부동산 계약을 앞두고 “복비가 얼마나 나오지?” 하고 걱정하는 분이 많지만, 답은 의외로 단순합니다. 중개보수는 거래금액에 상한요율을 곱해 계산하고, 구간별로 한도액이 정해져 있으면 그 금액을 넘지 못합니다. 요율표만 알면 내가 낼 수 있는 최대 금액을 직접 계산해 볼 수 있고, 이 금액은 어디까지나 상한이라 그 안에서 공인중개사와 협의할 여지도 있습니다. 🏠

핵심 요약 (TL;DR)

  • 중개보수 = 거래금액 × 상한요율, 단 구간별 한도액이 있으면 그 금액이 상한입니다.
  • 주택 매매는 거래금액에 따라 0.4~0.7%, 임대차는 0.3~0.6%가 상한이며, 매매는 2억원 미만(25만·80만원), 임대차는 1억원 미만(20만·30만원) 구간에만 한도액이 붙습니다.
  • 월세는 보증금 + (월차임 × 100)으로 거래금액을 환산하고, 그 값이 5천만원 미만이면 월차임 × 70으로 다시 계산합니다.
  • 아래 계산기에 거래유형·금액을 넣으면 상한 중개보수가 바로 나옵니다. 협의 요율과 부가가치세(VAT)도 반영해 볼 수 있습니다.

중개보수는 어떻게 정해지나 — 요율 × 거래금액 💡

공인중개사에게 내는 중개보수, 흔히 ‘복비’라고 부르는 이 돈은 마음대로 정하는 값이 아닙니다. 「공인중개사법 시행규칙」과 시·도 조례가 정한 상한요율 안에서 결정됩니다. 계산의 뼈대는 하나입니다.

중개보수 = 거래금액 × 상한요율 (구간별 한도액이 있으면 그 금액을 넘지 못함)

여기서 두 가지만 기억하면 됩니다. 하나는 거래금액이 커질수록 요율이 달라지는 구간제라는 것이고, 다른 하나는 금액이 작은 일부 구간에는 요율을 곱한 값과 상관없이 그 이상 받을 수 없는 한도액이 정해져 있다는 것입니다. 예컨대 요율을 곱해 30만원이 나오더라도 그 구간 한도액이 25만원이면 실제 상한은 25만원입니다.

상한요율은 말 그대로 ‘최대치’라서 실제로는 그보다 낮은 요율로 협의할 수 있습니다. 주택 요율은 시·도 조례로 정하므로 지역마다 다를 수 있지만, 대부분 같은 구조를 따릅니다. 아래 표는 서울특별시 조례 기준이며, 계약 전에는 해당 시·도 조례나 중개사무소에 게시된 요율표를 한 번 더 확인해 보는 편이 정확합니다.

주택 매매·교환 요율표 📊

주택(주택의 부속토지와 분양권 포함) 매매는 2021년 개정으로 거래금액 구간이 5단계에서 6단계로 세분화됐습니다. 특히 9억원 이상 고가 구간이 하나의 높은 요율(과거 0.9%)에서 세 단계로 나뉘었는데, 9억~12억원은 오히려 요율이 낮아진 반면 15억원 이상은 0.7%까지 올라갑니다.

거래금액 상한요율 한도액
5천만원 미만 0.6% 25만원
5천만원 ~ 2억원 미만 0.5% 80만원
2억원 ~ 9억원 미만 0.4% 없음
9억원 ~ 12억원 미만 0.5% 없음
12억원 ~ 15억원 미만 0.6% 없음
15억원 이상 0.7% 없음

매매는 2억원 미만 구간에서만 한도액이 있고, 그 이상에서는 요율만 곱하면 됩니다. 9억원·12억원·15억원 경계에서 요율이 한 단계씩 뛰기 때문에, 거래금액이 경계에 가까울수록 실제 부담이 크게 달라집니다.

