ソウルのチョンセ（一括前払いの賃貸保証金）難がなかなかおさまらない核心的な理由は、結局のところ「住宅が足りないから」です。チョンセ価格が上がっているという事実よりも、その背後にある供給不足の構造を見る必要があります。先月、ソウルのアパートのチョンセ価格指数は前月比1.15%上昇し、11年1カ月ぶりの大幅な伸びとなりました。その背景には、今年1〜4月のソウルのアパート着工が関連統計の集計開始以降で最低に落ち込んだ、構造的な「供給の崖」があります。政府は短期供給が可能な「非アパート」を解決策として打ち出しました。🏗️

要点（TL;DR）

  • 先月のソウルのアパートのチョンセ価格指数（月次）は1.15%上昇し、2015年4月以来11年1カ月ぶりの大幅上昇です。週次でも6月第4週に0.35%上昇し、12年8カ月ぶりの高水準となりました。
  • 根本原因は構造的な供給不足です。国土交通部によると、今年1〜4月のソウルのアパート着工は4,564戸で、2011年に関連統計の集計を始めて以来、同期間ベースで最低値です。
  • 政府は首都圏の非アパート供給拡大（公共の買入賃貸9万戸、都市型生活住宅の規制緩和など）で対応しており、韓国建設産業研究院は今年ソウルのチョンセ価格が年5.0%上昇すると予測しています。

📈 いまソウルのチョンセは、どれほど上がっているのか？

ソウルのチョンセ価格は、月次・週次のいずれの指標でも、およそ12年ぶりの急ピッチの上昇を見せています。韓国不動産院の統計によると、先月のソウルの住宅総合（アパート・連立・単独）平均チョンセ価格指数は前月比0.91%上昇しました。2008年の世界金融危機の余波でチョンセ大乱が起きた2013年10月（1.04%）以来、12年7カ月ぶりの高い上昇率です。

アパートだけを取り出すと、伸びはさらに大きくなります。先月のソウルのアパートのチョンセ価格指数は1.15%上昇し、2015年4月（1.25%）以来11年1カ月ぶりの大幅上昇です。週次の動きも同様です。6月第4週（22日基準）のソウルのアパートのチョンセ価格は1週間で0.35%上昇し、2013年10月第3週（0.35%）以来、12年8カ月ぶりの高値を記録しました。

先行きの見通しも容易ではありません。韓国建設産業研究院は、ソウルのチョンセ価格が今年年5.0%上昇すると見ています。賃貸借2法（契約更新請求権・チョンセ月次上限制）の施行の余波でチョンセ価格が急騰した2021年（5.1%）と近い水準です。

🏗️ なぜこれほど上がるのか？ — 着工・入居物量の構造的不足

チョンセ難の根本原因は、新規住宅供給が数年にわたって減り続けてきた点にあります。2020〜2024年にかけて、プロジェクトファイナンス（PF）の不良化、高金利、ロシア・ウクライナ戦争に伴う工事費の急騰が重なって着工物量が減り、それが時間差を置いて入居（竣工）物量の不足につながりました。

数字がこれを裏づけます。国土交通部によると、今年1〜4月のソウルのアパート着工物量は4,564戸で、2011年に関連統計の集計を始めて以来、同期間ベースで最低値です。いま着工が減れば2〜3年後の入居物量が減るため、チョンセ物件の不足は当面、構造的に続く可能性が高いといえます。

需要と供給がかみ合わない別の要因もあります。今年は多住宅保有者が譲渡所得税の重課猶予の終了を前に保有住宅を売り、再開発・再建築の移転需要まで重なって、賃貸物件が品薄となっています。李在明（イ・ジェミョン）大統領は6月8日の就任1周年記者会見で「2022〜2024年の3年間、供給がぐっと減った」と述べ、チョンセ物量の不足を供給減少の結果と診断し、投機の悪循環を断ち切って供給を増やすことが解決策だと語りました。

🏘️ 政府の解決策は？ — 首都圏の「非アパート」供給拡大

政府は短期間で供給が可能な非アパートを、チョンセ難への対応カードとして打ち出しました。アパートは着工から入居まで3〜5年かかりますが、ヴィラ・都市型生活住宅・オフィステルといった非アパートは通常6カ月〜1年で建てられるため、短期の供給拡大に有利だからです。

政府は先月、2度にわたって対策を出しました。まず来年までに首都圏へ、韓国土地住宅公社（LH）など公共が主導する買入賃貸住宅9万戸を供給し、このうち6万6,000戸をソウル・京畿など規制地域に集中投入します。民間供給を増やすため、都市型生活住宅の規制も一時的に緩和します。世帯数・階数の基準と駐車場設置基準を引き下げ、来年までに4万1,000戸、2030年までに計11万戸の供給を目標に掲げました。

さらに、都心の空き店舗やオフィスをワンルーム・オフィステルに用途転換して2030年までに3万3,000戸以上を供給し、知識産業センターのオフィステル転換も一時的に許可するなど、非住宅リモデリングも並行します。

🔎 この対策で、チョンセ難はおさまるのか？

専門家は供給シグナルの効果は認めつつも、「スピード」と「選好度」という二つの壁を指摘します。政府は昨年の9・7対策と今年の1・29対策で供給計画を示しましたが、ペースを上げても早くて来年以降にしか着工できず、当面の供給不足を解消するのは容易でないとの評価が出ています。

キム・インマン キム・インマン不動産経済研究所所長は、チョンセ・月次賃貸の問題を代替できる非アパート供給に、もう少しスピードを上げる必要があると指摘しました。クォン・デジュン 漢城大学碩座教授は、物件不足でチョンセ・月次賃貸市場の不安は容易に解消されにくいとし、価格と賃貸借市場を同時に管理する精緻な政策が必要だと強調しました。ヤン・ジヨン 新韓銀行プレミア・パスファインダー専門委員は、非アパートが社会人1年目や新婚夫婦の「住居のはしご」の役割を果たすと評価しつつ、アパート選好と非アパート忌避の傾向を乗り越えるには住環境の改善が伴わなければならないと指摘しました。

総評

いまのソウルのチョンセ難は、短期的な急騰というより、数年にわたって積み重なった「供給の崖」が表面化した結果に近いといえます。チョンセ価格は月次・週次ともにおよそ12年ぶりの高い上昇率を記録し、その根には今年1〜4月の着工4,564戸という過去最低の供給があります。政府の非アパートというカードは、アパートより速く供給シグナルを送れるという点で方向性は正しいものの、実際の住居安定につながるかは別の問題です。

下半期に見ておくべきポイントは三つです。第一に、7月末に予告された政府の不動産総合対策が、供給スピードと実行力をどれほど具体的に盛り込むか。第二に、非アパートに対する実需要者の選好が実際にどれほどついてくるか。第三に、基準金利の方向がチョンセ・売買需要にどのような影響を与えるか、です。供給が実感されるまでには時間差があるだけに、指標と政策をあわせて見ていく必要があります。

※ 本記事は情報提供を目的としており、投資助言ではありません。

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