6·27 대출규제가 시행된 지 1년이 지났습니다. 그런데 서울 아파트값은 잡히기는커녕 오히려 더 가파르게 올랐습니다. 한국부동산원 매매가격지수를 보면 규제 직전 1년 상승률이 6.7%였는데, 시행 이후 1년은 약 11%로 오름폭이 도리어 커졌습니다. 대출 문턱은 높아졌지만 수요가 사라진 게 아니라, 가격이 낮은 작은 평형과 외곽으로 옮겨가며 상승세가 그대로 이어졌습니다.

핵심 요약(TL;DR)

• 6·27 대책(2025년 6월 27일) 시행 1년, 서울 아파트값은 통계에 따라 1년간 약 9~15% 올랐습니다. 한국부동산원 지수 기준으로는 약 11%로, 규제 전 1년(6.7%)보다 오름폭이 커졌습니다.
• 9억원 이하 아파트 거래 비중이 38%에서 50%로 늘었고, 전용 40~60㎡ 소형이 대형을 앞질렀습니다. 수요가 저가·소형·외곽으로 옮겨간 결과입니다.
• 대출에 기대는 실수요자는 발이 묶인 반면 현금 여력이 있는 수요는 매수를 이어갔습니다. 규제가 풍선효과를 낳았다는 평가가 나옵니다.

6·27 대책은 무엇을 규제했나요?

6·27 대책은 수도권과 규제지역의 주택담보대출을 강하게 조인 가계부채 관리 방안입니다. 2025년 6월 27일 금융위원회가 발표해 28일부터 시행했고, 핵심은 다음과 같습니다.

• 주담대 한도 6억원 제한: 수도권·규제지역에서 주택 구입 목적 주담대 최대한도를 6억원으로 묶었습니다. 잔금대출은 포함되고 중도금대출은 빠집니다.
• 생애최초 LTV 강화: 생애최초 주택구입 LTV를 80%에서 70%로 낮추고, 6개월 이내 전입의무를 부과했습니다.
• 다주택자 옥죄기: 보유 주택을 담보로 한 생활안정자금 주담대 한도를 1억원으로 제한했고, 수도권·규제지역에 2채 이상 보유한 차주에게는 이마저 막았습니다.
• 만기·전세·신용대출 규제: 주담대 만기를 30년으로 제한하고, 전세대출 보증비율을 90%에서 80%로 낮췄습니다. 소유권 이전 조건부 전세대출(갭투자성)도 금지했고, 신용대출 한도 역시 연소득 이내로 묶었습니다.

한마디로 ‘빚을 내서 비싼 집을 사는’ 길을 사방에서 좁힌 대책이었습니다.

1년 뒤 서울 집값은 어떻게 됐나요?

규제에도 서울 아파트값은 1년간 두 자릿수 가까이 올랐습니다. 다만 상승률은 통계마다 조금씩 다릅니다.

• 한국부동산원 매매가격지수 원자료로 보면 서울 아파트는 2025년 5월 92.56에서 2026년 5월 102.71로 약 11.0% 올랐습니다. 대책 시행 전 1년 상승률(6.7%)을 웃도는 수치입니다.
• 일부 집계는 6월 15일 기준 1년간 약 9.44% 상승으로 잡고, 부동산R114 등 민간 통계는 15% 이상으로 더 높게 봅니다.

수치는 출처마다 갈리지만 ‘규제 이후 오히려 상승폭이 커졌다’는 방향만큼은 일치합니다. 2026년 6월 들어서는 서울 25개 자치구가 약 4개월 만에 모두 상승 전환했습니다.

규제는 왜 집값을 못 잡았을까요?

대출 규제가 비싼 집의 수요를 누르자, 수요가 사라지는 대신 더 싼 매물로 옮겨갔습니다. 전형적인 풍선효과입니다.

• 저가 아파트로 쏠림: 9억원 이하 서울 아파트 거래 비중이 대책 이후 38%에서 50%로 늘었습니다. 6억원 한도 안에서 살 수 있는 가격대로 수요가 몰린 것입니다.
• 소형이 대형을 추월: 전용 40~60㎡ 서울 아파트 매매가격지수는 지난해 말 대비 6월 넷째 주까지 약 6.72% 올라, 대형 평형 상승률을 크게 앞질렀습니다.
• 강남에서 외곽으로: 강남 3구 거래가 둔화한 반면 노원·도봉·강북 등 외곽, 그리고 동대문(1년 약 13.89%)·마포(약 12.04%)·성동(약 8.49%) 같은 비강남권의 상승이 두드러졌습니다.

실수요자에게는 어떤 영향이 있었나요?

대출에 기대야 하는 실수요자일수록 매수 문턱이 높아졌다는 지적이 나옵니다. 현금 여력이 있는 쪽은 충격을 덜 받았지만, 대출이 꼭 필요한 무주택 실수요자가 더 큰 제약에 부딪혔다는 것입니다.

분양·입주 시장도 함께 위축됐습니다. 한 집계를 보면 6·27 대책 시행 후 2개월간 서울 아파트 분양권·입주권 거래는 110건으로, 직전 2개월(225건)의 약 48.9% 수준까지 반토막 났습니다. 거래가 줄면서 시장의 활력도 그만큼 식었습니다.

총평 — 규제 1년, 무엇을 짚어봐야 할까요

6·27 대책 1년의 성적표는 ‘가격 안정’이 아니라 ‘수요의 이동’이라는 말로 정리됩니다. 대출 한도를 조이자 고가·대형 수요는 눌렸지만, 그 수요가 저가·소형·외곽으로 흘러가면서 서울 전체 상승세는 꺾이지 않았습니다. 한국부동산원 지수 기준 1년 약 11% 상승은 규제 이전(6.7%)보다 오히려 빠른 속도입니다.

앞으로 눈여겨볼 지점은 세 가지입니다. 첫째, 7월 이후 추가로 시행되는 DSR 등 후속 규제가 수요 이동의 흐름을 바꿀 수 있을지입니다. 둘째, 저가·외곽으로 쏠린 수요가 그 지역 가격을 어디까지 끌어올릴지입니다. 셋째, 공급 쪽에서 분양·거래 위축이 길어질 경우 중장기 수급에 어떤 부담으로 돌아올지입니다. 대출 규제만으로는 가격을 잡기 어렵다는 사실이 1년치 데이터로 드러난 만큼, 이제는 수요와 공급, 금리를 함께 보는 균형 잡힌 시각이 필요합니다.

※ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 조언이 아닙니다.

출처

• 6·27 규제 1년…아파트값 10% 뛰고 신용대출 불었다 (시대)
• 6·27 대출규제 1년…집값 못 잡고 실수요자 발목만 잡은 정부 (뉴데일리)
• 서울 아파트값 1년 만에 15%↑…규제에도 상승세 (뉴스핌)
• 서울 아파트값, 4개월 만에 25개 자치구 모두 상승 (이투데이)
• 6·27대책 시행 2개월간 서울 분양권·입주권 거래 ‘반토막’ (세무사신문)
• 수도권·규제지역 주담대 조인다…28일부터 6억 원 넘게 못 받아 (정책브리핑)
• 긴급 가계부채 점검회의 보도자료 (금융위원회)