2026년 6월 수도권 주택시장은 ‘규제로도 막지 못한 상승’으로 요약됩니다. 6·27 대출 대책이 시행된 지 1년 동안 서울 아파트 평균 매매가는 11~12% 올랐고, 6월 넷째 주까지 72주 연속 상승했습니다. 매매를 누른 규제가 오히려 전세 수요를 키워 전셋값은 12년 8개월 만에 가장 높은 주간 상승률을 기록했습니다. 시장의 시선은 이제 입주 물량이 급감하는 하반기 ‘공급절벽’으로 옮겨가고 있습니다. 오늘은 6월 수도권 주택시장을 결산하고 7월 이후를 짚어 보겠습니다. 🏠

핵심 요약(TL;DR)

• 6·27 대책 1년: 서울 아파트 평균 매매가 약 11~12% 상승, 규제 효과는 3~6개월 반짝에 그침
• 6월 시장: 서울 72주 연속 상승, 전셋값 12년 8개월 만 최고, 동탄 누적 상승률 전국 첫 두 자릿수
• 하반기 변수: 2026년 서울 입주 물량이 전년의 절반 이하로 줄며 ‘공급절벽’ 우려 부각

📉 6·27 대책 1년, 집값은 왜 더 올랐나?

규제로 빚을 죄었지만 1년 성적표는 두 자릿수 상승이었습니다. KB부동산 기준 서울 아파트 평균 매매가는 6·27 대책 직전 약 14억1,519만원에서 1년 뒤 약 15억8,284만원으로 11.8%(약 1억6,765만원) 올랐습니다. 한국부동산원 매매가격지수로 봐도 2025년 5월 92.56에서 2026년 5월 102.71로 10.9% 상승했습니다.

대책의 약효는 길지 않았습니다. 한국부동산원 서울 주간 매매가격 변동률은 대책 발표 직전 0.40%까지 뛰었다가 발표 이후 0.08%(2025년 9월 8일)까지 둔화했지만 이후 다시 상승폭을 키웠습니다. 시장에서는 규제 효과가 3개월, 길어야 6개월에 그쳤다는 평가가 나옵니다. 대출을 막아 갭투자와 투자 수요는 줄었지만 실수요 중심으로 매수세가 이어지며 가격은 다시 올랐습니다.

🔑 6월 시장: 상승세는 어디까지 번졌나?

6월에도 서울은 쉼 없이 올랐고 온기는 경기 남부로 번졌습니다. 한국부동산원 6월 넷째 주(22일 기준) 통계에서 서울 아파트 매매가는 0.30% 올라, 2025년 2월 첫째 주 상승 전환 이후 72주 연속 상승을 이어 갔습니다. 자치구별로는 성북·구로·동대문·중구 등이 강세를 보였습니다. KB부동산 6월 주택가격 동향에서도 서울 아파트 매매가는 전월 대비 1.07% 올라 오름폭을 키웠습니다.

지방으로는 잘 번지지 않던 상승세가 경기 남부에서는 뚜렷했습니다. 반도체 산업 호황 기대가 주택시장으로 옮겨붙으면서 화성시 동탄의 올해 누적 상승률은 전국 시·군·구 가운데 처음으로 두 자릿수를 기록했습니다. 다만 특정 지역의 단기 급등에는 거래 쏠림이나 기저효과가 섞여 있을 수 있어, 추세로 굳어지는지는 더 지켜봐야 합니다.

🏚️ 전세는 왜 이렇게 뛰나?

매매를 누른 규제가 전세 시장으로 압력을 옮겨 놓았습니다. 6월 넷째 주 서울 아파트 전셋값은 12년 8개월 만에 가장 높은 주간 상승률을 기록했습니다. 토지거래허가구역(토허제) 지정으로 실거주 의무가 생기면서 갭투자용 전세 매물이 줄었고, 2020년 시행된 임대차 2법으로 기존 세입자들이 계약갱신청구권을 활용해 장기 거주하면서 전세로 풀리는 물량 자체가 귀해졌습니다.

여기에 2025년 4월부터 다주택자·임대사업자의 수도권 규제지역 주택담보대출 만기연장이 원칙적으로 막히면서 매매 수요의 일부가 전세로 이동한 점도 압력을 키웠습니다. 매물은 줄고 수요는 옮겨 오니 전셋값이 오르는 구조가 만들어진 셈입니다.

🏗️ 하반기 최대 변수, ‘공급절벽’은 현실인가?

하반기 시장의 핵심 변수는 가격보다 ‘물량’입니다. 2026년 서울 아파트 입주 예정 물량은 자료에 따라 약 9,600가구에서 1만6,000여 가구까지 추정치가 갈리지만, 2025년(약 3만7,000가구)과 비교하면 절반 이하로 급감한다는 점은 공통적입니다. 전국 기준으로도 2026년 입주 물량은 약 17만2,270가구로, 2025년(약 23만8,372가구)보다 28%가량 줄어드는 것으로 집계됩니다.

정부도 공급 부족에 대응하고 있습니다. 2025년 9월 발표된 ‘9·7 주택공급 대책’은 2030년까지 서울·수도권에 135만호를 착공하겠다는 계획을 담았습니다. 다만 인허가에서 착공, 입주까지는 상당한 시차가 있어 당장의 공급절벽을 메우기는 어렵습니다. 민간 연구기관의 전망도 상승 쪽에 무게가 실립니다. 한국건설산업연구원은 2026년 전국 아파트값이 0.8%, 수도권은 2% 오를 것으로 내다봤습니다.

📝 총평: 7월에 무엇을 봐야 하나

6월 수도권 주택시장은 ‘규제가 매매를 누르고, 그 압력이 전세로 옮겨가는’ 흐름이 1년째 이어지고 있습니다. 6·27 대책 1년의 성적표는 두 자릿수 상승이었고, 6월에도 서울은 72주 연속 올랐으며 전세는 12년여 만의 최고 상승률을 보였습니다. 하반기에는 입주 물량 급감이라는 공급절벽이 가장 큰 변수로 떠올랐습니다.

앞으로 짚어 볼 포인트는 세 가지입니다. 첫째, 줄어드는 입주 물량이 전세난을 얼마나 더 자극할지입니다. 둘째, 경기 남부 등 일부 지역의 급등세가 추세로 굳어질지, 아니면 단기 쏠림에 그칠지입니다. 셋째, 정부의 공급 대책이 시장의 기대를 얼마나 빠르게 채워 줄지입니다. 가격의 방향만 좇기보다 물량과 정책의 시차를 함께 살피는 시각이 필요한 시점입니다.

※ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 조언이 아닙니다.

출처

• 李대통령 “참 잘했다” 공개 칭찬 ‘6·27 대책’ 1년…효과는 ‘반짝’ — 머니투데이
• 빚내서 집 사는 시대 끝냈지만⋯다시 뛰는 서울 집값 [6·27 대책 1년①] — 이투데이
• 서울 집값 상승폭 확대…전셋값 12년8개월來 최고 — 뉴시스
• 서울 아파트값 72주째↑…’반도체 호황’ 동탄 누적 전국 1위 — 네이트뉴스
• 내년 서울 아파트 입주 물량 1.6만 ‘반토막’…공급절벽 온다 — 헤럴드경제
• 한국부동산원 주간 아파트가격동향