は1.29%から0.73%へ大きく減速し、九里市も0.64%から0.31%へと半分以下になりました。一方、龍仁器興区は0.56%から0.59%へ上昇幅がむしろ拡大しています。

ナム研究委員は、東灘と水原霊通区の伸びが鈍った背景として短期急騰の負担を挙げつつ、相対的に価格の低いマンションが集まる器興区へ需要が移り上昇幅が広がっていると見ています。平沢・芝制駅や華城・餅店など隣接する非規制地域で割安物件を探す動きも一部確認されるものの、風船効果が過去と同じ強さで続くかはさらに見極める必要があるとの但し書きを付けました。波及と言い切るにはまだ早い段階です。

京畿道全体は0.23%から0.21%へ、首都圏は0.22%から0.21%へ上昇幅がやや縮みました。同じ京畿圏でも水原霊通区が1.19%から0.64%へ下がった一方、光明市は0.44%から0.59%へ拡大し、利川市（-0.16%）と平沢市（-0.01%）は下落が続いています。仁川は0.03%にとどまりました。地域ごとの温度差が鮮明です。

チョンセは伸びが鈍ったのに、なぜ安心できないのか

チョンセは上昇幅が鈍っても、気持ちは楽になりません。売買が強い地域はチョンセも強いからです。ソウルのマンションのチョンセ価格は0.31%から0.28%へ縮小し、首都圏も0.20%から0.19%へ低下しました。京畿は0.16%、仁川は0.07%です。

ところが自治区別に見ると、城北区がチョンセでも0.49%で首位、続いて江東区0.44%、松坡・蘆原区が各0.41%、道峰・衿川区が各0.40%でした。売買が上がる場所でチョンセも一緒に上がれば、実需要者は買っても借りても負担が同時に重くなります。ファイナンシャルニュースによると、江東区は2017年7月第5週（0.45%）以来464週、約8年11か月ぶりの最大上昇幅を示しました。

次の分岐点はいつか

23日に大統領が主宰する不動産国民大討論会が、この流れを政策として受け止める場になります。政府は7月14日から16日にかけて国土交通部（供給）・金融委員会（金融）・財政経済部（税制）の順に部処別の公開討論会を開いており、そこで出た意見を23日の大討論会で取りまとめる計画です。保有税と取引税を含む税制全般も議題に上がっています。

税制改編案は法定日程上、7月末から8月初めの間にまとめる必要があります。23日の議論を最終案に反映する時間はあるというのが政府の説明です。ただ、どの税目をどの水準まで手直しするかはまだ決まっておらず、具体的な税率や施行時期を前提に計算するのは時期尚早です。

総評 📌

今週の統計が投げかける問いは「上がるか下がるか」ではなく「どこが上がるか」です。ソウル全体の上昇率は0.30%で止まって見えますが、その内側では江南が冷え、江北・西南圏が温まっています。規制地域の指定も東灘と九里では効き、器興では効きませんでした。規制は需要を消したのではなく、移し替えたという格好です。

ここから先の注目点です。融資枠が購入可能な価格帯を決める構図が続く限り、上昇の軸は動き続ける可能性があります。売買とチョンセが同じ地域で同時に上がれば、実需要者の選択肢はそのぶん狭まります。そして23日の大討論会と7月末〜8月初めの税制改編案が出るまでは、様子見の姿勢が統計に混ざり込み続ける公算が大きいでしょう。週間指標の1つ2つで方向を決めつけるより、取引量が伴っているかを併せて見るほうが安全です。

※ 本記事は情報提供を目的としたものであり、投資助言ではありません。

出典