주택 취득세는 무주택자가 6억원 이하 집을 살 때 매매가의 1%, 9억원을 넘으면 3%가 기본입니다. 그 사이 6억~9억 구간은 ‘취득가액(억) × 2/3 − 3’(%) 산식으로 1~3% 안에서 정해지고, 여기에 지방교육세와 (전용면적 85㎡ 초과 시) 농어촌특별세가 얹힙니다. 다주택자가 조정대상지역에서 집을 늘리면 세율은 8%나 12%로 훌쩍 뜁니다. 그러니 계약서에 도장을 찍기 전에 취득세부터 계산해 두는 편이 자금 계획에 안전합니다. 아래에서는 세율 구조와 부가세, 다주택 중과 기준, 생애최초 감면을 표로 정리하고, 매매가만 넣으면 총 취득세가 바로 나오는 계산기를 담았습니다. 🏠

핵심 요약 (TL;DR)

  • 1주택 표준세율은 6억 이하 1%, 6억~9억 (가액×2/3−3)%, 9억 초과 3%이며, 여기에 지방교육세(취득세율의 1/10)와 농어촌특별세(85㎡ 초과 시 0.2%)가 더해집니다.
  • 다주택자는 조정대상지역 2주택·비조정 3주택이면 8%, 조정 3주택 이상·법인이면 12%로 중과됩니다(2020년 8월 12일 시행 체계, 2026년 현재 유지).
  • 생애최초로 12억원 이하 첫 집을 사면 소득과 관계없이 취득세를 최대 200만원까지 감면받습니다(3년 실거주 의무).

📊 주택 취득세, 이렇게 매겨집니다

개인이 집을 유상으로 사면 취득세율은 매매가 구간에 따라 세 갈래로 나뉩니다. 6억원 이하는 1%, 9억원 초과는 3%로 고정이고, 그 사이 6억 초과~9억 이하 구간만 매매가에 비례해 1%에서 3%까지 완만하게 올라갑니다. 이 중간 구간 세율은 ‘취득가액(억원) × 2/3 − 3’(%) 산식으로 계산하며, 결과값은 소수점 넷째 자리에서 반올림합니다. 예를 들어 8억5천만원짜리 아파트라면 8.5 × 2/3 − 3 = 약 2.6667%가 됩니다.

취득가액(1주택) 취득세율 지방교육세 농특세(85㎡ 초과) 합계(85㎡ 이하 / 초과)
6억원 이하 1% 0.1% 0.2% 1.1% / 1.3%
6억 초과~9억 이하 1~3%(누진) 0.1~0.3% 0.2% 1.1~3.3% / 1.3~3.5%
9억원 초과 3% 0.3% 0.2% 3.3% / 3.5%

표에서 보듯 실제로 통장에서 빠져나가는 돈은 취득세 하나가 아니라 지방교육세와 농어촌특별세까지 합친 금액입니다. 매매가 9억원 초과, 전용 85㎡ 초과 아파트라면 합산 세율이 3.5%까지 올라, 10억원 집이면 취득 관련 세금만 3,500만원에 이릅니다.

🏢 취득세에 얹히는 두 세금 — 지방교육세·농어촌특별세

지방교육세는 취득세율의 10분의 1로 계산합니다. 정확히는 ‘주택 유상거래 표준세율의 2분의 1에 20%를 곱한’ 값인데, 취득세율이 1%면 0.1%, 3%면 0.3%가 되는 셈입니다. 취득세를 내는 사람이라면 예외 없이 함께 부담합니다.

농어촌특별세는 전용면적이 기준입니다. 국민주택 규모인 전용 85㎡를 넘으면 0.2%가 붙고, 85㎡ 이하는 비과세입니다. 같은 값의 집이라도 전용면적이 85㎡를 살짝 넘느냐 마느냐에 따라 세금이 갈리므로, 계약 전 전용면적(공급면적이 아니라 전용면적)을 반드시 확인하는 편이 좋습니다.

🚨 다주택자 취득세 중과 — 8%와 12%

집을 이미 가진 사람이 한 채를 더 사면 이야기가 달라집니다. 2020년 8월 12일부터 시행된 중과 체계가 2026년 현재까지 유지되고 있어, 조정대상지역에서 두 번째 주택을 취득하면 8%, 세 번째부터는 12%가 적용됩니다. 비조정대상지역은 한 단계 완화되어 3주택까지 8%, 4주택 이상과 법인은 12%입니다.

