6・27融資規制が施行されてから1年が過ぎました。ところがソウルのマンション価格は落ち着くどころか、かえって急ピッチで上がりました。韓国不動産院の売買価格指数で見ると、規制直前1年の上昇率は6.7%でしたが、施行後1年は約11%と上げ幅がむしろ拡大しました。融資のハードルは上がったものの需要が消えたわけではなく、価格の低い小さな面積や郊外へと移りながら、上昇傾向がそのまま続いた格好です。

要点(TL;DR)

  • 6・27対策(2025年6月27日)施行1年で、ソウルのマンション価格は統計により1年間で約9〜15%上昇しました。韓国不動産院の指数基準では約11%で、規制前1年(6.7%)より上げ幅が拡大しました。
  • 9億ウォン以下のマンション取引比率が38%から50%へ増え、専用40〜60㎡の小型が大型を上回りました。需要が低価格・小型・郊外へ移った結果です。
  • 融資に頼る実需要者は足止めされる一方、現金に余裕のある需要は購入を続けました。規制が風船効果を生んだとの評価が出ています。

6・27対策は何を規制したのですか?

6・27対策は、首都圏と規制地域の住宅ローンを強く絞った家計債務管理策です。2025年6月27日に金融委員会が発表し、28日から施行しました。柱は次のとおりです。

  • 住宅ローン上限6億ウォン制限:首都圏・規制地域での住宅購入目的の住宅ローン上限を6億ウォンに抑えました。残金ローンは含まれ、中途金ローンは除かれます。
  • 生涯初回LTVの強化:生涯初回の住宅購入LTVを80%から70%へ引き下げ、6か月以内の転入義務を課しました。
  • 多住宅保有者への締め付け:保有住宅を担保とする生活安定資金ローンの上限を1億ウォンに制限し、首都圏・規制地域に2戸以上を保有する借り手にはこれも認めませんでした。
  • 満期・チョンセ・信用ローン規制:住宅ローン満期を30年に制限し、チョンセ融資の保証比率を90%から80%へ引き下げました。所有権移転条件付きチョンセ融資(ギャップ投資型)も禁止し、信用ローン枠も年収以内に抑えました。

ひとことで言えば、「借金をして高い家を買う」道をあらゆる方向から狭めた対策でした。

1年後のソウルの住宅価格はどうなりましたか?

規制にもかかわらず、ソウルのマンション価格は1年で2桁近く上がりました。ただし上昇率は統計によって少しずつ異なります。

  • 韓国不動産院の売買価格指数の原データで見ると、ソウルのマンションは2025年5月の92.56から2026年5月の102.71へ約11.0%上昇しました。対策施行前1年の上昇率(6.7%)を上回る水準です。
  • 一部の集計は6月15日時点で1年間約9.44%上昇とし、不動産R114など民間統計は15%以上とより高く見ています。

数値は出典によって割れますが、「規制後にかえって上げ幅が拡大した」という方向だけは一致します。2026年6月に入ってからは、ソウルの25自治区が約4か月ぶりにそろって上昇に転じました。

規制はなぜ価格を抑えられなかったのですか?

融資規制が高い家への需要を抑えると、需要は消える代わりにより安い物件へ移りました。典型的な風船効果です。

  • 低価格マンションへの集中:9億ウォン以下のソウルのマンション取引比率が対策後に38%から50%へ増えました。6億ウォンの上限内で買える価格帯に需要が集まったのです。
  • 小型が大型を上回る:専用40〜60㎡のソウルのマンション売買価格指数は、昨年末比で6月第4週まで約6.72%上がり、大型面積の上昇率を大きく上回りました。
  • 江南から郊外へ:江南3区の取引が鈍化する一方、蘆原・道峰・江北など郊外、そして東大門(1年で約13.89%)・麻浦(約12.04%)・城東(約8.49%)といった非江南圏の上昇が目立ちました。

実需要者にはどんな影響がありましたか?

融資に頼らざるを得ない実需要者ほど購入のハードルが上がったとの指摘が出ています。現金に余裕のある側は打撃が小さかった一方、融資が欠かせない無住宅の実需要者がより大きな制約に直面したという評価です。

分譲・入居市場も縮みました。ある集計によると、6・27対策の施行後2か月間でソウルのマンション分譲権・入居権の取引は110件にとどまり、直前2か月(225件)の約48.9%水準まで半減しました。取引そのものが減り、市場の活力もその分冷え込みました。

総評 — 規制1年、何を押さえるべきか

6・27対策1年の成績表は、「価格安定」ではなく「需要の移動」という言葉で整理できます。融資枠を絞ると高価格・大型の需要は抑えられましたが、その需要が低価格・小型・郊外へ流れ、ソウル全体の上昇は折れませんでした。韓国不動産院の指数基準で1年約11%の上昇は、規制前(6.7%)よりむしろ速いペースです。

今後注目すべき点は三つです。第一に、7月以降に追加で施行されるDSRなどの後続規制が、需要移動の流れを変えられるか。第二に、低価格・郊外へ集まった需要が、その地域の価格をどこまで押し上げるか。第三に、供給面で分譲・取引の縮小が長引いた場合、中長期の需給にどんな負担として戻ってくるか。融資規制だけでは価格を抑えにくいことが1年分のデータで示された以上、いまは需要と供給、金利を併せて見る、バランスの取れた視点が必要です。

※ 本記事は情報提供を目的としたものであり、投資助言ではありません。

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