🏛️ ‘실거주 아니면 더 낸다’ — 정부 부동산 세제 개편 시동, 뭐가 바뀌나

정부가 취득세·보유세·양도소득세를 한꺼번에 손보는 ‘실거주 중심’ 부동산 세제 개편에 나섰습니다. 핵심은 집을 실제로 살면서 보유한 사람과 그렇지 않은 사람의 세 부담을 뚜렷하게 갈라놓겠다는 것입니다. 양도세는 단순 보유에 따른 공제를 줄이고 실거주 혜택을 키우는 방향, 보유세는 국회 동의 없이 정부가 조정할 수 있는 공정시장가액비율 상향이 우선 카드로 거론됩니다. 구체적인 밑그림은 이달 말 윤곽이 잡힐 전망입니다.

핵심 요약(TL;DR)

정부가 취득·보유·양도세를 통합적으로 보는 ‘실거주 중심’ 세제 개편을 추진합니다. 기준은 집 한 채를 사고-갖고-파는 전 과정의 ‘총 세 부담’입니다.
양도세 장기보유특별공제(현재 보유 최대 40%+거주 최대 40%=합산 80%)에서 단순 보유분을 축소·폐지하고 거주 혜택 비중을 키우는 방안이 유력합니다.
보유세는 공정시장가액비율(현 60%) 상향이 핵심입니다. 시행령 사안이라 국회 동의 없이 정부가 올릴 수 있고, 명목 세율을 건드리지 않아도 과세표준이 커져 사실상 증세 효과가 납니다.

무슨 일이 있었나

정부가 부동산 세제를 ‘실거주 중심’으로 다시 짜겠다는 방향을 분명히 했습니다. 이재명 대통령은 “실거주가 아니라면 선진국 수준의 보유 부담을 져야 한다”는 취지로 기조를 밝혔고, 기획재정부는 취득·보유·양도로 이어지는 주택 보유 전 과정을 아우르는 종합 개편안을 검토하고 있습니다. 그동안 따로 다뤄지던 취득세·보유세·양도세를 ‘총 세 부담’이라는 하나의 틀로 묶어 과세 체계를 재설계하겠다는 것이 핵심입니다.

이미 한 가지 변화는 시작됐습니다. 다주택자 양도세 중과의 한시적 배제 조치가 5월 9일로 끝나면서, 5월 10일부터는 조정대상지역 다주택자에게 중과세율이 다시 적용되고 있습니다. 이번 개편은 그 연장선에서 세제 전반을 손보는 작업입니다.

양도세는 어떻게 바뀌나

가장 먼저 거론되는 것이 양도소득세의 장기보유특별공제(장특공제)입니다. 현재 1세대 1주택자는 보유 기간에 따라 최대 40%, 거주 기간에 따라 최대 40%, 합쳐서 최대 80%까지 양도차익을 공제받습니다. 정부는 이 가운데 ‘단순히 오래 갖고만 있던’ 보유 공제는 줄이거나 없애고, ‘실제로 살았던’ 거주 공제의 비중을 키우는 쪽을 검토하고 있습니다.

쉽게 말해, 같은 집을 같은 기간 보유했더라도 직접 거주했는지 여부에 따라 양도세 부담이 더 크게 갈리게 됩니다. 실거주자에게는 혜택을 유지·강화하고, 거주 없이 보유만 한 경우에는 공제를 축소해 차익에 대한 세금을 더 무겁게 매기겠다는 설계입니다.

보유세는 어떻게 바뀌나

보유세 쪽에서 가장 강력한 카드는 종합부동산세의 공정시장가액비율 조정입니다. 공정시장가액비율은 공시가격에서 공제액을 뺀 금액에 곱해 과세표준을 정하는 비율로, 현재 주택분은 60% 수준입니다. 이 비율을 60%에서 80% 등으로 올리면, 명목 세율을 그대로 두더라도 과세표준 자체가 커져 사실상 보유세가 오르는 효과가 납니다.

이 카드가 주목받는 이유는 ‘속도’입니다. 공정시장가액비율은 법률이 아니라 시행령 사안이라, 국회 동의 없이 정부가 조정할 수 있습니다. 여기에 공시가격 현실화까지 더해지면 보유 부담은 한층 커집니다. 다만 일각에서는 종부세 과세표준을 더 잘게 나눠 구간별로 차등하는 방안도 함께 검토되는 것으로 전해집니다.

언제, 어떻게 정해지나

정부는 세제 합리화 방안 연구용역의 중간 결과를 바탕으로 이달 말 세법 개정안의 밑그림을 마련할 계획입니다. 이어 다음 달 발표가 예상되는 세제개편안에 보유세·양도세 개편 방향이 담길 것으로 전망됩니다. 공정시장가액비율처럼 시행령으로 조정 가능한 항목은 비교적 이른 시점에, 법 개정이 필요한 항목은 국회 논의를 거쳐 시차를 두고 적용될 가능성이 큽니다.

시장에서는 개편의 강도와 시행 시점을 두고 관측이 엇갈립니다. 보유세 인상이 매물을 늘려 가격을 누를 것이라는 시각이 있는 반면, 시장에 미치는 영향은 단기에 그칠 것이라는 분석도 나옵니다. 실거주 차등이 강해질수록 ‘직접 살 집’ 위주의 수요 재편이 빨라질 수 있다는 점도 함께 거론됩니다.

총평

이번 개편의 방향은 분명합니다. ‘얼마나 오래 가졌나’보다 ‘실제로 사는 집인가’를 기준으로 세 부담을 다시 설계하겠다는 것입니다. 취득-보유-양도를 하나로 묶어 보는 접근, 단순 보유 공제 축소, 공정시장가액비율 상향이라는 세 갈래가 맞물리면 다주택·비거주 보유의 비용은 분명히 커집니다. 다만 구체적인 인상폭과 시행 시점, 그리고 국회를 거쳐야 하는 항목들의 처리 속도는 아직 확정되지 않았습니다. 집을 사거나 팔 계획이 있다면 이달 말 밑그림과 다음 달 세제개편안을 확인한 뒤, 실거주 요건과 보유·거주 기간이 본인 상황에서 어떻게 적용되는지 따져 보시기를 권합니다.

※ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 조언이 아닙니다. 구체적인 세액은 개인별 요건에 따라 달라지므로 세무 전문가 상담을 권합니다.

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