청약 가점은 무주택기간 32점, 부양가족수 35점, 청약통장 가입기간 17점을 합쳐 84점 만점으로 매겨집니다. 이 셋 중 배점이 큰 부양가족수와 무주택기간이 사실상 당락을 가르고, 통장 가입기간은 매달 넣지 않아도 시간이 지나면 알아서 쌓입니다. 그러니 지금 내 점수가 몇 점인지, 어디서 몇 점을 더 끌어올릴 수 있는지 아는 데서 청약 전략이 시작됩니다. 아래에 항목별 배점표와 산정 기준, 2024년에 바뀐 규정, 실제 계산 예시까지 차례로 담았습니다. 🏠

핵심 요약 (TL;DR)

  • 청약 가점 = 무주택기간(최대 32점) + 부양가족수(최대 35점) + 청약통장 가입기간(최대 17점), 합계 84점 만점입니다.
  • 무주택기간은 만 30세 또는 혼인신고일 중 빠른 날부터 세고, 통장은 최초 가입일 기준으로 기간을 셉니다.
  • 2024년부터 배우자 통장 가입기간의 50%(최대 3점)를 합산할 수 있게 바뀌었습니다.

🎯 청약 가점제는 언제 적용되나

가점제는 민영주택 일반공급에서 같은 순위에 신청자가 몰렸을 때 점수가 높은 순으로 당첨자를 가리는 방식입니다. 그렇다고 모든 청약이 가점제로만 갈리는 건 아닙니다. 같은 단지라도 면적과 지역 규제 상태에 따라 가점제 물량과 추첨제 물량이 나뉩니다. 추첨제는 말 그대로 무작위라, 점수가 낮아도 해볼 만합니다.

2023년 4월 규칙이 개정되면서 이 구도가 한 번 바뀌었습니다. 그전에는 투기과열지구 소형 평형에 100% 가점제가 적용됐는데, 개정 이후 전용 60㎡ 이하에도 추첨 물량이 새로 생겼습니다. 무주택 기간이 짧고 부양가족이 적은 젊은 층에게도 당첨 기회를 열어 주자는 취지였습니다. 지역과 면적별 비율은 아래와 같습니다.

지역 구분 전용 60㎡ 이하 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 85㎡ 초과
투기과열지구 가점 40% / 추첨 60% 가점 70% / 추첨 30% 가점 80% / 추첨 20%
조정대상지역 가점 40% / 추첨 60% 가점 70% / 추첨 30% 가점 50% / 추첨 50%
비규제지역 가점 40% / 추첨 60% 가점 40% / 추첨 60% 추첨 100%

규제지역 지정은 정부 정책에 따라 수시로 바뀝니다. 그래서 청약하려는 단지가 그 시점에 어느 규제 상태인지, 가점과 추첨 비율이 정확히 어떻게 되는지는 입주자모집공고에서 직접 확인하는 게 안전합니다.

🧮 84점은 어떻게 나뉘나

84점 만점은 세 항목으로 나뉩니다. 각 항목의 배점 상한과 산정 기준부터 표로 보겠습니다.

항목 배점 범위 만점 조건 산정 기준일
무주택기간 2 ~ 32점 15년 이상 무주택 만 30세 또는 혼인신고일 중 빠른 날
부양가족수 5 ~ 35점 부양가족 6명 이상 입주자모집공고일 현재 등본
청약통장 가입기간 1 ~ 17점 가입 15년 이상 통장 최초 가입일

눈여겨볼 대목은 배점이 가장 큰 항목이 부양가족수라는 사실입니다. 무주택 기간은 시간이 지나야 채워지는 반면, 부양가족 점수는 세대 구성에 따라 한 번에 크게 벌어질 수 있어서입니다.

🏠 무주택기간 — 최대 32점

무주택기간은 신청자 본인과 세대원 전원이 집을 갖지 않은 기간을 말합니다. 세기 시작하는 날은 만 30세가 되는 날인데, 그 전에 혼인했다면 혼인신고일이 기준이 됩니다. 그러니 30세가 안 된 미혼이라면 무주택기간은 0점에서 시작합니다. 사이에 집을 샀다 판 적이 있으면, 다시 무주택자가 된 날부터 새로 셉니다.

