전월세 계약을 앞두고 있다면 임대차 3법의 뼈대만은 알아두는 편이 좋습니다. 뼈대는 크게 세 가지입니다. 세입자는 2년을 산 뒤 한 번 더 2년 갱신을 청구할 수 있고(계약갱신청구권), 갱신할 때 임대료 인상은 5% 이내로 묶입니다(전월세상한제). 여기에 보증금 6천만원 또는 월세 30만원을 넘는 계약은 30일 안에 신고해야 합니다(전월세신고제). 특히 이 신고 의무는 2025년 6월 1일부터 과태료까지 붙기 때문에, 몰라서 놓치면 그대로 돈이 나갑니다.

핵심 요약 (TL;DR)

  • 계약갱신청구권은 2+2년 구조입니다. 2년 거주 후 1회에 한해 2년 갱신을 청구할 수 있고, 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다.
  • 전월세상한제는 갱신 시 임대료 인상을 5% 이내로 제한합니다(지자체 조례로 더 낮출 수 있음).
  • 전월세신고제는 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약을 30일 내 신고하도록 하며, 2025년 6월 1일부터 미신고 시 과태료(최대 30만원)가 부과됩니다.

📌 임대차 3법이란

임대차 3법은 세입자 보호를 위해 2020년 도입된 세 제도를 묶어 부르는 말입니다. 앞의 두 가지, 즉 계약갱신청구권과 전월세상한제는 「주택임대차보호법」 개정으로 2020년 7월 31일부터 시행됐습니다. 세 번째인 전월세신고제는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 근거해 2021년 6월 1일부터 시행됐습니다.

세 제도는 겨냥하는 지점이 조금씩 다릅니다. 계약갱신청구권은 거주 기간을, 전월세상한제는 임대료 인상 폭을, 전월세신고제는 계약 내용의 투명성을 다룹니다. 성격부터 표로 비교해 보겠습니다.

제도 근거 법률 핵심 내용 시행
계약갱신청구권 주택임대차보호법 제6조의3 2년 거주 후 1회 2년 갱신 청구(2+2) 2020.7.31
전월세상한제 주택임대차보호법 제7조 갱신 시 임대료 인상 5% 이내 2020.7.31
전월세신고제 부동산 거래신고법 제6조의2 일정 규모 계약 30일 내 신고 2021.6.1

🔑 계약갱신청구권 — 2+2년의 실제 규칙

세입자는 최초 2년을 산 뒤, 계약 만료를 앞두고 임대인에게 2년 연장을 요구할 수 있습니다. 이 권리는 계약당 딱 한 번만 쓸 수 있어서, 갱신청구권을 쓴 세입자는 총 4년(2+2)까지 거주를 보장받습니다. 갱신된 계약의 조건은 기존과 같고, 임대료만 5% 범위에서 조정할 수 있습니다.

여기서 시점을 놓치면 안 됩니다. 갱신 의사는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 밝혀야 합니다. 이 기간을 넘기면 청구권 자체를 못 쓸 수 있으니, 문자나 내용증명처럼 날짜가 남는 방식으로 통지해 두는 편이 안전합니다.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유도 법에 정해져 있습니다. 세입자의 차임 연체나 무단 전대 같은 귀책 사유, 철거·재건축 같은 객관적 사유, 임대인(또는 직계존비속)이 실제로 그 집에 들어가 살려는 실거주 목적이 대표적입니다. 이 가운데 실거주를 내세운 거절은 임대인의 속내가 개입할 여지가 커서, 분쟁이 가장 자주 터지는 지점입니다.

실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고 정작 다른 세입자를 들이는 식으로 거짓이 드러나면, 기존 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상액은 아래 세 가지 중 가장 큰 금액으로 정합니다.

손해배상 산정 기준 내용
환산 월차임 3개월분 갱신 거절 당시 임대료(월 단위 환산액)의 3개월치
임대료 차액 2년분 새 세입자에게 받은 임대료와 기존 임대료의 차액 × 24개월
실제 손해액 이사비, 중개보수, 대출이자 증가분 등 실손해

📈 전월세상한제 — 인상률 5%의 범위

전월세상한제는 계약을 갱신하거나 살고 있는 계약에서 임대료를 올릴 때, 직전 임대료의 5%를 넘지 못하게 막는 규정입니다. 다만 5%는 어디까지나 상한선이라, 자동으로 5%까지 올릴 수 있다는 뜻은 아닙니다. 실제 인상 폭은 임대인과 세입자가 협의해 정하고, 지방자치단체는 조례로 상한을 5%보다 더 낮게 잡을 수도 있습니다.

