2026年6月の首都圏住宅市場は「規制でも止められなかった上昇」と要約できます。6·27融資対策の施行から1年で、ソウルのマンション平均売買価格は11〜12%上がり、6月第4週まで72週連続で上昇しました。売買を抑えた規制がかえってチョンセ(一括前払い賃貸)需要を押し上げ、チョンセ価格は12年8カ月ぶりに最も高い週間上昇率を記録しました。市場の視線は今、入居物量が急減する下半期の「供給の崖」へと移っています。本日は6月の首都圏住宅市場を総括し、7月以降を点検します。🏠

要点(TL;DR)

  • 6·27対策から1年:ソウルのマンション平均売買価格は約11〜12%上昇、規制効果は3〜6カ月の一時的なものにとどまる
  • 6月の市場:ソウルは72週連続上昇、チョンセは12年8カ月ぶりの高水準、東灘は年初来上昇率で全国初の二桁
  • 下半期の変数:2026年ソウルの入居物量が前年の半分以下に減り、「供給の崖」懸念が浮上

📉 6·27対策から1年、なぜ価格はさらに上がったのか?

借入は締めたものの、1年の成績表は二桁上昇でした。KB国民銀行基準で、ソウルのマンション平均売買価格は6·27対策の直前の約14億1,519万ウォンから1年後には約15億8,284万ウォンへ、11.8%(約1億6,765万ウォン)上昇しました。韓国不動産院の売買価格指数でみても、2025年5月の92.56から2026年5月には102.71へ、10.9%上がりました。

対策の効き目は長続きしませんでした。韓国不動産院のソウル週間売買価格変動率は、対策発表の直前に0.40%まで跳ね上がった後、発表後は0.08%(2025年9月8日)まで鈍化しましたが、その後再び上げ幅を広げました。市場では規制効果が3カ月、長くて6カ月にとどまったとの評価が出ています。融資を抑えてギャップ投資や投資需要は減りましたが、実需要を中心に買いが続き、価格は再び上昇しました。

🔑 6月の市場:上昇はどこまで広がったのか?

6月もソウルは休まず上がり、暖気は京畿南部へ広がりました。韓国不動産院の6月第4週(22日基準)統計で、ソウルのマンション売買価格は0.30%上がり、2025年2月第1週の上昇転換以降72週連続の上昇を続けました。自治区別では城北・九老・東大門・中区などが強さを示しました。KB国民の6月住宅価格動向でも、ソウルのマンション売買価格は前月比1.07%上がり、上げ幅を広げました。

地方へはなかなか広がらなかった上昇が、京畿南部では鮮明でした。半導体産業の好況期待が住宅市場へ波及し、華城市・東灘の年初来上昇率は全国の市・郡・区で初めて二桁を記録しました。ただし特定地域の短期急騰には取引の偏りや基底効果が混じっている可能性があり、トレンドとして定着するかは、なお見極める必要があります。

🏚️ チョンセはなぜこれほど上がるのか?

売買を抑えた規制が、チョンセ市場へ圧力を移しました。6月第4週、ソウルのマンションのチョンセ価格は12年8カ月ぶりに最も高い週間上昇率を記録しました。土地取引許可区域の指定で実居住義務が生じ、ギャップ投資向けのチョンセ物件が減ったうえ、2020年施行の賃貸借2法により既存の借主が契約更新請求権を使って長く住むようになり、チョンセとして出回る物量そのものが希少になりました。

さらに2025年4月から、多住宅保有者・賃貸事業者の首都圏規制地域の住宅担保ローンの満期延長が原則として止まり、売買需要の一部がチョンセへ移った点も圧力を高めました。物件は減り需要は移ってくるため、チョンセ価格が上がる構図ができたわけです。

🏗️ 下半期最大の変数、「供給の崖」は現実か?

下半期市場の核心は価格より「物量」です。2026年ソウルのマンション入居予定物量は、資料により約9,600戸から1万6,000戸あまりまで推計が分かれますが、2025年(約3万7,000戸)と比べて半分以下に急減する点は共通しています。全国基準でも2026年の入居物量は約17万2,270戸で、2025年(約23万8,372戸)より28%ほど減る見込みです。

政府も供給不足に対応しています。2025年9月に発表された「9·7住宅供給対策」は、2030年までにソウル・首都圏で135万戸に着工する計画を盛り込みました。ただし許認可から着工、入居までには相当な時間差があり、当面の供給の崖を埋めるのは難しい状況です。民間研究機関の見通しも上昇に傾いています。韓国建設産業研究院は、2026年の全国マンション価格が0.8%、首都圏は2%上がると予想しました。

📝 総括:7月に何を見るべきか

6月の首都圏住宅市場は「規制が売買を抑え、その圧力がチョンセへ移る」流れが1年続いています。6·27対策1年の成績表は二桁上昇で、6月もソウルは72週連続で上がり、チョンセは12年あまりぶりの高い上昇率を示しました。下半期は入居物量の急減という供給の崖が、最大の変数として浮上しました。

今後点検すべき点は三つです。第一に、減る入居物量がチョンセ難をどれだけ刺激するか。第二に、京畿南部など一部地域の急騰がトレンドとして定着するのか、短期の偏りにとどまるのか。第三に、政府の供給対策が市場の期待をどれだけ速く満たせるか。価格の方向だけを追うより、物量と政策の時間差を併せて見る視点が必要な時期です。

※ 本記事は情報提供を目的としたものであり、投資助言ではありません。

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