점수는 1년 미만이 2점, 이후 한 해가 지날 때마다 2점씩 붙어 15년 이상이면 상한선인 32점에 닿습니다.

무주택기간 점수 무주택기간 점수
1년 미만 2점 8년 이상 ~ 9년 미만 18점
1년 이상 ~ 2년 미만 4점 9년 이상 ~ 10년 미만 20점
2년 이상 ~ 3년 미만 6점 10년 이상 ~ 11년 미만 22점
3년 이상 ~ 4년 미만 8점 11년 이상 ~ 12년 미만 24점
4년 이상 ~ 5년 미만 10점 12년 이상 ~ 13년 미만 26점
5년 이상 ~ 6년 미만 12점 13년 이상 ~ 14년 미만 28점
6년 이상 ~ 7년 미만 14점 14년 이상 ~ 15년 미만 30점
7년 이상 ~ 8년 미만 16점 15년 이상 32점

👨‍👩‍👧‍👦 부양가족수 — 최대 35점

부양가족수는 입주자모집공고일 기준으로 신청자의 주민등록등본에 함께 올라 있는 세대원을 셉니다. 본인은 여기서 빠지고, 부양가족이 0명이라도 기본 5점은 받습니다. 한 명 늘 때마다 5점씩 더해져 6명 이상이면 상한인 35점입니다.

인정 범위는 크게 배우자, 직계존속(부모·조부모), 직계비속(자녀·손자녀)으로 나뉩니다. 배우자는 주민등록이 따로 돼 있어도 인정됩니다. 직계존속은 배우자의 부모까지 포함하지만, 일정 기간 이상 같은 세대에 등록돼 있어야 합니다. 직계비속은 미혼 자녀만 해당하고, 만 30세 이상 자녀라면 일정 기간 같은 등본에 올라 있어야 인정됩니다. 부모가 모두 사망한 손자녀는 예외로 포함됩니다.

부양가족수 점수
0명 5점
1명 10점
2명 15점
3명 20점
4명 25점
5명 30점
6명 이상 35점

부양가족 산정은 실무에서 실수가 가장 잦은 항목이기도 합니다. 세대를 언제 분리했는지, 부모가 집을 갖고 있는지, 자녀의 혼인 여부와 나이는 어떤지에 따라 인정이 갈리기 때문입니다. 청약 전에 등본과 공고문 기준을 하나하나 맞춰 보는 편이 안전합니다.

🏦 청약통장 가입기간 — 최대 17점

통장 가입기간은 주택청약종합저축에 처음 가입한 날(순위기산일)부터 셉니다. 중간에 통장 유형을 바꾸든, 예치금액을 조정하든, 명의를 변경하든 최초 가입일은 그대로 남습니다. 매달 넣지 않아도 시간만 흐르면 점수가 오르니, 자녀가 어릴 때 통장을 미리 만들어 두는 이유가 여기 있습니다.

점수는 6개월 미만이 1점, 6개월을 넘기면 2점이 되고, 그다음부터는 1년마다 1점씩 올라 15년 이상에서 상한인 17점을 찍습니다.

가입기간 점수 가입기간 점수
6개월 미만 1점 7년 이상 ~ 8년 미만 9점
6개월 이상 ~ 1년 미만 2점 8년 이상 ~ 9년 미만 10점
1년 이상 ~ 2년 미만 3점 9년 이상 ~ 10년 미만 11점
2년 이상 ~ 3년 미만 4점 10년 이상 ~ 11년 미만 12점
3년 이상 ~ 4년 미만 5점 11년 이상 ~ 12년 미만 13점
4년 이상 ~ 5년 미만 6점 12년 이상 ~ 13년 미만 14점
5년 이상 ~ 6년 미만 7점 13년 이상 ~ 14년 미만 15점
6년 이상 ~ 7년 미만 8점 14년 이상 ~ 15년 미만 16점
    15년 이상 17점

🔄 2024년부터 바뀐 두 가지

가점 계산에서 최근 바뀐 부분이 두 가지 있습니다. 예전 정보로 계산하면 점수가 어긋날 수 있어 짚어 두겠습니다.