구분 조정대상지역 비조정대상지역
1주택 표준세율(1~3%) 표준세율(1~3%)
2주택 8% 표준세율(1~3%)
3주택 12% 8%
4주택 이상·법인 12% 12%

중과가 적용되면 부가세도 함께 무거워집니다. 지방교육세는 0.4%로 고정되고, 농어촌특별세는 85㎡ 초과 시 8% 구간에서 0.6%, 12% 구간에서 1.0%가 붙습니다. 이렇게 더하면 8% 중과는 전용 85㎡ 초과 기준 합산 9.0%(85㎡ 이하 8.4%), 12% 중과는 13.4%(85㎡ 이하 12.4%)까지 올라갑니다. 6억원짜리 집이라도 12% 중과가 걸리면 취득세만 7천만원을 넘깁니다.

다만 예외가 있습니다. 정부는 다주택자·법인의 중과가 배제되는 저가주택 기준을 지방(비수도권)에 한해 공시가격 1억원에서 2억원 이하로 완화했고, 2025년 1월 2일 이후 취득분부터 적용됩니다. 지방 공시가격 2억원 이하 주택은 중과 대상에서 빠지고, 주택 수 산정에서도 제외됩니다.

🎁 생애최초 감면 — 취득세 최대 200만원

집을 처음 사는 사람에게는 감면 혜택이 있습니다. 2026년 기준 생애최초 주택 구입 취득세 감면은 12억원 이하 주택을 처음 취득하는 경우 소득 요건 없이 최대 200만원까지 취득세를 깎아 줍니다. 산출 세액이 200만원 이하라면 전액 면제되고, 200만원을 넘으면 200만원만 감면됩니다.

대신 사후 관리 조건이 따라붙습니다. 감면받은 뒤 3년 동안 실거주해야 하며, 3년을 채우기 전에 팔거나 증여하거나 임대로 돌리면 감면액이 추징될 수 있습니다. 실거주 계획이 확실할 때 활용하는 혜택이라는 뜻입니다.

🧮 취득세 계산기

매매가와 전용면적, 주택 상황만 고르면 취득세·지방교육세·농어촌특별세와 총 세액이 바로 계산됩니다.

취득세
–
지방교육세
–
농어촌특별세
–
총 납부 세액
–

개인의 주택 유상취득 기준 추정치입니다. 6억~9억 구간은 (취득가액[억]×2/3−3)%로 계산해 소수점 넷째 자리에서 반올림했고, 지방교육세는 표준구간에서 취득세율의 1/10, 중과구간에서 0.4%로 적용했습니다. 농어촌특별세는 85㎡ 초과 시 표준·8%·12% 각각 0.2%·0.6%·1.0%입니다. 원 단위 이하 절사, 생애최초 감면·지방 저가주택 예외는 반영하지 않았으니 실제 신고 세액은 위택스·관할 지자체 기준과 다를 수 있습니다.

✍️ 계산 예시로 확인하기

숫자로 직접 따라가 보면 구조가 한결 분명해집니다.

먼저 무주택자가 전용 84㎡·8억5천만원 아파트를 사는 경우입니다. 8.5억은 6억~9억 구간이므로 취득세율은 8.5 × 2/3 − 3 = 약 2.6667%, 취득세는 8억5천만원 × 2.6667% ≈ 2,267만원입니다. 지방교육세는 취득세율의 1/10인 0.2667%로 약 227만원이고, 전용 84㎡는 85㎡ 이하라 농어촌특별세는 없습니다. 합치면 약 2,494만원을 취득세로 냅니다.

이번에는 같은 84㎡ 집이지만 매매가가 6억원이고 무주택자가 사는 경우입니다. 6억 이하 구간이라 취득세 1%(600만원)에 지방교육세 0.1%(60만원)를 더해 660만원입니다. 그런데 이 집을 조정대상지역 2주택자가 사면 8% 중과가 걸려 취득세 4,800만원, 지방교육세 240만원으로 총 5,040만원이 됩니다. 무주택자와 다주택자 사이에 8배 가까운 차이가 벌어지는 셈입니다.

🧾 정리하며

취득세는 집값에 숨어 있는 ‘두 번째 계약금’이나 다름없습니다. 6억 이하 1%, 9억 초과 3%라는 큰 골격은 단순합니다. 그러나 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 얹히고, 다주택 여부와 조정대상지역 지정 상태에 따라 세율이 8%, 12%로 뛰다 보니 같은 집이라도 사는 사람에 따라 세금이 몇 배씩 달라집니다. 조정대상지역 지정 현황은 수시로 바뀌므로 계약 전 최신 지정 상태를 확인하고, 생애최초 감면이나 지방 저가주택 예외 같은 개별 요건은 위택스와 관할 지자체에서 한 번 더 점검하시길 권합니다.

※ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 조언이 아닙니다.

출처