🏛️ 종부세 ‘주택 수→가액’ 힘 실렸다·’똘똘한 한 채’가 더 낸다 — 7·16 부동산 세제 토론회 총정리

7월 16일 정부가 부동산 정책 ‘운명의 일주일’의 마지막 순서로 세제 토론회를 열었습니다. 재정경제부 주최로 서울 중구 은행회관에서 열린 이날 ‘부동산 세제 국민의견 경청 토론회’에는 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관이 참석했습니다. 14일 국토교통부 공급 토론회, 15일 금융위원회 금융 토론회에 이은 사흘 릴레이의 마무리 자리입니다. 이날 전문가들 사이에서는 종합부동산세 과세 기준을 ‘주택 수’가 아닌 ‘주택 가액’ 중심으로 바꾸자는 데 상당한 공감대가 형성됐습니다. 오늘은 세제 토론회에서 실제 오간 쟁점을 항목별로 짚어 봅니다. 🏛️

핵심 요약(TL;DR)

📌 7월 16일 서울 중구 은행회관에서 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관 참석 아래 ‘부동산 세제 국민의견 경청 토론회’ 개최 — ‘운명의 일주일’(14일 공급·15일 금융·16일 세제) 마무리
📌 종부세 과세 기준을 ‘주택 수’에서 ‘주택 가액’ 중심으로 전환하자는 데 전문가 공감대 — 다주택자는 부담이 줄고, 고가 ‘똘똘한 한 채’는 부담이 늘어나는 방향
📌 1세대 1주택 종부세 세액공제(현행 최대 80%)를 고령·장기보유 중심에서 ‘실거주’ 중심으로 재편하고 납부유예를 도입하자는 제안 등장
📌 과세를 강화할 ‘초고가주택’ 기준으로 시가 30억·50억·100억 원 등이 거론돼 범위 설정이 쟁점
📌 보유세는 ‘선진국 수준 강화’ vs ‘매물잠김 우려 속도조절’로 이견, 보유세는 올리고 거래세는 낮추는 구조 전환론 부상 — 정부는 23일 대통령 대토론회를 거쳐 7월 말 세제개편안 발표 예정

🏛️ 구윤철 부총리 “입은 닫고 귀는 활짝” — 세제 토론회 개막

구윤철 부총리가 이날 토론회에서 가장 먼저 꺼낸 태도는 ‘경청’이었습니다. 그는 “입은 닫고 귀는 활짝 열겠다”며 정부가 결론을 정해 두기보다 국민과 전문가의 의견을 폭넓게 듣겠다는 뜻을 밝혔습니다. 14일 공급, 15일 금융에 이어 사흘째 이어진 릴레이 토론회의 마지막 순서인 만큼, 세제 개편의 큰 방향을 여론 수렴 위에서 정하겠다는 취지로 읽힙니다.

구 부총리는 정책의 무게중심을 ‘실거주’와 ‘무주택’에 두겠다는 점도 분명히 했습니다. 주택 공급을 늘리고 무주택자의 내 집 마련을 돕는 금융 지원은 더 강화해야 한다면서도, 여러 채를 보유하거나 실제로 거주하지 않는 주택에까지 정부가 지원해야 하는지에 대해서는 의문을 나타냈습니다. 실수요는 두텁게 지원하되 투기적·비거주 수요와는 선을 긋겠다는 기조로, 세제 논의 역시 이 방향 위에서 이뤄졌습니다.

⚖️ 종부세, ‘주택 수’에서 ‘가액’으로 — 다주택 훈풍·’똘똘한 한 채’엔 역풍

이날 토론에서 가장 뚜렷한 공감대는 종합부동산세 과세 기준을 ‘주택 수’에서 ‘주택 가액’ 중심으로 바꾸자는 것이었습니다. 현행 구조에서는 보유 주택의 채수가 세 부담을 크게 좌우해, 값비싼 집 한 채보다 상대적으로 저렴한 여러 채의 세 부담이 더 커지는 경우가 생깁니다. 예컨대 30억 원짜리 한 채보다 10억 원짜리 세 채의 종부세가 더 무거운 식입니다.

전문가들은 이 구조가 자산 가치보다 채수에 과세하는 왜곡을 낳는다고 지적하며, 보유한 부동산의 ‘합산 가액’을 기준으로 삼자고 제안했습니다. 이렇게 바뀌면 다주택자의 부담은 완화되는 반면, 고가 주택을 한 채 보유한 이른바 ‘똘똘한 한 채’의 부담은 오히려 늘어날 수 있습니다. 다주택자에게는 훈풍이, 고가 1주택에는 역풍이 되는 셈입니다. 다만 이는 이날 형성된 방향성에 대한 공감대일 뿐, 구체적인 기준선과 세율은 아직 확정되지 않았습니다.

🏠 1주택 공제, 나이 아닌 ‘거주’로 — 최대 80% 공제 손질론

1세대 1주택자에게 적용되는 종부세 세액공제를 손질하자는 목소리도 나왔습니다. 현재 1주택 세액공제는 고령자 공제와 장기보유 공제를 합쳐 최대 80%까지 적용되는데, 이 설계가 고령·장기보유 중심으로 짜여 있다 보니 실제 거주와는 무관하게 혜택이 돌아가는 경우가 있다는 것입니다.