한 가지 짚어둘 것은, 이 상한제가 갱신하거나 임대료를 올리는 국면에만 걸린다는 점입니다. 기존 세입자가 나가고 새 세입자와 처음 맺는 신규 계약에는 5% 상한이 붙지 않아, 이 대목에서 임대료가 크게 뛰기도 합니다. 임대료를 한번 올린 뒤에는 1년 안에 다시 증액을 청구하지 못한다는 것도 함께 알아두면 좋습니다.

📝 전월세신고제 — 30일 신고와 과태료

전월세신고제는 일정 규모 이상의 주택 임대차 계약을 맺으면 계약 당사자가 30일 안에 관할 지자체에 신고하도록 하는 제도입니다. 신고 대상과 지역은 아래와 같습니다.

구분 내용
신고 대상 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 주택 임대차
신고 지역 수도권(서울·경기·인천) 전역, 광역시, 세종, 제주, 도(道)의 시(市) 지역
제외 지역 도 지역의 군(郡)
신고 기한 계약 체결일부터 30일 이내
신고 방법 관할 읍·면·동 주민센터 방문 또는 부동산거래관리시스템(RTMS) 온라인

신고에는 덤도 따라옵니다. 계약서를 함께 내면 확정일자가 수수료 없이 자동으로 붙습니다. 확정일자는 보증금의 우선변제권을 확보하는 데 필요한 요건이라, 신고만 해두면 확정일자를 따로 받으러 다닐 일이 줄어듭니다.

무엇보다 과태료가 언제부터 매겨지느냐가 중요합니다. 전월세신고제는 2021년 6월 시행 이후 약 4년간 계도기간을 뒀고, 2025년 5월 31일로 그 기간이 끝났습니다. 그래서 2025년 6월 1일 이후 새로 맺는 계약부터는 신고를 안 하거나 늦게 하면 과태료가 붙습니다. 다만 정부는 서민 부담을 덜어주려고 과태료 기준을 크게 낮췄습니다.

구분 종전 개정(현행)
과태료 범위 최소 4만원 ~ 최대 100만원 최소 2만원 ~ 최대 30만원

🧭 실전 적용 — 계약 상황별 체크포인트

전세 만기가 다가오는데 계속 살고 싶다면, 만료 6개월~2개월 전 사이에 갱신 의사를 문자나 내용증명으로 남기는 것부터 하세요. 임대인이 5% 이내로 올려달라고 하면 전월세상한제 범위 안이라 다툴 여지가 크지 않지만, 그 이상을 요구한다면 상한 규정을 들어 조정을 요청할 수 있습니다.

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한다면, 거절 자체는 적법할 수 있습니다. 대신 이후 그 집에 실제로 사람이 들어가 사는지 확인해 두는 게 좋습니다. 실거주가 거짓으로 드러나면 손해배상을 청구할 근거가 되기 때문입니다.

새로 계약을 맺었다면 30일 안에 신고하는 걸 잊지 마세요. 보증금이 6천만원을 넘거나 월세가 30만원을 넘으면 신고 대상이고, 온라인(RTMS)으로도 처리할 수 있습니다. 신고하면서 계약서를 내면 확정일자까지 자동으로 받으니, 세입자에게는 오히려 이득인 절차입니다.

✍️ 총평

임대차 3법은 세입자가 안정적으로 살고 임대료를 미리 가늠할 수 있도록 짜인 제도입니다. 계약갱신청구권 덕분에 최대 4년까지 살 수 있고, 갱신할 때 임대료 인상은 5% 이내로 묶입니다. 전월세신고제는 계약 정보를 투명하게 만들면서, 덤으로 확정일자를 자동으로 챙겨주기도 합니다.

물론 신규 계약에는 5% 상한이 붙지 않고, 실거주를 둘러싼 분쟁이 잦다는 점은 세입자와 임대인 모두 새겨둘 대목입니다. 임대차 3법을 손보자는 논의도 계속 이어지고 있으니, 실제 계약에 앞서 국토교통부와 관할 지자체의 최신 안내를 확인해 보시길 권합니다.

※ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 조언이 아닙니다.

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