주택 임대차(전세·월세) 요율표 📄

전세와 월세 같은 임대차 거래에는 매매보다 대체로 낮은 요율이 적용됩니다. 구간은 마찬가지로 6단계이고, 5천만원 미만과 1억원 미만 구간에만 한도액이 있습니다.

거래금액 상한요율 한도액
5천만원 미만 0.5% 20만원
5천만원 ~ 1억원 미만 0.4% 30만원
1억원 ~ 6억원 미만 0.3% 없음
6억원 ~ 12억원 미만 0.4% 없음
12억원 ~ 15억원 미만 0.5% 없음
15억원 이상 0.6% 없음

임대차는 1억~6억원 구간이 0.3%로 가장 낮고 넓게 잡혀 있어서, 서울 평균 전세가 수준의 거래는 대부분 이 구간에 들어갑니다. 전세보증금이 3억원이면 최대 90만원, 5억원이면 최대 150만원입니다.

월세는 거래금액을 환산해서 봅니다 🧮

전세는 전세보증금이 곧 거래금액이라 계산이 간단합니다. 까다로운 쪽은 월세입니다. 월세는 보증금과 매달 내는 월차임을 하나의 거래금액으로 합쳐야 하는데, 그 방법이 따로 정해져 있습니다.

거래금액 = 보증금 + (월차임 × 100) 단, 이렇게 나온 금액이 5천만원 미만이면 → 보증금 + (월차임 × 70)으로 다시 계산

배수를 낮추면 거래금액이 줄어 더 낮은 요율 구간이 적용되므로, 보증금이 적은 소액 월세 세입자의 부담을 덜어 주는 장치인 셈입니다.

계약 조건 환산 거래금액 적용 구간·요율 상한 중개보수
보증금 1억 / 월세 50만원 1억 + 5,000만 = 1억5,000만원 1억~6억(0.3%) 45만원
보증금 5천만 / 월세 80만원 5,000만 + 8,000만 = 1억3,000만원 1억~6억(0.3%) 39만원
보증금 3천만 / 월세 40만원 3,000만 + 4,000만 = 7,000만원 5천만~1억(0.4%) 28만원
보증금 500만 / 월세 40만원 4,500만 < 5천만 → 500만 + 2,800만 = 3,300만원 5천만 미만(0.5%) 16만5,000원
보증금 300만 / 월세 30만원 3,300만 < 5천만 → 300만 + 2,100만 = 2,400만원 5천만 미만(0.5%) 12만원

아래 두 사례처럼 처음 계산한 값이 5천만원 미만이면 곱하는 배수가 70으로 낮아져 거래금액이 더 작아집니다. 두 경우 모두 요율을 곱한 값이 한도액 20만원 안이라 그대로 상한이 됩니다.

오피스텔·상가·토지는 체계가 다릅니다 🏢

주거용으로 쓰이는 일정 요건의 오피스텔이나 그 밖의 부동산은 요율 체계가 따로 있습니다.

구분 매매·교환 임대차
오피스텔 (전용 85㎡ 이하 + 전용 주방·화장실·목욕시설 구비) 0.5% 0.4%
위 요건 밖 오피스텔 0.9% 0.9%
상가·토지 등 0.9% 0.9%

주거용 요건을 갖춘 오피스텔은 매매 0.5%, 임대차 0.4%의 고정 요율이 적용되고 한도액은 없습니다. 반대로 이 요건을 벗어난 오피스텔이나 상가·토지 등은 거래금액과 상관없이 0.9% 이내에서 협의로 정합니다. 요율이 최대 두 배 가까이 차이 나므로, 오피스텔은 계약 전에 전용면적과 설비 요건을 충족하는지 확인해 두는 것이 좋습니다.

거래유형·금액을 넣으면 바로 계산 — 중개보수 계산기 🔢

아래 계산기에 거래유형과 금액을 넣으면 요율표와 월세 환산, 한도액까지 반영한 상한 중개보수가 계산됩니다. 금액은 만원 단위로 입력하시면 됩니다. 중개사와 낮은 요율로 협의했다면 협의 요율을 넣어 실제 금액도 확인할 수 있습니다.