전문가들은 이 최대 80% 공제가 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림과 형평성 훼손을 부추긴 측면이 있다고 봤습니다. 이에 공제 기준을 나이나 보유 기간이 아니라 ‘실거주’에 맞춰 재편하고, 실거주 중심으로 공제 폭을 조정하자는 제안이 이어졌습니다. 동시에 소득이 없는 고령 1주택자 등이 당장의 세 부담에 내몰리지 않도록 세금을 나중에 낼 수 있게 하는 ‘납부유예’ 제도를 도입하자는 보완책도 함께 거론됐습니다. 실거주자는 두텁게 보호하되, 거주하지 않으면서 받아 온 공제 혜택은 줄이자는 방향입니다.

💰 초고가주택 어디부터인가 — 30억·50억·100억 저울질

과세를 강화할 대상인 ‘초고가주택’을 어디서부터로 볼지도 쟁점이었습니다. 초고가 실거주 1주택자에 대한 세제 혜택을 놓고, 과세를 강화해야 한다는 의견과 오랜 기간 실제 거주해 온 1주택자는 보호해야 한다는 주장이 맞섰습니다.

기준선으로는 시가 30억 원, 50억 원, 100억 원 등이 거론됐습니다. 어디에 선을 긋느냐에 따라 과세 대상의 폭이 크게 달라지는 만큼, 초고가주택의 정의 자체가 이번 개편의 민감한 변수입니다. 실거주 목적의 장기 보유까지 무겁게 과세하면 거주 이전의 자유를 위축시킬 수 있다는 우려와, 초고가주택에까지 폭넓은 공제를 유지하는 것은 과도하다는 반론이 공존했습니다.

📊 보유세 올리고 거래세 내리고 — ‘강화’ vs ‘속도조절’

보유세를 둘러싸고는 의견이 갈렸습니다. 한국의 보유세 실효세율이 선진국에 비해 낮으니 이를 끌어올려야 한다는 강화론과, 급하게 올리면 세 부담을 피하려는 심리가 매물을 오히려 묶어 ‘매물 잠김’을 부를 수 있다는 속도조절론이 팽팽히 맞섰습니다.

다만 보유세는 점진적으로 올리고 취득세·양도세 같은 거래세는 낮춰, 거래를 가로막지 않으면서 보유 단계에 과세하는 쪽으로 세제의 무게중심을 옮기자는 구조 전환론에는 상당한 공감이 모였습니다. 보유세를 높이면서 거래세를 낮추면 시장의 매물이 원활히 돌 수 있고, 거래를 눌러 온 세 부담도 완화된다는 논리입니다. 이날 토론회가 ‘보유세 성토장’을 방불케 할 만큼 관련 의견이 쏟아졌다는 평가도 나왔습니다.

📅 남은 일정 — 23일 대통령 대토론회·7월 말 세법개정안

사흘 릴레이 토론회는 이날 세제 토론으로 마무리됐지만, 정책 결정 과정은 아직 남아 있습니다. 재정경제부는 오는 23일 이재명 대통령이 주재하는 부동산 대토론회 등을 거쳐 조만간 세제개편안을 발표할 예정입니다. 공급(14일)·금융(15일)·세제(16일) 사흘간 쏟아진 쟁점이 23일 대토론회에서 큰 방향으로 정리되는 흐름입니다.

세제 분야의 구체적인 내용은 7월 말에서 8월 초 사이 발표될 ‘2026 세법개정안’에 담길 전망입니다. 종부세 과세 기준의 전환, 1주택 공제의 실거주 재편, 초고가주택 기준, 보유세·거래세의 구조 조정이 어떤 수치로 확정될지가 관건입니다.

📌 총평 — 방향은 ‘가액·실거주’, 숫자는 아직 열려 있다

이날 세제 토론회는 ‘주택 수보다 가액, 보유보다 실거주’라는 방향으로 큰 그림의 공감대를 확인한 자리였습니다. 종부세 기준을 채수에서 가액으로 옮기고, 1주택 공제를 실거주 중심으로 재편하며, 보유세는 점진적으로 올리되 거래세는 낮추자는 흐름이 뚜렷했습니다. 반면 초고가주택의 기준선과 보유세 인상 속도에서는 이견이 남았습니다.

다만 오늘 확정된 정책은 없습니다. 정부가 결론을 정해 두지 않고 쟁점부터 공개했다는 점에서, 23일 대통령 대토론회와 7월 말~8월 초 세법개정안으로 이어지는 흐름이 하반기 시장의 방향을 가늠할 단서가 될 것입니다. 특히 종부세 기준이 가액으로 바뀌면 다주택자와 고가 1주택자의 셈법이 크게 달라질 수 있으니, 보유 형태에 따라 남은 일정과 발표 내용을 함께 지켜볼 필요가 있습니다.

※ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 조언이 아닙니다.

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