먼저, 2024년 3월 25일부터 민영주택 일반공급 가점제에서 배우자의 통장 가입기간을 합산할 수 있게 됐습니다. 배우자 기간의 50%를 최대 3점까지 쳐 주되, 본인 점수와 합쳐도 통장 항목 상한인 17점은 넘지 못합니다. 가령 본인이 15점이고 배우자가 8년(9점)짜리 통장을 갖고 있다면, 배우자 몫은 절반이라 약 4점이지만 상한에 걸려 3점만 더해져 17점이 됩니다.

다른 하나는, 미성년자가 청약통장에 넣은 돈을 인정해 주는 기간이 기존 2년에서 5년으로 늘어난 점입니다. 이건 가점제라기보다 공공주택 청약의 납입 횟수·저축총액 인정과 더 관련이 깊지만, 자녀 명의로 통장을 일찍 트게 만들 유인이 커졌다는 점에서 같이 알아 둘 만합니다.

🧮 내 점수 계산해 보기

세 항목을 아래 계산기에 넣으면 총점이 바로 나옵니다. 각 항목은 앞의 배점표와 같은 기준이고, 결과도 84점 만점으로 계산됩니다.

무주택기간
–
부양가족수
–
청약통장 가입기간
–
내 청약 가점 (84점 만점)
–

민영주택 일반공급 가점제 기준의 추정치입니다. 무주택기간·부양가족·직계존비속 인정 요건은 세대 상황에 따라 달라질 수 있으며, 실제 점수와 당첨선은 각 입주자모집공고 기준으로 확인해야 합니다. 참고용입니다.

🔢 계산 예시로 확인하기

숫자로 감을 잡아 보겠습니다. 서른여덟 살에 결혼해 아이 둘을 둔 가장을 예로 들어 볼까요. 만 30세부터 집 없이 지내 무주택기간이 8년이면 18점, 부양가족이 배우자와 자녀 둘을 합쳐 3명이면 20점, 청약통장을 10년 전에 만들었다면 12점입니다. 다 더하면 50점입니다.

항목 상황 점수
무주택기간 8년 (만 30세부터 무주택) 18점
부양가족수 3명 (배우자 + 자녀 2명) 20점
청약통장 가입기간 10년 12점
합계   50점

서울 인기 단지의 가점제 당첨선은 상황에 따라 60점을 넘기도 합니다. 이 50점으로는 경쟁이 센 단지에서 가점제만으로 당첨을 노리기가 쉽지 않다는 뜻입니다. 이럴 땐 추첨 물량이 있는 면적과 지역을 같이 겨냥하거나, 부양가족·무주택기간에서 점수를 더 끌어올릴 여지가 없는지 살펴보는 편이 현실적입니다. 반대로 무주택기간과 부양가족이 넉넉한 4050 세대라면 가점제 물량이 많은 대형 평형이 오히려 유리할 수 있습니다.

총평

청약 가점제는 규칙이 복잡해 보여도 뜯어 보면 무주택기간·부양가족수·통장 가입기간, 이 세 축의 합입니다. 통장 가입기간은 시간이 알아서 채워 주고, 무주택기간도 따로 관리한다기보다 시간이 지나면 해결되는 쪽에 가깝습니다. 결국 관건은 부양가족수입니다. 세대 구성과 등본 관리에 따라 점수가 크게 벌어지는 만큼, 청약 전에 인정 요건을 미리 확인해 두는 게 가장 확실한 준비입니다. 내 점수를 정확히 알아야 가점제로 붙을지 추첨 물량을 노릴지 방향이 잡히니까요.

※ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 조언이 아닙니다.

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