거래금액
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적용 요율
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구간 한도액
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상한 중개보수 (이 금액 이내에서 협의)
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※ 서울특별시 조례와 「공인중개사법 시행규칙」 상한요율·한도액을 반영한 추정치입니다. 실제 보수는 이 한도 안에서 협의로 정하며, 주택 요율은 시·도 조례에 따라 다를 수 있습니다. VAT는 중개사가 일반과세자일 때 10%가 별도로 붙습니다. 원 단위는 반올림했습니다.

실제로 이렇게 계산됩니다 ✍️

앞의 요율표를 실제 금액에 적용하면 다음과 같습니다. 모두 상한요율 기준 최대 금액이며, 부가가치세는 별도입니다.

거래 거래금액 구간·요율 상한 중개보수
아파트 매매 6억원 2억~9억(0.4%) 240만원
아파트 매매 10억원 9억~12억(0.5%) 500만원
아파트 매매 15억원 15억 이상(0.7%) 1,050만원
전세 3억원 1억~6억(0.3%) 90만원
전세 8억원 6억~12억(0.4%) 320만원
상가 임대차 2억원 비주택(0.9%) 180만원

같은 매매라도 6억원과 10억원 사이에서 중개보수가 240만원에서 500만원으로 두 배 넘게 뛰는데, 요율이 0.4%에서 0.5%로 오르는 동시에 거래금액 자체가 커지기 때문입니다. 6억원 아파트의 240만원에 중개사가 일반과세자라면 VAT 10%가 붙어 264만원까지 나올 수 있습니다.

계약 전에 확인하면 좋은 것들 🔎

요율표를 알더라도 실제 청구액을 보고 당황하지 않으려면 몇 가지를 미리 짚어 두는 편이 좋습니다. 먼저 표에 나온 금액은 모두 상한이므로, 그 안에서 낮춰 달라고 협의할 수 있고 고가 구간일수록 협의 여지가 큽니다. 여기에 부가가치세도 고려해야 합니다. 중개사무소가 일반과세자라면 보수에 10%가 별도로 붙고, 간이과세자라면 그보다 낮은 부가율이 적용됩니다. 사업자 유형은 사무소에 게시된 사업자등록증으로 확인하면 됩니다.

매도인과 매수인, 임대인과 임차인이 각각 중개사에게 보수를 내므로, 표의 금액은 ‘한쪽이 내는 상한’이라는 점도 기억해 두시기 바랍니다. 한 건물에 주택과 상가가 섞여 있으면 주택 면적이 전체의 2분의 1 이상일 때는 주택 요율을, 미만일 때는 주택 외 요율을 적용합니다. 분양권은 계약 당시까지 낸 금액(융자 포함)에 프리미엄을 더한 값을 거래금액으로 봅니다.

지급 시기는 중개인과의 약정에 따르되, 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날로 합니다. 계약을 앞두고 요율·금액·부가세 포함 여부를 미리 서면으로 확인해 두면 분쟁을 예방할 수 있습니다.

총평

중개보수는 복잡해 보이지만, 결국 거래금액을 구하고 해당 구간의 요율을 곱한 뒤 한도액이 있으면 그 안으로 맞추는 세 단계로 끝납니다. 월세라면 보증금과 월차임을 환산해 거래금액으로 바꾸는 과정만 하나 더해질 뿐입니다. 계약서에 도장을 찍기 전에 위 요율표와 계산기로 상한을 미리 확인해 두면, 청구된 금액이 정당한지 스스로 판단할 수 있고 협의의 근거도 마련됩니다. 정확한 요율은 거래하는 지역의 시·도 조례로 한 번 더 확인해 보시길 권합니다.

※ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 조언이 아닙니다.

출처