いま首都圏の不動産で最も熱い話題は、売買価格よりむしろチョンセ(一括前払い賃貸)の家賃です。売買市場が江南地区を中心に再び動き出すなか、チョンセ物件が急速に枯渇し、家賃も急ピッチで上がっています。さらに京畿南部へ熱気が波及し、6月の分譲物量まで重なって、市場は一段と複雑な様相です。本日は6月第3週を基準に、首都圏住宅市場の流れを順を追って見ていきます。🏠

🔑 チョンセ物件が枯渇しています

不動産114の集計によると、6月第3週のソウルのアパート・チョンセ家賃の上昇率は、直近1年の週次統計で最も高い水準でした。同じ期間にソウルのアパート売買価格も前週比0.29%上がり、上昇基調を続けました。

家賃を押し上げた中心的な背景としては、土地取引許可区域(許可制)の指定以降にチョンセ物件が減った点が挙げられます。許可区域でアパートを買うには、管轄の区役所の許可を受け、2年以上の実居住を約束しなければなりません。そのため、ギャップ投資を組んでチョンセで出していた物件が減りました。物件が品薄になり、一部の団地ではチョンセの最高値取引が続いているとの話も伝わります。

📈 京畿南部へ波及する熱気

上昇の流れはソウルだけにとどまりません。京畿南部では東灘(トンタン)が1週間で9.57%急騰し、価格波及の号砲として取り沙汰されています。取引量も併せて回復しました。東灘地域のアパート実取引は5月に1,224件を記録し、初めて月1,000件を超えました。

ソウルで始まった買い需要が、相対的に価格負担の軽い京畿南部の主要地域へ移っていく流れと解釈されます。ただし特定地域の短期急騰には統計の基底効果や一部団地の取引集中が反映されている可能性があり、トレンドとして定着するかはもう少し見極める必要があります。

🏗️ 6月の分譲物量と第3期新都市

供給側では、6月に少なくない分譲が予定されています。楊州・檜泉で934戸、富川・驛谷で976戸が出され、高陽・昌陵だけで3,387戸が放出されます。公共分譲は高陽・昌陵、南楊州・旺宿、仁川・桂陽など第3期新都市を軸に進められ、京畿と仁川にそれぞれ2万3,800戸、3,900戸の規模が計画されています。民間分譲は公共分譲の約3倍にあたる6万2,000戸あまりが京畿道に予定されています。

供給が着実に続く点は、中長期の需給に余裕を持たせる要因です。ただし入居までには時差があり、目下の賃貸難をただちに解消するのは難しいという点も併せて見る必要があります。

🧾 規制の地形も併せて見るべきです

価格を動かす変数として、規制も外せません。金融委員会は今年4月17日から、多住宅者と賃貸事業者が保有する首都圏・規制地域のアパート担保ローンの満期延長を原則禁止する家計負債管理方策を施行しています。ここに許可制まで重なり、投資目的の購入やギャップ投資は相当部分で制約を受けています。

規制が売買需要を抑える間、その需要の一部がチョンセへ移り、賃貸市場の圧力を高める側面もあります。実際、2年前の契約時点と比べると、チョンセ家賃はソウルで10.7%、仁川で6.5%、京畿で6.0%上がり、首都圏全般で負担が大きくなりました。

📝 総評

まとめると、6月の首都圏住宅市場は売買よりもチョンセで圧力がより鮮明です。許可制とローン規制が売買・ギャップ投資を抑えるなか、チョンセ物件が減って家賃が上がり、ソウルの買い需要の一部が京畿南部へ波及する姿です。6月の分譲物量と第3期新都市の供給は中長期の需給には前向きですが、入居の時差ゆえに短期の賃貸難をすぐに解くのは難しいといえます。今後は、チョンセ物件の回復速度、京畿南部の上昇の持続可否、分譲・入居の日程が併せて見るべきポイントです。

※ 本記事は情報提供を目的としたものであり、投資助言ではありません。

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