下半期が始まりましたが、ソウルのマンション入居物量はむしろ上半期の2倍に増えます。上半期6,145戸から下半期1万2,330戸へと跳ね上がりますが、それで「供給の崖」の警告が消えたわけではありません。2026年のソウルの年間入居は1万8,475戸にとどまり、昨年の半分程度にすぎないからです。下半期最初の月曜日、これから半年の不動産市場を左右する入居スケジュールと、7月末の政府総合対策を整理します。🏠

一行まとめ：2026年のソウルの入居は下半期に集中しているため、当面のチョンセ難は一息つく可能性がありますが、年間物量自体が13年ぶりに最も少なく、構造的な供給不足は続きます。7月末に予告された「実居住中心」の税制・供給の総合対策が、下半期最大の変数です。

📅 下半期のソウル入居はなぜ上半期の2倍に増えるのか

下半期のソウル・マンション入居は1万2,330戸で、上半期6,145戸の約2倍です。不動産R114とKB不動産の集計を総合すると、2026年のソウルの入居物量は年初は薄く、下半期に向かうほど厚くなる構造です。仁川(インチョン)も上半期5,611戸、下半期8,704戸と、下半期により多くの物量が控えています。新規入居マンションは、チョンセの物件が一度に放出される通路です。ですから下半期の入居が上半期より多いという事実は、最近続くチョンセ難に局地的にでも息をつかせる要因になります。ただし、この物量が江南(カンナム)圏など特定地域に集中すれば、チョンセ安定の効果もその地域に限られる可能性が大きくなります。

📉 それでもなぜ依然として「供給の崖」と呼ぶのか

年間で見ると、2026年のソウルの入居は1万8,475戸で、2025年の3万2,703戸の56.5%水準にとどまります。下半期に物量が集中するという事実とは別に、一年全体の供給量そのものが半減に近いほど減った計算です。全国単位に広げても構図は似ています。2026年の全国マンション入居物量は18万3,124戸で前年より22.5%減り、2013年以降13年ぶりに最も少ない水準と集計されています。一部の統計ではソウルの物量を1万6,000戸台とさらに低く見ることもあり、正確な数値は集計機関によって多少差があります。結局、要点は方向性です。着工の減少が2〜3年のタイムラグを置いて入居物量として現れるだけに、現在の供給縮小は2027年以降まで続き得るとの懸念が出ています。

🗺️ 首都圏の地域別の温度差はどうか

首都圏の入居物量は地域ごとに減少幅が異なります。2026年の首都圏全体の入居は8万8,821戸と集計されています。京畿道(キョンギド)は5万6,031戸で前年より8.3%減と減少幅が比較的緩やかですが、仁川は1万4,315戸で19.5%減少しました。ソウルの減少幅が最も急です。同じ首都圏の中でも京畿の一部地域は新規入居が着実に続く一方、ソウルは再建築・再開発の移住需要まで重なり、チョンセ市場の体感負担がより大きくなり得ます。ただし、首都圏の総量を11万戸台とより広く見る集計もあり、地域別の数値は参考として見るのが安全です。

🏛️ 7月末の「不動産総合対策」、何を見るべきか

政府は7月末に、取得・保有・譲渡を包括する「不動産総合対策」を予告した状態です。大きく二つの軸です。税制面では「実居住中心」の再設計が核心です。総合不動産税率を直接引き上げる立法ではなく、国会の同意なしに施行令だけで調整できる公正市場価額比率の引き上げや、公示価格の現実化率の調整などが優先的に検討されていると伝えられます。供給面では、首都圏の非マンション供給計画をもとに、都心の空き地を活用した都市型生活住宅・オフィステルの拡大が取り沙汰されています。ただし、税率や施行時期、具体的な物量はまだ確定発表前であるため、実際の対策が出るまでは方向性のみを参考にするのが適切です。

📝 総評

下半期の不動産市場の二つの顔がはっきりしています。下半期に入居が上半期の2倍に集中することで短期のチョンセ需給は一部改善の余地がありますが、年間供給量は13年ぶりの最低で、構造的不足はそのままです。さらに7月末の総合対策が「実居住中心」の税制と供給拡大という二つの方向で市場に介入する予定であり、下半期の流れは政策発表後に方向が分かれる可能性が大きくなります。押さえるべきポイントは三つです。下半期の入居物量が実際にチョンセ相場を押し下げるのか、それとも特定地域にとどまるのか、総合対策の税制の強度と施行時期はどうか、そして着工減少が2027年以降の供給に及ぼすタイムラグ効果がどれほど大きいか、です。

※ 本稿は情報提供を目的としたものであり、投資助言ではありません。

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