주택 취득세율 총정리 — 1주택·다주택 중과·생애최초 감면 🏠
집을 살 때 딱 한 번 내는 세금이 취득세입니다. 그런데 같은 값의 집을 사더라도 취득세는 1%에서 12%까지 벌어집니다. 무엇을 사느냐보다, 얼마짜리를(가격) 몇 채째로(주택 수) 어디서(지역) 사느냐가 세율을 가르기 때문입니다. 1주택 실수요자라면 대체로 1~3%에 그치지만, 조정대상지역에서 집을 늘리면 8%, 12%까지 뛰기도 합니다. 🏠
핵심 요약 (TL;DR)
- 1주택 유상취득 세율은 6억 원 이하 1%, 6억~9억 원 1~3% 누진, 9억 원 초과 3%입니다.
- 조정대상지역에서는 2주택이 8%, 3주택 이상이 12%로 중과되고, 비조정지역은 2주택까지 일반세율이 적용됩니다.
- 취득세에는 지방교육세(0.1~0.4%)와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 시 0.2~1.0%)가 함께 붙습니다.
취득세란 — 살 때 한 번 내는 지방세 💡
취득세는 부동산을 사들일 때 그 대가로 지방자치단체에 내는 지방세입니다. 보유하는 동안 해마다 내는 재산세·종합부동산세나 팔 때 내는 양도소득세와 달리, 취득 시점에 한 번만 부담하면 됩니다.
신고·납부 기한은 취득일로부터 60일 이내입니다. 잔금을 치른 날과 등기 접수일 중 빠른 날이 취득일이 되며, 이 기한을 넘기면 신고불성실·납부지연 가산세가 붙습니다. 취득세를 내지 않으면 소유권 이전 등기 자체가 되지 않으니, 사실상 잔금과 함께 준비해 두어야 하는 돈입니다.
1주택 기본세율 — 6억·9억이 가르는 세 구간 📊
주택을 돈을 주고 사는 유상취득이라면, 1주택자의 기본세율은 취득가액에 따라 세 구간으로 나뉩니다.
| 취득가액 | 취득세율 | 지방교육세 | 농어촌특별세(85㎡ 초과) |
|---|---|---|---|
| 6억 원 이하 | 1% | 0.1% | 0.2% |
| 6억~9억 원 | 1~3% 누진 | 0.1~0.3% | 0.2% |
| 9억 원 초과 | 3% | 0.3% | 0.2% |
6억~9억 원 구간은 세율이 딱 떨어지지 않고 가격에 비례해 완만하게 오르는 누진 방식입니다. 계산식은 다음과 같습니다.
취득세율(%) = 취득가액(억 원) × 2 ÷ 3 − 3
예를 들어 취득가액이 8억 원이면 8 × 2 ÷ 3 − 3 = 약 2.33%가 적용됩니다. 6억 원에서 1%, 9억 원에서 3%로 자연스럽게 이어지도록 설계된 구간입니다.
농어촌특별세는 전용면적 85㎡를 넘을 때만 붙고, 85㎡ 이하 국민주택 규모는 비과세입니다. 지방교육세는 취득세율의 10분의 1 수준으로 함께 부과됩니다.
다주택·법인 중과세율 — 조정대상지역이 관건 📈
집을 여러 채 두려 할 때는 세율이 크게 달라집니다. 관건은 그 집이 조정대상지역에 있는지입니다.
| 구분 | 조정대상지역 | 비조정대상지역 |
|---|---|---|
| 2주택 | 8% | 1~3% (일반세율) |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상·법인 | 12% | 12% |
조정대상지역에서 두 번째 집을 사면 곧바로 8%, 세 번째부터는 12%가 매겨집니다. 비조정지역은 두 채까지 일반세율이 유지되다가 세 번째부터 8%, 네 번째부터 12%로 올라갑니다. 법인이 주택을 취득하면 주택 수와 관계없이 12%가 적용됩니다.
중과세율이 적용되면 지방교육세는 0.4%로 오르고, 농어촌특별세도 전용 85㎡ 초과 시 최대 1.0%까지 붙습니다. 그래서 12% 중과 대상 주택은 세금만 합쳐도 취득가의 13% 안팎에 이르기도 합니다.
