6・27融資規制以降、政策融資で買える6億ウォン以下のマンションは、ソウルから事実上姿を消しました。ディディムドル・ボティムモク融資の限度額はむしろ縮小したのに、その間にソウルのマンション売買中位価格は12億5,500万ウォンまで跳ね上がりました。持ち家のない青年や新婚夫婦が政策融資だけでソウルに家を持つのは、それだけ難しくなったわけです。実際、直近1年で二つの融資の実行額はそれぞれ37.4%、52.3%急減しました。今朝のブリーフィングでは、「住居のはしご」と呼ばれた政策融資が、なぜここまで現実と離れてしまったのかを整理します。🏠

要点まとめ（TL;DR）

  • 6・27規制で、ディディムドル融資の限度額は新婚4億→3億2,000万ウォン、生涯初回・青年は3億→2億4,000万ウォンに縮小。
  • 政策融資で買える住宅価格の上限は一般ディディムドル・生涯初回が5億ウォン、新婚・多子世帯が6億ウォンだが、先月のKBソウルマンション売買中位価格は12億5,500万ウォン。
  • 2025年7月〜2026年5月のディディムドル実行額は15兆5,411億ウォンで前年比37.4%減、ボティムモクは52.3%減。

🏦 なぜ限度額が縮小したのか — 6・27規制の中身

ディディムドル・ボティムモク融資の限度額は、昨年の6・27融資規制で一斉に縮小されました。住宅購入資金であるディディムドル融資から見ると、新婚夫婦は4億ウォンから3億2,000万ウォンへ、新生児世帯は5億ウォンから4億ウォンへ、生涯初回・青年は3億ウォンから2億4,000万ウォンへ、一般は2億5,000万ウォンから2億ウォンへ引き下げられました。融資が可能な住宅価格の上限も、一般ディディムドルと生涯初回は5億ウォン、新婚・多子世帯は6億ウォン、新生児世帯は9億ウォンに据え置かれています。全租・月租資金を貸すボティムモク融資も、首都圏の全租保証金上限が一般・青年3億ウォン、新婚・多子世帯4億ウォン、新生児世帯5億ウォンと、規制後に最大6,000万ウォンほど縮みました。

📈 住宅価格はどれだけ離れたか — ソウル売買中位価格12億5,500万ウォン

限度額が据え置かれる間、ソウルの住宅価格は政策融資の上限をはるかに超えました。KB不動産基準で先月のソウルマンション売買中位価格は12億5,500万ウォンと、一般ディディムドル上限（5億ウォン）の2倍を上回ります。ディディムドル融資は2014年の導入当初こそ住宅価格上限が6億ウォンでしたが、2017年からはむしろ5億ウォンに引き下げられました。一方、同じ期間にソウルのマンション売買中位価格は4億7,400万ウォンから12億5,500万ウォンへと3倍近く跳ね上がりました。上限は据え置きか引き下げのまま価格だけが上がった結果、「時価6億ウォン以下のマンションはソウルにはほとんどない」との指摘が出るほど、政策融資の対象住宅そのものが消えた格好です。全租も事情は変わりません。先月のKBソウルマンション全租中位価格は6億1,333万ウォンで、ボティムモク融資の首都圏上限（一般3億ウォン）を大きく上回ります。

📉 実行額はどれだけ減ったか — ディディムドル37%・ボティムモク52%急減

限度額の縮小と住宅価格の上昇が重なり、政策融資の実行額は1年で大幅に減りました。住宅都市保証公社（HUG）の住宅都市基金・需要者融資統計を見ると、2025年7月から2026年5月までのディディムドル融資実行額は15兆5,411億ウォンで、直前1年（24兆8,349億ウォン）より37.4%減少しました。同じ期間、ボティムモク融資の実行額は18兆3,088億ウォンから8兆7,343億ウォンへと52.3%減り、ほぼ半減しました。ソウル市の青年・新婚夫婦向け住居支援商品「ミリネ・ホーム」も影響を免れませんでした。6・27対策の発表前、第4次募集で平均64.3対1だった申込倍率は、発表後に39.7対1へ下がりましたが、ボティムモク融資の限度額縮小で利用者が減った影響とみられます。

🧭 今後は何を見るべきか — 政策融資の現実化をめぐる議論

専門家は、政策融資を住宅価格の現実に合わせて見直し、マイホームのハードルそのものを下げるべきだと指摘します。ソ・ジンヒョン光云大学不動産法務学科教授は「政策商品が住宅価格の上昇に追いつけていない状況だ」として、上限・限度額の現実化が必要だと強調しました。シム・ヒョンソク法務法人チョユル首席専門委員は、初期費用を抑えた方式として土地賃貸付き・利益共有型・持分積立型住宅などを代案に挙げました。ただし政策融資の限度額を再び引き上げることは、家計債務管理という規制の趣旨と正面からぶつかります。政府が2026年の住宅購入・全租資金融資予算を約10兆ウォンと、前年（14兆572億ウォン）より4兆ウォンほど減らして組んだだけに、限度額拡大と債務管理のあいだでどんな均衡点を探るかが、下半期の住居政策の核心的な争点になる見通しです。

🧾 総評

今の状況は「限度額は据え置き、価格ははるか先」という一行に要約されます。6・27規制でディディムドル・ボティムモクの限度額が縮小する間に、ソウルのマンション売買中位価格は12億5,500万ウォンまで上昇し、政策融資で買える6億ウォン以下のマンションはソウルから事実上姿を消しました。その結果、ディディムドルの実行額は37.4%、ボティムモクは52.3%急減しました。今後注目すべき点は三つです。政府が政策融資の上限・限度額を価格の現実に合わせて見直すか、家計債務管理の基調との衝突をどう調整するか、そして土地賃貸付き・持分積立型といった代案供給が実際に増えるかです。持ち家のない実需要者の「住居のはしご」が、規制と価格のあいだでどちらに傾くのか——その流れを見守ることが、下半期の不動産政策を読む出発点になります。

※ 本記事は情報提供を目的としたものであり、投資助言ではありません。

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