한편 다주택 취득세 중과를 완화하자는 논의는 2022년 발표된 뒤 여러 차례 거론되었지만, 현재까지 법으로 확정되지는 않았습니다. 일부 자료가 완화된 세율을 전제로 안내하기도 하나, 실제 적용 세율은 취득 시점의 시행 법령을 기준으로 확인해야 합니다.
취득세가 얼마인지 바로 계산해 보기 🧮
취득가액과 주택 수, 지역, 전용면적 조건을 넣으면 취득세에 부가세목까지 더한 예상 세액이 바로 나옵니다.
유상취득(매매) 기준의 개략 추정치입니다. 지방 저가주택 중과 제외, 생애최초·출산 등 감면, 일시적 2주택 특례 등 개별 요건은 반영하지 않았으며, 조정대상지역 지정 현황과 시행 법령에 따라 실제 세액은 달라질 수 있습니다. 정확한 세액은 위택스(wetax) 또는 관할 지자체에서 확인하시기 바랍니다.
계산 예시 — 같은 6억 원, 세금은 11배 차이 📌
전용 84㎡ 아파트를 8억 원에 사는 1주택 실수요자라면 취득세율은 약 2.33%입니다. 취득세 약 1,867만 원에 지방교육세 약 187만 원이 더해져 총 약 2,054만 원을 부담합니다(85㎡ 이하라 농어촌특별세는 없습니다).
반면 조정대상지역에서 3주택째로 6억 원짜리 집을 사면 세율이 12%로 뜁니다. 취득세 7,200만 원에 지방교육세 240만 원을 더해 총 약 7,440만 원이 됩니다. 같은 6억 원짜리 집을 1주택으로 살 때(1.1%, 약 660만 원)와 견주면 세금이 11배 넘게 벌어집니다. 조정대상지역 지정과 주택 수 산정이 취득세를 얼마나 크게 좌우하는지 보여 주는 대목입니다.
감면과 완화 — 생애최초·지방 저가주택 🔑
세율을 낮춰 주는 장치도 있습니다. 생애최초 주택 구입이라면 취득가액 12억 원 이하 주택을 처음 살 때 취득세를 100% 감면(한도 200만 원)받을 수 있고, 이 제도는 2028년 말까지 연장되어 있습니다. 다만 취득 후 일정 기간 안에 전입·실거주 등의 요건을 지켜야 합니다.
정부(행정안전부)는 2026년 지방세제 개편안을 통해 이 감면을 더 넓히겠다고 밝혔습니다. 40세 미만 청년의 생애최초 감면 한도를 300만 원으로 올리고, 일정 규모 이하 주거용 오피스텔도 대상에 포함하겠다는 내용입니다. 다만 아직 발표·입법예고 단계라 실제 적용은 국회 통과 이후이므로, 시행 여부를 확인할 필요가 있습니다.
지역 사정을 배려한 완화도 있습니다. 2025년 1월 2일 이후 취득한 비수도권의 공시가격 2억 원 이하 저가주택은 다주택 중과 대상에서 빠져 기본세율 1%가 적용되고, 개인이라면 이후 다른 집을 살 때 주택 수 산정에서도 제외됩니다. 지방 저가주택을 가졌다는 이유로 수도권 주택 취득이 발목 잡히지 않도록 한 조치입니다.
참고로 매매가 아니라 증여로 주택을 취득하면 별도의 세율 체계(일반 3.5%, 조정대상지역의 3억 원 이상 고가주택은 12%)가 적용됩니다.
총평 — 세율은 ‘가격·주택 수·지역’의 함수 ✅
취득세를 정확히 가늠하려면 세 가지를 먼저 확인해야 합니다. 취득가액이 6억·9억 원 구간 중 어디인지, 취득 후 내 주택 수가 몇 채가 되는지, 그 집이 조정대상지역인지입니다. 이 세 가지가 정해지면 세율은 대부분 결정되고, 여기에 전용면적(85㎡ 초과 여부)이 농어촌특별세를 좌우합니다.
특히 집을 늘릴 계획이 있다면 계약 전에 조정대상지역 지정 현황과 본인의 주택 수 산정을 꼭 점검하시길 권합니다. 취득세는 사고 난 뒤에는 되돌릴 수 없는 확정 비용인 데다, 중과 여부에 따라 수천만 원이 오가기 때문입니다. 생애최초나 지방 저가주택처럼 놓치기 쉬운 감면·제외 요건도 미리 챙기면 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
※ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 조언이 아닙니다.
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